房屋面積解析

【摘要】房屋面積是房產測繪的重要內容，在房地產市場中倍受關注。本文針對房產測繪中幾類房屋面積進行分析比較，闡述各種房屋面積差異產生的原因，消除認識誤區，提出減少面積差異、降低房產面積糾紛的建議。

【關鍵詞】規劃面積；使用面積；套內面積；預測面積；實測面積；產權面積；面積差異；糾紛

近幾年來，房地產行業在國家經濟的快速發展中占據了重要地位。在商品房銷售中，房屋面積的差異逐漸成為政府、開發商、購房人關注的焦點。政府對規劃面積的統籌掌控，開發商對可銷售面積的利益最大化追求，購房人對房屋使用面積的要求，都是引起爭議的主因。所以要解決這幾方面的矛盾，首先要了解這些面積數據到底有什么不同的意義，差別又在哪里。本文對各方面比較關注的房屋規劃建筑面積、使用面積、套內面積、預測面積、實測面積、產權面積等進行了解釋，對比其產生差異的原因，并提出解決面積差異的建議，以減少政府、開發企業和購房人之間關于房屋面積引起的矛盾，降低糾紛。

1、各類房屋面積的基本概念

1.1 規劃建筑面積

規劃建筑面積指規劃設計方案在某一區域內規劃的各類建筑的建筑面積之和，也就是規劃方案的“總建筑面積”。 有時會細分出住宅建筑面積和公建建筑面積。規劃和國土資源委員會、住房和城鄉建設委員會對此面積實施統籌控制。

1.2房屋的使用面積

房屋套內全部可供使用的空間面積，按房屋內墻面水平投影面積計算。房屋的套內使用面積包括：套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜、為本套所獨自使用的門廊、門斗、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井等。套內樓梯按自然層數的面積計入使用面積，內墻面裝飾厚度計入使用面積。

1.3房屋的建筑面積

房屋的建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。成套房屋的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積。

1.4預測面積

房產預測面積指在房產預售過程中，由開發商委托房地產行政主管部門認定的具有房產測繪資質的測量機構，依據規劃部門審批的建筑施工圖紙，按國家房產測量規范和地方行業標準，對尚未竣工的房屋進行一個預先測量計算所得到的面積。它是開發商進行合法銷售房屋面積的依據，同時此面積還可作為開發商在項目前期宣傳中使用，也可以作為商品房網上備案和預銷售使用。

1.5實測面積

房屋實測面積指在房屋竣工驗收后，由開發商委托房地產行政主管部門認定的具有房產測繪資質的測量機構，依據國家房產測量規范和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數據等，對房屋進行實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。此面積是購房者辦理房屋所有權證、他項權證、房款結算、物業費結算的重要依據。

1.6產權面積

房屋的產權面積指產權主依法擁有房屋所有權的建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

2、各房屋面積產生差異的原因和相互關系

購房人在購買房產過程中會遇到各種面積，對這些面積之間的關系和差異難以理解，從而產生一系列的誤解和糾紛，下面將各種面積差異的原因和相互關系進行分析。

2.1規劃建筑面積與測繪建筑面積

房產測繪單位預測時計算出來的建筑面積與規劃部門批復的建筑面積往往不一致，為此開發企業一直有所質疑，其主要原因是因為兩種面積所遵守的計算規范不一致。規劃批復的建筑面積是設計單位按《建筑工程建筑面積計算規范》計算所得，而房產測繪中的建筑面積是依據另一國家標準《房產測量規范》及地方《房屋面積測算技術規程》計算所得，它們規定的面積計算方法存在著很多不同。例如，在《建筑工程建筑面積計算規范》中結構層高在2.20米及以上的，計算全面積，2.20米以下的計算1/2面積；在《房屋面積測算技術規程》中結構層高在2.20米及以上的，計算全面積，2.20米以下的不計算面積。

2.2房屋的使用面積與建筑面積

購房人在看房時，首先最直觀的感受就是房屋戶內的凈空使用空間，也就是房屋使用面積，通常購房人會把房屋的使用面積與成套房屋的建筑面積或者套內建筑面積混淆，總覺得開發商告訴自己的面積數大，實際能利用的空間小，面積被“注水”了，但實際上這只是一個理解概念的誤區。因為使用面積只是套內建筑面積的一部分，使用面積是能直觀感覺到的，但套內的墻體面積、分攤的共有建筑面積并不能一眼看出，從而引起購房人的歧義。測繪單位和開發商只要很好的與購房人解釋其包含關系，應該是很好理解的。

2.3預測面積與實測面積

購房人在購買期房時，購房合同所填寫的是預測面積，在交房時測繪單位還會提供一個實測面積，一般房款是根據實測面積結算。對于預測面積與實測面積有差異，購房人常誤解為是開發公司欺詐，建筑與戶型圖紙不一致，測繪面積不實。但其實造成兩種面積有差異的原因有很多，下面我們具體說明。

1）測算依據、方法的不同

預測面積是測繪單位根據規劃部門審批的設計施工圖紙，在圖上進行數據采集所得到的面積。實測面積是依據建設單位出具的最終施工圖紙對房屋現場進行勘測出來的面積。在施工過程中，有時會根據市場需要、施工條件變化、優化設計等原因對在建房屋進行建筑結構調整，故預測面積與實測面積會有圖紙、現場的區別。

2）設計圖標注不明確，圖形表示不規范統一

造成預測與實測有差異，有時是由于不同的設計院對圖形的標識不一致，如陽臺標注為露臺，落地窗表示為凸窗等。尤其分多期開發的樓盤，設計院的施工圖都易造成預測標識圖與現場實測有差異。

