關(guān)于青島商品房價格影響因素的分析及價格預測

王常維++季平

【摘要】本論文從定性分析影響青島房價的可能因素入手建立多元線性回歸方程，然后定性對青島當前社會經(jīng)濟大環(huán)境分析應用房價模型預測將來房價走勢。

【關(guān)鍵詞】商品房價格 房價預測 多元回歸

一、基本假設(shè)和變量符號說明

假設(shè)各變量因素與房價有關(guān)；假設(shè)地區(qū)內(nèi)物價相對穩(wěn)定，沒有發(fā)生大規(guī)模自然災害和戰(zhàn)爭；假設(shè)住房建筑成本用土地轉(zhuǎn)讓金代替（因為人力成本相對漲幅不大建材成本甚至有所下降）。

假設(shè)政策沒有重大變動限于現(xiàn)在的基本調(diào)控；假設(shè)居民購買能力由人均可支配收入和生產(chǎn)總值代替；假設(shè)忽略物業(yè)費停車費房產(chǎn)稅的影響；假設(shè)居民購房平均年齡在26歲-27歲。

地區(qū)GDP（x1）；2.當年人口 （x2）；3.購買者出生當年人口（x3）；4.人均住房面積（x4）；5.土地交易價格指數(shù)（x5）；6.對美元匯率（x6）；7.人均可支配收入（x7）；8.商品房價格（y）；9.隨機誤差變量 （u）

數(shù)據(jù)統(tǒng)計：

來源自 青島統(tǒng)計信息網(wǎng) 前瞻數(shù)據(jù)網(wǎng)

1.調(diào)用SAS的主成分分析對相似因素進行取舍避免多重共線

2.調(diào)用SAS的多元分析模塊擬合模型函數(shù)

因為考慮到這些因素可能存在多重共線需要逐步剔除所以采用逐步回歸找到最密切的影響因素 結(jié)果如下：

Pr > F遠小于0.05，故回歸方程的線性性及各參數(shù)的顯著性檢驗均通過。

參數(shù)顯著性檢驗

建立線性回歸方程為：y=-2469.09996+ x1*0.388412 +x5*16.94493+x7*0.1105 ，且擬合優(yōu)度達到R2=0.9372。可知，方程擬合效果較好，說明土體出讓金指數(shù)和人均可支配收入以及地方GDP對青島房價有顯著性影響。

模型應用：

預測數(shù)據(jù)處理：

不考慮政策影響定性分析，人均可支配收入和土地出讓金價格指數(shù)相對穩(wěn)定可以采用GM（1，1）灰色預測模型來預測得到以下數(shù)據(jù)：C1=0.292；

C1 C2 C3 均小于0.35 均通過后驗差檢驗。

帶入模型得模擬預測結(jié)果：

經(jīng)查閱2016年資料16年預測結(jié)果基本與上半年統(tǒng)計結(jié)果相似，下半年由于各種國內(nèi)外因素商品房平均價格一度飄升到9182元/平米。

二、結(jié)論與建議

在眾多因素中回歸關(guān)聯(lián)度最大的是土地轉(zhuǎn)讓金價格指數(shù)和人均可支配收入，本模型人存在著很多的問題例如忽略了很多認為不重要的因素影響，以及無法解釋某些特殊點如08的年暴跌，但可以從宏觀出影響房價的基本因素是很成功的。

因為土地價格因素仍是影響房價的主要因素，所以政府在宏觀調(diào)控時應該利用好對土地價格的調(diào)控，設(shè)置合理的價格紅線，保證國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行，遏制房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。