綜合用地價格評估研究
——以廊坊市文安縣為例

□靳海霞

（山西農業大學信息學院 山西 太谷 030800）

綜合用地價格評估研究
——以廊坊市文安縣為例

□靳海霞

（山西農業大學信息學院 山西 太谷 030800）

綜合用地估價在我國城鎮用地估價實踐中大量出現，對其理論和實踐的研究顯得尤為重要。本文以廊坊市文安縣土地規劃用途為商住混用的綜合用地為例，采用基準地價分類修正法和假設開發修正法進行估價測算，最后加權得到待估宗地單位面積地價1 355.99元/m2。通過實證分析，為綜合用地估價提供一定參考。

綜合用地曰價格曰評估曰廊坊市

引言

隨著經濟社會的發展和土地集約節約利用的推進，綜合用地在城鎮用地中的比例和地位不斷上升，其價格評估也越來越受到重視。目前國內外對單一用途宗地價格評估的理論和方法趨于成熟，而綜合用地由于其高價值性、用途復雜、功能多樣等缺乏統一的理論和方法[1-3]。本文以河北省廊坊市文安縣一宗商住混用的綜合用地為例，采取適當的方法評價，對實際中類似土地估價提供參考。

1 估價對象描述

根據委托方提供資料和實地調查，該宗地位于文安縣經濟開發區內，為文安縣土地儲備中心儲備土地，土地所有權屬為國家所有，估價設定土地用途為住宅、商業用地，估價設定出讓土地使用年限為住宅70年、商業40年。估價對象東、南、西、北均為泗各莊村土地，土地使用權面積492.19m2（折合0.5hm2），期中規劃住宅用地393.79m2，商業用地98.4m2。規劃容積率1.3～2.4，建筑密度臆35豫，綠地率逸30豫。至估價基準日2015年11月20日，估價對象來源合法，產權清楚無他項權利限制。

2 綜合用地地價影響因素說明

綜合用地地價影響一般因素包括地理位置、城鎮發展與交通改善情況、地區經濟增長和規劃稅收等因素。區域因素包括區位狀況、區域基礎設施完備度、區域環境質量優劣和規劃限制等。個別因素為待估宗地位于文安縣經濟開發區內，待估宗地的規劃用途為商住混合用地，北側臨近迎賓大道，道路紅線寬度50米，土地面積為492.19m2，形狀規則，地面較為平坦，地基條件一般，容積率1.3～2.4。宗地外圍現已達到“六通”（通路、通電、通上水、通訊、通下水、通燃氣），宗地內場地平整。

3 估價過程

3.1 基準地價分類修正法

根據《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014）與《廊坊市基準地價體系更新結果報告》（文安篇）：P待估宗地地價越P級別基準地價伊K1伊（1依移K）伊K2伊 K3+M

式中： K1冥冥期日修正系數

K2冥冥容積率修正系數

K3冥冥使用年限修正系數

移K冥冥影響地價區域因素及個別因素修正系數之和

M冥冥開發程度修正值其中，基準地價估價基準日為2011年1月1日，各類用地的土地使用年限均為法定最高出讓年限。根據文安縣城區土地級別與基準地價圖，確定估價對象所在區域土地級別為IV級。住宅用地基準地價360元/m2，商業用地基準地價375元/m2。

（1）期日修正系數（K1）：根據中國城市地價動態監測網，廊坊市2011年第一季度住宅用地地價指數926，商業用地地價指數1 045，廊坊市2015年第三季度住宅用地地價指數為924，商業用地地價指數1 059，因此住宅用地地價修正系數924/926=0.9 978。商業用地地價修正系數1 059/1 045=1.0 134。

（2）容積率修正（K2）：根據最有效利用原則，設定估價對象容積率2.4。根據容積率修正系數表，容積率修正系數住宅用地1.24，商業用地1.32。

（3）土地使用年限修正（K3）：估價對象設定年期與基準地價所對應的年期一致，均為法定最高年限，住宅用地70年，商業用地40年，因此住宅用地和商業用地修正系數均為1。

（4）個別因素系數：估價對象宗地形狀為規則，面積充分滿足布置，根據個別因素修正系數表，個別因素修正系數為0.015。

（5）開發程度修正：估價對象實際和設定開發程度為宗地紅線外“六通”（通路、通電、通上水、通訊、通下水、通燃氣），宗地紅線內場地平整（中配置），基準地價設定開發程度為宗地紅線外“五通”（（通路、通電、通上水、通訊、通下水）及宗地紅線內場地平整（中配置）。因此，估價對象開發程度修正為通燃氣（中配置）=36元/m2。

