供給側結構性改革下農地金融如何助力養老地產的研究

□趙澤剛 許 岑

（安徽財經大學金融學院 安徽 蚌埠 233030）

供給側結構性改革下農地金融如何助力養老地產的研究

□趙澤剛 許 岑

（安徽財經大學金融學院 安徽 蚌埠 233030）

隨著中國老齡化的不斷加劇，將品質地產和優良服務有機結合的養老地產引來各路資本競相角逐。在農業供給側結構性改革下，農地逐漸流入市場，作為將金融和土地經營開發相結合的創新型金融模式，農地金融活力將呈現爆發式增強，可以同時從資產端和負債端共同喚醒經濟體系中“沉睡的資金”，釋放農村土地活力。本項目介紹了養老地產目前存在的發展問題，對農地金融如何助力養老地產問題作出系統化研究，并提出了相關建議。

養老地產；農地金融；供給側結構性改革

1 養老地產目前存在的發展問題

中國老齡化趨勢日漸嚴重，根據調查顯示，截止2016年9月，中國60歲及以上老年人口超過2億，占總人口的15.5%，其中65歲以上老年人口有13 755萬人，占比達10.1%，中國已經進入“老齡社會”。養老地產前景非凡，很多房地產企業和保險機構都已經或計劃開發養老地產項目。但就目前來看，我國的養老產業無疑處于較低水平，不論是養老設施的配給，養老人群的收入水平，還是養老服務的配置問題都不容忽視。養老產業之所以會面臨諸多矛盾，主要受到以下三個方面的影響：

首先，養老產業的發展受到中國傳統養老觀念的影響。當下，各大房地產商或其他機構尚未找到能將養老和地產無縫銜接并實際可行的運營模式，現有的模式大體可分為兩種：入住養老院；入住配套有養老需要的住宅。有養老需要的中國人，年齡一般在70歲以上，深受“養兒防老”觀念的影響。他們更愿意由兒女照料，或是幫兒女照料第三代。入住養老院在某種意義上成了“兒女不孝”或是失獨老人的可悲結果。對于兒女健康、經濟狀況良好的家庭來說，這是老人和其兒女都不能接受的情況。

其次，養老地產的發展缺乏實際有效的政策支持。我國養老地產運營模式較為單一，對養老產業的政策支持更多地停留在理論研究階段，尚未形成可操作的指導意見。這對前景看好、急需發展的行業來說無疑是一張無形的巨網，束縛住了它前進的腳步。相關官員曾指出，養老地產從土地來源、建設與運營階段都急需形成規范化制度條例，以此指導我國養老地產健康持續發展。

第三，我國養老產業發展受行業定位影響。目前，進入養老地產行業的主體多為大型房地產商、保險機構或其他金融機構，眾多養老地產項目以利潤最大化作為經營目標，開發項目多定位為“高端養老”，進入門檻相對較高。以泰康為例：泰康社區采用的模式是保險嫁接模式，需要年交保費20萬以上，或者一次性交200萬才有資格入住。這種高端養老產業發展模式與養老產業的福利性初衷相悖。

2 農地金融在養老地產中的作用

農地金融以所承包土地的經營權為抵押品借貸資金。由于土地所具有的固定性、稀缺性、可經營性等特點，土地債權較為安全可靠，利率較低，融資成本較低，企業及其他機構的融資意愿相對較高。且農地金融的貸款期限較長，投資者有充足的時間經營土地，收回投資并產生利潤。將土地債券化后，金融機構就可將土地財產變成可分割和流動的財物，大大擴展其流通范圍，廣泛吸收社會資金。此外，土地價格因地區不同而不同，這一特性可以區分資源需求，優化資金配置，從而保證資金的有效利用。

從土地使用權提供者的角度看，農地金融可以幫助從事農業生產經營活動的主體提供中長期貸款，幫助他們解決資金缺口，擴大生產，引入技術，整合資源，改善經營管理結構，提高勞動生產率，提高產品質量，從而增加自身收入，提升自身消費力水平，增大他們獲得養老地產及其相關服務的概率；從養老地產開發者的角度看，他們可以通過創新土地使用方式發展相關產業，或以較低的成本間接獲得優質的中長期資金，以此促進產業發展。因此，農地金融可以從供給側和需求側雙向促進養老地產業的發展。

3 養老地產的國際發展經驗研究

綜合分析國外養老產業發展歷程及運營模式，其共同特點可總結為如下幾點：

第一，政策支持，制度完善。美、英、日等國早在20世紀70年代便進入老年化社會。養老產業經過近半個世紀的發展，至今已經形成了較為成熟的制度體系。美國建立了完善的養老金制度，政府強制性養老計劃、雇主養老金計劃和個人儲蓄養老金計劃保證了美國養老地產的穩定發展，配以政府的優惠政策，市場運作良好，投資氣氛頗佳；新加坡政府出臺了大量支持政策，如逆向抵押貸款，廉租房補貼等。在養老地產建設初期，政府提供了大量津貼，并允許養老地產項目通過募捐籌集資金。

第二，關注人性，科學開發。國外的養老項目注重人性化服務，在老年住宅的設計建造過程中充分考慮了老年人的生理、心理特點和特殊需求，做到了既便利老年人日常居住使用，又保證老年人心理方面的舒適愜意。此外，重視老年人精神層面的追求，根據老年人自身實際需求進行產業開發，提供多樣化服務，分層服務，實現資源的合理配置，科學運用。