3）開發公司內部引起的差異

開發企業人員較多，存在前期部與工程部銜接不利的情況，圖紙變更與施工現場變更會不一致，引起預測面積與實測面積的差異。同時現場施工人員存在著施工誤差，也會引起預測面積與實測面積有差異。

4）對國家政策法規的不同理解

由于房產開發項目進行的工期較長，期間國家會對一些政策法規進行修訂，保護各方利益關系。預測時的測繪規定到實測時很可能改變，預測面積與實測面積就會有所不同。同時測繪單位對規范、政策、法規等理解不同，工作程序不一致，計算過程有差異等原因都會造成預測面積與實測面積有變化

2.4實測面積與產權面積

從兩者的概念看，實測面積是通過實地勘測計算出的面積，產權面積是房屋業主擁有的合法面積，有時產權面積并不等于實測面積。比較常見的是私有土地自行搭建房屋的情況，實測面積就大于產權面積，產權面積要依據規劃管理部門審批的要求進行登記，不合法的面積不能登記到產權面積里。

3、減小面積差異，降低糾紛的措施

通過分析面積產生差異的原因，發現有些差異是不可避免的，有些是可以避免的。找到合理解決問題的方法，可以有效減少政府相關部門、開發企業、測繪單位與購房人之間的矛盾，降低糾紛。

3.1規劃建筑面積與測繪建筑面積差異的消除

由于這兩個面積的測算規則不一樣，要消除這兩者的差異則需要統一計算標準。設計部門和測繪部門采用同一個的面積計算規則，可出具較精確的面積數據作為土地規劃管理、銷售和辦理產權的重要依據，更好的降低糾紛。如果可以統一采用測繪單位計算的建筑面積，更可減少規劃、設計部門重復的面積測算工作，提高效率。

3.2使用面積與建筑面積的差異

使用面積與建筑面積的差異是不可能消除的，要消除的是購房人概念上的認識誤區。購房人不能將這兩個面積混為一個，感覺出來的面積大小往往是不準確的，應根據實際尺寸計算出來。

3.3 預測面積與實測面積差異的減小或消除

預測面積與實測面積在一定的條件下是允許產生誤差的。開發商與購房人在簽訂房屋預售合同中一般約定，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。其實買售雙方都不想因為面積差異導致糾紛，浪費時間。下面分別說明幾種解決問題的建議。

1）開發企業在項目設計方案未能完全確定的情況下，為搶占市場、急于銷售而倉促推出項目，甚至出現邊施工、邊修改、邊銷售的情況，這樣就會導致預測面積與實測面積產生較大差異。提議凡是預測后施工中的變更，開發公司應及時公示、到政府有關部門備案、告知購房人，并通過簽訂補充協議的方式將變更內容約定到合同中，降低交房時的面積糾紛。應加強對開發企業的監管，減少或杜絕開發企業的不良行為，降低糾紛。

2）規范設計院對圖示、文字的標注，減少由標識引起的錯誤。規劃部門要委托專業的審圖機構對圖紙進行審核，對圖形的標識標注提出統一要求，并嚴格把關。在預測、實測階段開發企業要保證現場與規劃部門存檔備案的施工藍圖一致，如有變更要及時替換備案圖紙。因此把對圖紙的規范要求放在規劃部門審核時，能有效地減少糾紛的發生。

3）加強開發企業內部溝通，各部門緊密合作。前期部負責國土規劃房產的報建手續，工程部負責項目施工。工程部施工過程中做了變更，要及時與前期部溝通，變更規劃圖；前期部將規劃圖做了變更也要及時交付工程部施工，雙方采用統一版本圖紙，降低預測面積與實測面積產生的差異。部門之間的配合、溝通是減少實、預測面積差異的重要因素。同時建筑單位也應嚴格按規劃備案圖進行施工，減少施工誤差，加強施工過程中的監理，以保證按圖施工，有效減少實、預測面積的差異。

4）測繪單位應加強對法律、法規的理解，提高成果質量和測繪技能，盡可能減少因測算錯誤引起的預測與實測的不一致。加強識圖能力，減少識圖錯誤，全面查看平、立、剖圖形及部分大樣圖紙，理清各層之間的結構關系，注意各部位畫法，如陽臺的頂蓋位置；套內線是否居中；凈空尺寸、墻體厚度各層是否一樣等。同時隨著建筑材料及建設水平的不斷發展，《房產測量規范》已逐漸跟不上建筑形態的千變萬化，使得有些問題無據可查，需要制定相關的計算細則，出臺相關的法規來補充，從而降低測繪風險。用嚴密的內部管理來規范房產測繪行為，嚴格按質量管理體系執行，做好成果自查、互查以及質量監督審核，落實層層把關，降低因測繪測算引起的面積差異。

3.4實測面積與產權面積差異的消除

產權面積要依據規劃行政管理部門的審批進行登記，消除產權面積與實測面積的差異首先要嚴格按規劃審批進行施工，加強工程竣工驗收的管理。未按規劃審批的設計圖紙施工而產生面積差異的，應由規劃部門根據有關規定進行處理。如實測面積大于規劃面積時，建議開發企業通過補交相關的配套費用后，將實測面積辦理產權登記。

結語：

目前在房地產市場中，關于房屋面積引發的爭議和糾紛實時存在，各類面積產生的某些差異是允許存在的，我們要加大宣傳力度，消除購房人對這些客觀存在的差異的誤解。通過多個部門在不同環節的統一規范，以及相關法律、法規的不斷完善，測繪專業水平的不斷提高，因面積引起的購房糾紛一定會越來越少，房地產市場也將能越來越健康有序的發展。

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