新發展背景下的舊城中心區規劃策略探索

陳洪梅 趙正軍

(1.貴州民族大學建筑工程學院，貴州 貴陽 550025； 2.大理市規劃設計研究院，云南 大理 671000)

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新發展背景下的舊城中心區規劃策略探索

陳洪梅1趙正軍2

(1.貴州民族大學建筑工程學院，貴州 貴陽 550025； 2.大理市規劃設計研究院，云南 大理 671000)

結合貴州省印江縣中心舊城區的發展現狀，從功能復合、文化傳承、生態宜居等方面，提出了該城區的規劃理念，并闡述了調整用地結構、完善道路體系、增加公共空間等規劃策略，從而實現城市的可持續發展。

舊城區，規劃策略，城市特色，景觀

1 項目背景與基地現狀

貴州省印江縣位于黔東北、銅仁市的中部，緊鄰世界生態保護區、旅游勝地梵凈山。雖然地處欠發達地區，但隨著杭州至瑞麗高速、印江高速連接線等區域重大交通設施的建設，印江在旅游和交通發展方面的優勢越來越突出，城市化進程加速。2012年，《印江土家族苗族自治縣縣城總體規劃(2011—2030)》(以下簡稱總體規劃)提出采取“精致、特色、宜居”的城鎮建設理念，至規劃期末城區人口達18萬人的發展規模。2013年印江全縣城鎮人口已達16.54萬人，城鎮化率為37.45%，城市發展迅速。縣城建成區面積2013年年底達到6.96 km2，城內可供開發的土地并不多，舊區的改造成為了印江城市發展和城鎮化進程中亟待解決的問題。

基地總用地面積20.4 hm2，北至北門坳，南抵解放路，東起印江河，西至中心街。從區域發展的要求看，位于中心城區縱、橫向發展軸線的交叉節點，是縣城南、北新舊城區聯系的關鍵區域，也是縣城向東和向西發展的重要依托，擁有優越的地理位置、良好的人文環境和濃厚的商業氛圍，區位價值凸顯。使用功能以居住為主，沿中心街、解放路形成沿街商業，內部分布有縣城二完小、印江縣武警中隊、印江縣看守所、印江縣歷史墓用地、印江縣藥用公司、印江縣老年大學、印江縣統計局及幼兒園等；基地內自然山體植被茂密、南部有一條古渠道，歷史悠久，水勢自東向西流，溝渠寬約3 m，極具特色。隨著城市的不斷更新發展，城區風貌改變巨大，只有基地內還留有一定量的歷史痕跡，但該區域建筑密集、居住密度較大。初步統計約有1 714戶居民，各類建筑質量參差不齊，改造涉及的利益主體眾多，且現有規劃體系不完善。在政府財力有限、改造資金缺乏來源的情況下改造工作面臨頗多困難。

2 規劃理念

2.1 功能復合——改善區域環境，增強舊區活力

基地地處縣城中心區，應是綜合性的公共服務核心。但現狀居住環境質量低，沿中心街和解放路利用民房建筑的一層形成商業帶，商業承載能力弱，其余公共配套設施都缺乏；受地形和現有建筑的影響，巷道盡管相通但異形路和路寬不夠，車輛通行困難。作為城市的中心區域，光靠居住來提升活力是不夠的，改造擬對用地性質及結構進行一定的調整。

基地的改造是印江城市面貌改善，城市品位提升和提高市民居住質量和改善生活環境的亮點。從發展規劃來看，該片區應以居住及其配套為主，增加商業金融服務設施和完善文化娛樂設施；同時，作為沿江區域，在打造“精致、特色、宜居”及旅游服務配套的目標下，基地將成為主城區的文體中心，最大化發揮中心城區土地的經濟利用價值。

改造以后，基地功能集中、開發強度高，其產生和吸引的交通量將高于其他片區。此外，該區域承擔著印江河兩岸的交通聯系，交通問題將逐漸凸顯。按《印江縣城城市綜合交通規劃(2012—2030)》的規劃指標：中心城區主次干道網密度為3 km/km2，道路網(含支路)面積率達到15%～20%；沿河發展區應30 min到達。改造擬拓寬基地內部分路段，完善現狀道路體系，增加路網布局；同時通過挖填方措施改造用地內的異形路。調整后基地內外交通環境都將得到改善，形成合理、高效、便捷的的交通系統，極大的增強基地的集聚和輻射能力。

2.2 文化傳承——保障公共利益，創造特色空間

在總體規劃中主城區的定位是綜合性的公共服務核心。基地片區在對功能進行逐步調整，增加商業、金融服務業設施和完善文娛設施的同時沿印江河保留風貌相對完整的區域和梳理古渠道沿線，豐富基地內的空間層次感。同時，對基地入口區的道路交叉節點、內部的山體及濱河界面區域進行嚴格控制，塑造城市節點，預留綠化廣場及印江河沿岸的公共活動空間，打造城市濱水景觀界面及城市景觀軸線，保障居民的公共利益。