（6）區域因素修正：估價對象處于文安縣城區四級住宅用地和商業用地范圍內，宗地分值為43.092，根據級別用途修正幅度區間，宗地修正幅度為0.16。

（7）宗地價格修正測算：

住宅用地地價=360伊0.9978伊（1+0.015+0.16）伊1.24伊1+36=559.37元/m2

商業用地地價=375伊1.0134伊（1+0.015+0.16）伊1.32伊1+36=625.42元/m2

（8）基準地價綜合地價確定：

按照系數面積分攤算法，估價對象總用地面積為492.19m2，其中住宅用地393.79m2，商業用地98.4m2，故住宅、商業用地面積分攤系數為80.01%和19.99%，綜合地價為：559.37伊80.01%+625.42伊19.99%=572.58元/m2

3.2 假設開發修正法

假設開發修正法是在估算開發完成后不動產正常交易價格（開發價值）的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣相關稅費后的價格余額。

土地價格=項目總開發價值-建造總成本-利息-利潤-銷售費用

（1）項目總開發價值

通過市場比較法確定估價對象住宅平均售價4 600元/m2，商業用房平均售價6 000元/m2。根據估價設定容積率和扣除公建及銷售損失5%，住宅用地可銷售面積為897.84m2，商業用地可銷售面積224.35m2，共計1 122.19m2。住宅用地開發總價值：897.84伊4 600= 413.01萬元，商業用地開發總價值：224.35伊6 000= 134.61萬元，總開發價值為547.62萬元。

（2）建造總成本

建造成本采用河北省現行工程概預算標準以及廊坊市類似房地產開發狀況確定。

淤建筑安裝工程費：2 000元/m2

于紅線內基礎設施建設費按建筑安裝工程費的15%計：2 000伊15%=300元/m2

盂專業費按建筑安裝工程費、紅線內基礎設施建設費之和的10%計：

（2 000+300）伊10%=230元/m2

榆不可預見費按建筑安裝工程費、紅線內基礎設施建設費及專業費之和的5%計：(2 000+300+230)伊5%=126.50元/m2

虞建筑物開發成本：建筑安裝工程費+紅線內基礎設施建設費+專業費+不可預見費=2 000+300+ 230+126.50=2 656.50元/m2

愚建造總成本：1 181.26伊2 656.50=313.80萬元

（3）利息：包括地價款和建筑總成本，按復利計算：地價伊[(1+4.35%)1-1]+313.80伊[(1+4.35%)1/2-1]= 0.0435地價+6.75

（4）利潤：按預付總資本的23%計：地價伊23%+ 313.80伊23%=0.23地價+72.17

（5）銷售、交易階段稅費：按總開發價值的8.805%計:547.62伊8.805%=48.22萬元

（6）管理費：按建筑物總成本的3%計：13.80伊3% =9.41萬元

（7）地價確定：地價=547.62-313.80-（0.0435伊地價+6.75）-（0.23伊地價+72.17）-48.22-9.41

地價=76.38萬元

土地單價=76.38萬元衣492.19m2=1551.84元/m2

4 估價結果

由于廊坊市基準地價實施距估價基準日時間較長，修正結果有所偏差，權重取0.2。假設開發修正法各參數取值依據較充分，權重取0.8。取兩種方法的加權平均值作為最終估價結果。

宗地單價為 572.58伊0.2+1551.84伊0.8越1355.99元/平方米（折合90.40萬元/667m2）

總價為1 355.99伊492.19越66.74萬元

以上兩種方法測算綜合用地價格，從不同角度反映了估價對象的價格水平，基準地價分類修正法雖然應用比較簡便，但在實踐過程中，應準確把握該方法的適用范圍，對于基準地價更新比較滯后的地區，應根據市場發育實際情況進行相應修正。假設開發修正法市場資料較易獲取，但實踐中只有在市場資料充分且已有評估類似項目經驗的基礎上，運用此法才能準確地把握評估結果。

[1]于海清.城鎮綜合用地估價理論與方法[D].河南大學碩士學位論文，2009，5.

[2]周濱杰，司幸麗，甘淑，等.土地估價原理應用-以勐海縣打洛鎮商業用地（兼容住宅用地）土地價格為例[J].價值工程，2016(3)：64-66.

[3]黃森林.城市綜合用地地價評估方法研究及應用[D].江西農業大學碩士論文，2011，5.

1004-7026（2017）1-0036-02

F301.24

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.01.022

靳海霞（1988-），女，山西晉城人，助教，碩士，主要從事土地估價等教學工作。