中國中小城市房地產行業的去庫存之路

生悅+禹沁源

【摘要】本文分析了中國中小城市房地產行業的庫存狀況，考慮各種因素闡述了中小城市樓市高庫存出現的原因，并運用全國房地產開發投資和銷售數據進行了實證說明。本文最終認為，與一二線城市不同，三四線城市是房地產行業高庫存的重點區域，房地產行業走好去庫存之路，主要要求政府進行政策性的導流，同時需要房地產商適應市場的節奏，做出動態的調整。

【關鍵詞】去庫存 房地產行業 樓市調控

1.引言

2016年兩會前夕，網絡上瘋傳一個叫“去庫存”的幽默段子：“一個魚塘新開張，釣魚費用為100元，老板說給沒有釣到魚的人送一只雞，很多人都去了，回來的時候每人都歡天喜地地拎著一只雞。后來釣魚場的看門大爺說，老板本來就是個養雞專業戶，這魚塘根本就沒有魚。”大家把這個段子總結為“魚塘經濟學理論”，它的內容雖然簡單，卻反映了去庫存的思想。

為了盤活資金、避免由于產品跌價造成的損失，企業會控制產品生產量小于銷售量，降低庫存水平，即去庫存。去庫存是當前熱門的話題，特別是在房地產行業，去庫存的呼聲一直很高。雖然京滬和一些沿海一、二線城市房價不斷上漲，但經濟增長不振使得中小城市住房過度供給的情況尤其嚴重。

2.房地產行業去庫存的必要性

為什么去庫存在今天對于各行業企業都顯得尤為重要？去庫存可以使企業大大降低各類資源（流動資金、人員、庫房及其他資源）的占用，從而降低生產成本，并規避因為庫存積壓而造成的報損、報廢和產品滯銷帶來的其他損失。同時，去庫存化也是信息化社會中企業的基本特征之一。

具體地來看，在房地產行業，去庫存的形勢依然嚴峻。首先，當前房地產的投資增速持續下滑，這個趨勢勢必將減緩固定資產投資的增速，進而成為影響GDP的重要因素之一；同時，房地產庫存仍然龐大。根據國家統計局發布的2016年1-5月份全國房地產開發投資和銷售情況，2016年5月末，全國商品房待售面積7.22億平方米，按照一個家庭平均80平方米來算，這些待售的商品房，差不多可以滿足900萬個家庭住房需要，然而，根據《中國家庭發展報告》，中國擁有住房的家庭比例已超過90%，再考慮到選擇租房及二手房的家庭及個人，總體住房需求并不旺盛，銷售增長出現疲態也就不足為奇了。

因此，只有降低庫存水平，房地產行業才能夠健康發展，行業的系統風險也才能被降低。在我國，房地產行業屬于典型的資金密集型行業，大量的庫存積壓必然會導致大量資金的長期占用?，F階段，房地產項目的年投資收益率一般在10%左右，但由于資金成本的原因和未來投資回報率的不確定性，周期長達數年的產品項目很容易虧本，進而造成無力償還銀行貸款的狀況，這不僅會給房地產開發商帶來嚴峻的經營危機，甚至還會導致房地產公司的倒閉。同時，這也將影響到社會的整體穩定：眾所周知，我國銀行業普遍依賴房地產等固定資產做抵押物，個人房貸、開發貸、政府貸款，也基本都以不動產作為抵押物，甚至連普通公司貸款和小微企業貸款的抵押物也多為不動產。因此，房地產庫存過高還將給金融體系帶來風險。

3房地產行業應該怎樣走去庫存之路

當前我國經濟增速放緩，進入經濟發展的新常態，中小城市房地產市場的庫存水平處于歷史高位，如何有效地去庫存，成為了事關國計民生、全社會關注的焦點。通過分析當前中國的人口流動和樓市供需關系狀況不難看出，一、二線城市人口呈凈流入狀態，住房需求相對較強，房價呈持續增長狀態。而三四線城市人口呈凈流出狀態，房地產行業庫存積壓嚴重，無疑是高庫存的重點區域。

解決中小城市去庫存難題，消化三四線城市的高庫存，首先需要政策上的調控。寬松的貨幣政策與財政政策可以使房地產企業獲得有效的融資渠道，進而降低成本，刺激需求，保障房地產市場的健康發展。同時，要加快農民工市民化的進程，鼓勵農民工購房，擴大樓市有效需求。而只有戶籍制度進行合理調整，才能促進農民工的市民化進程，吸引農民到中小城市購房。但人口流動有其自然規律，農民工入城打工也傾向于選擇發達地區和一、二線城市，僅僅這樣做于三、四線城市房地產去庫存貢獻并不大。所以，要利用“農村包圍城市”的思想消化三、四線城市的庫存：除了要盡快完成戶籍制度改革，還需政策性的導流——引導農民就地入戶，消化本地區樓市庫存。這也需要更周全的政策設計。

去庫存的途徑，除了國家政策這只有形的手的宏觀調控，還要依靠市場這只“無形之手”的自身調節。房地產行業去庫存，也要求房地產商順應市場規律調整營銷策略。事實上，地產商往往善于捕捉市場風向，五花八門的營銷策略也層出不窮，但是要促使房地產商實實在在地優惠銷售，同樣需要政策導航：首先，政策面必須強調市場配置在樓市定價中的作用，消除在地產商中普遍存在的政策帶來暴利的幻想；第二，對房地產開發活動進行充分調研，科學合理地估算其開發成本，然后促進地產商已讓利的方式增加銷售量，減少庫存，同時要注意正視開發商的利益訴求，保障其預期投資回報率在開發商接受范圍之內；三是通過政府贖買的方式，買入商品房，將其轉為保障房。但是應該注意的是，政策制定應該堅持有所為有所不為的原則，不能過度干預開發商正常的市場營銷。

積極的房地產行業去庫存手段，還應該包括提升住房消費水平。在國家全面放開二孩政策之后，利用人口的增加趨勢提升房地產剛需、改善住房需求才是正途。傳統房地產廠商及房地產市場必須與時俱進，培育創新思維，主動適應市場發展的新節奏。這也是房地產市場去庫存的積極因素。

4.總結

房地產庫存過大會帶來一系列宏觀經濟問題。通過分析不難看出，經濟增速放緩以及人口流動不平衡是中小城市房地產行業出現庫存難題的主要原因。在去庫存難題的影響下，中小城市的樓市出現了住房過度供給的情況。而房地產庫存過于龐大不僅僅會影響到房地產開發商，更會影響到金融體系甚至社會穩定。房地產行業走好去庫存之路，主要要求政府進行政策性的導流、房地產商適應市場的節奏并做出動態的調整。未來一段時期，中小城市將進入加速去庫存的階段。

參考文獻：

[1]閆先東，胡新杰.房地產去庫存任重道遠[J].經濟觀察，

2016（05）.

[2]張敬偉.如何用“去庫存”藥方治愈三四線城市的樓市消化

不良[N].每日經濟新聞，2015.