第三，政府監管，輿論監督。任何產業的健康發展都離不開監督管理方面工作。國外養老產業一方面受到政府的直接的嚴格監管，法律約束，另一方面受到來自人民群眾的輿論監督。如果老人對受到的服務不滿意，可以通過法律流程尋求幫助。

除了這些共同特點外，各國還有一些成熟經驗值得我國學習。

美國提出了以房養老模式：老年人可以將自己的產權房作為抵押物抵押給金融機構，金融機構定期支付老年人一定數額款項或提供老年公寓服務。老人去世后，房產歸金融機構所有。這種模式為老人提供了安全可行的養老方法，為國家分擔了相關責任，也為美國金融機構開辟了新型業務模式。

日本的盈利性與非盈利性養老產業雙線并行。非營利性養老地產多由政府或慈善集團出資建設，旨在為消費力不足的老年人提供基本水平的養老服務，滿足其基本需求。營利性養老地產由企業出資建設，定位于高端地產，采用“入會費+月服務費”模式，采用連鎖經營降低成本，不僅提供長期服務，也提供短期入住服務，運營模式靈活。

英國的養老地產重視配套醫護服務。據測，英國約有六分之一的80歲以上老人受到阿爾茲海默癥的困擾，且85歲以上人口將在未來20年內翻倍。在英國，有專門的保健醫師和心理醫師為老人提供服務，包括定期常規檢查和免處方費的問診、看病，對老人的生活方式提出合理化建議，幫助老人更好地享受晚年生活，預防日常疾病。

4 農地金融助力養老地產的措施

4.1 促進資金合理配置

農地金融可以提供資金配置的紐帶作用來推動養老地產。農地金融為資金提供了一個廣闊的新平臺，農地金融市場中多種多樣的融資活動可以避免行業、部門、地區或國家的限制，并且可以將資金的性質和期限進行轉化。金融市場通過收益率的差異及市場競爭可以將資金引向最需要它的地方，以此提高經濟效益，實現資金和其他資源的合理配置。

我國養老地產處于發展初級階段，前景看好。農地金融有利于放活土地要素，同時從資產端和負債端共同喚醒經濟體系中“沉睡的資金”，為養老地產提供大量資金，促進其快速發展。

4.2 加強金融監管力度

為保證養老地產業持續健康發展，監督管理是必不可少的重要因素。若以農地金融助力養老地產的發展，金融監管力度不可有絲毫放松。首先，政府有關部門應當積極研究并出臺相關監管細則，一方面監管提供養老服務的機構，另一方面規范引導市場合理運作；其次，中央政府和地方政府的監管政策及制度要保持一致性、連貫性。只有中央和地方的政策制度連貫一致，才能營造穩定健康的發展氛圍，構建正反饋機制，促進養老地產業科學持續發展，進而推進我國供給側結構性改革進程，推動我國經濟結構良好轉型；第三，培養公眾監督意識，構建一定程度的社會輿論監督。養老產業不僅僅是關乎老年群體的行業，不僅僅是政府或慈善機構應承擔的責任，更多的是家庭的責任，整個社會的責任。公眾監督和一定的社會輿論監督有利于老年群體的精神健康，有利于鞏固家庭親情紐帶，有利于繼承和發揚我國尊老敬老愛老的優秀傳統文化，也有利于我國養老產業的正確發展。

4.3 管控行業內部風險

管控行業風險應當從瓶頸性問題入手，提出有效的對策建議。目前我國養老地產存在以下幾方面問題：首先，老年人對養老地產需求的急劇增長與養老地產供給增速緩慢的矛盾。根據預測，我國在2040年將會進入超老齡化，65歲以上人口將占社會總人口的22%，以此可以預見養老地產的需求將會急劇增長。當下，我國養老地產行業仍然處于探索階段，涉及該行業的多為企業及金融機構，定位于高端養老服務，提供的養老住宅數量遠不能滿足實際需求。而且，這一矛盾存在地區性差異。在東南沿海地區，養老產業的經濟基礎較為雄厚，得到的各方面支持較多，發展程度較高，偏遠地區則由于各方面資源的匱乏，相關產業發展緩慢，無法滿足當地老人需求；其次，養老地產的高定價與大多數老年人消費力不足間的矛盾。上文已經討論過，由于我國養老地產目前的定位較高，與福利性的養老服務相去較遠，導致有養老需要的老人享受不到相應服務；第三，對專業人員的需要與現階段專業人員人數不足的矛盾。老年人在身體和心理方面有特殊需求，護理工作需要專業人員，加之我國老齡化進程有增速趨勢，對專業醫護人員的需求也將不斷增加。但由于我國的養老地產發展階段較低，人們對護理人員的重視程度不足，尚未建立起專業化的護工培養機制，使得對專業護理人員的需求和極度缺乏的現實間存在突出矛盾。

[1]康琪雪,張恒銘.居民購買養老地產意愿及其影響因素[J].財經問題研究,2013.12.

[2]羅福周,韓言虎.我國養老地產發展研究[J].商業研究,2012.10.

[3]陳放,羅曉梅.互聯網+金融產業融合的模式、困境與政策建議[J].上海行政學院學報,2016.5.10.

1004-7026（2017）05-0012-02

F832.5;D669.6

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.05.005

本文屬安徽財經大學大學生創新訓練項目《供給側結構性改革下農地金融如何助力養老地產的研究寫項目名稱》（項目編號：201610378459）階段性研究成果。

趙澤剛（1993.11-），男，漢族，安徽銅陵人，安徽財經大學金融學院，2013級本科生，研究方向：金融數學。