關于青島商品房價格影響因素的分析及價格預測

王常維++季平

【摘要】本論文從定性分析影響青島房價的可能因素入手建立多元線性回歸方程，然后定性對青島當前社會經濟大環境分析應用房價模型預測將來房價走勢。

【關鍵詞】商品房價格 房價預測 多元回歸

一、基本假設和變量符號說明

假設各變量因素與房價有關；假設地區內物價相對穩定，沒有發生大規模自然災害和戰爭；假設住房建筑成本用土地轉讓金代替（因為人力成本相對漲幅不大建材成本甚至有所下降）。

假設政策沒有重大變動限于現在的基本調控；假設居民購買能力由人均可支配收入和生產總值代替；假設忽略物業費停車費房產稅的影響；假設居民購房平均年齡在26歲-27歲。

地區GDP（x1）；2.當年人口 （x2）；3.購買者出生當年人口（x3）；4.人均住房面積（x4）；5.土地交易價格指數（x5）；6.對美元匯率（x6）；7.人均可支配收入（x7）；8.商品房價格（y）；9.隨機誤差變量 （u）

數據統計：

來源自 青島統計信息網 前瞻數據網

1.調用SAS的主成分分析對相似因素進行取舍避免多重共線

2.調用SAS的多元分析模塊擬合模型函數

因為考慮到這些因素可能存在多重共線需要逐步剔除所以采用逐步回歸找到最密切的影響因素 結果如下：

Pr > F遠小于0.05，故回歸方程的線性性及各參數的顯著性檢驗均通過。

參數顯著性檢驗

建立線性回歸方程為：y=-2469.09996+ x1*0.388412 +x5*16.94493+x7*0.1105 ，且擬合優度達到R2=0.9372。可知，方程擬合效果較好，說明土體出讓金指數和人均可支配收入以及地方GDP對青島房價有顯著性影響。

模型應用：

預測數據處理：

不考慮政策影響定性分析，人均可支配收入和土地出讓金價格指數相對穩定可以采用GM（1，1）灰色預測模型來預測得到以下數據：C1=0.292；

C1 C2 C3 均小于0.35 均通過后驗差檢驗。

帶入模型得模擬預測結果：

經查閱2016年資料16年預測結果基本與上半年統計結果相似，下半年由于各種國內外因素商品房平均價格一度飄升到9182元/平米。

二、結論與建議

在眾多因素中回歸關聯度最大的是土地轉讓金價格指數和人均可支配收入，本模型人存在著很多的問題例如忽略了很多認為不重要的因素影響，以及無法解釋某些特殊點如08的年暴跌，但可以從宏觀出影響房價的基本因素是很成功的。

因為土地價格因素仍是影響房價的主要因素，所以政府在宏觀調控時應該利用好對土地價格的調控，設置合理的價格紅線，保證國民經濟平穩運行，遏制房地產泡沫的發生。