2.3 生態宜居——規劃引領，加強可實施性

在印江城市的快速發展下，基地北部、西南部、南部用地均已被置換。其中，北部為振興房地產和黔江新城在建項目，南部為金玉小區。周邊在建項目均以居住為主，公共空間為內部所共享。基地緊鄰印江河，內部山體植被豐富，有著得天獨厚的自然條件，改造規劃充分利用現有資源，創造生態宜居的環境品質。規劃在減少居住用地比例的同時增加教育、行政辦公等用地類型，保障公共設施用地不被侵占；改善交通環境，提高區域通達性。布局中對入口節點、內部山體及濱河界面等區域進行嚴格控制，建議將公共空間控制性內容作為政府對改造項目管理實施的依據。

3 規劃策略

3.1 從城市設計的角度思考，打造城市特色

印江歷史悠久，有“書法之鄉”“土家族風情園”等美譽，基地內的文化底蘊也很豐厚。在梵凈山旅游的帶動下，該區域將成為城市形象的重要對外展示區。在對開放空間進行控制，充分保證民眾公共利益的同時還應保留用地內獨具特色空間。

1) 風貌保留。對沿街老建筑進行整治和修復，延續城市的歷史記憶；梳理巷道空間，使印江河與基地內景觀視線得以通透；在延續原有空間肌理的基礎上新建部分低層建筑，減少對傳統機理的破壞；把基地原有的文化活動融入其內，打造特色步行空間，同時融入更多的旅游休閑功能，將印江的文化特性凸顯出來。

2) 古水渠利用。保留古水渠，結合基地排水系統的改建對部分水渠駁岸美化處理，形成貫穿多個空間節點的開敞空間和濱水景觀帶，提供舒適和親切感，貫徹印江建設宜居城市的方針。

總之，在符合城市建設發展定位的要求下使城市文化持續傳承和發展，新舊并存，打造城市特色，貫徹保護與更新相統一的辯證關系。

3.2 政企合作，政府主導，加強改造可控性

在印江城市的現狀發展態勢下舊城更新必然加速，而改造資金的缺乏必然要引入開發商，并使其成為建設活動的主體操控者。但印江縣現有規劃體系不完善，2011年完成城市的總體規劃后未及時編制下一層次的控制性詳細規劃。總體規劃中對舊城區內的用地性質、道路體系、設施配套等要求并未詳盡。但基地現狀用地結構不合理，道路體系不完善，在規劃控制條件缺失的情況下一味的由開發商來主導，則會導致公共利益無法得到保障。在這樣的現狀下務必要加強改造的可操作性，補充控規層面的缺失，加強改造范圍的可控性，從而保障公眾利益。

3.3 經濟測算，效益兼顧，增加可操作性

基地作為印江首批城市更新項目，面臨著拆改難度大，建設收益小的問題，招商階段的工作就已成為了政府頭疼的問題。為了達到改造的目的，經濟測算是一項必做的工作，這是實現政府主導、開發商參與的最主要經濟依據。通過經濟測算也更有利于兼顧公眾、政府和開發商各方的利益。

首先，調查統計基地內土地使用情況及現狀建筑量；結合城市的更新目標劃定須拆除新建、須改造和須保護的地塊、建筑量，從政府和投資方的角度進行投資效益測算。假設改造周期為3年，根據“利潤=銷售總收入-總投資”的基本公式分項進行計算。其中，支出部分由七項構成；還遷部分按住宅和商業兩類進行償還，完成還遷以后剩余的進行銷售得到最后的盈利。具體計算詳見表1。

對總體規劃用地進行調整時在保證公共服務設施用地比例的基礎上，住宅和商業的比例通過經濟測算來進行確定。同樣達到10%的收益，當住宅與商業比為9∶10，容積率必須做到4.41；當住宅與商業比為8.5∶1.5，容積率則為3.5。考慮到中心區土地利用的價值，通過用地的調整，提高商業用地的比例到15%，并建議采取“資本置換”，走政府和市場雙重盤活資本的方法來開展改造工作。

表1 總投資計算一覽表

4 規劃內容

4.1 規劃構思

在“功能復合、文化傳承、生態宜居”的理念下，改造采取部分保留和拆除區域進行高強度開發的改造措施。將文化傳承的同時融入現代元素，打造良好的居住環境。

改造設計形成居住、城市功能配套、商務休閑及餐飲、旅游購物休閑及創意等多功能的空間組合來達到增值的效果。提高商業的比例后形成高端的集多種功能于一體的商業中心，利用高強度的開發集聚人口和提升城市的活力，這樣將利于提升城市品位和繁榮城市經濟。

4.2 功能布置

沿城市主要道路的區域融入商業、商務辦公、酒店、居住等多種功能，打造城市的綜合體；而其他區域采取居住加大型的底商，沿改造用地進深方向形成商業步行街和商業廣場，將商業功能從城市綜合體的位置引入到用地內部，提升城市的活力。教育服務設施調到用地東北角，避免占據中心位置造成的用地分割，同時可預留和增加其教育用地的面積。

4.3 景觀特色

濱水界面景觀視線良好，建筑空間錯落有致，將其作為保留區域，通過低層建筑使濱河景觀向內滲透；對原有的巷道進行梳理，融入更多的旅游休閑功能，同時在延續原有的空間機理上新建部分低層建筑，作為城市文化與歷史的展示區域。

5 結語

目前，國內在舊城改造方面還未建立統一的實施細則。在城市的快速發展下，欠發達地區的城市中心區也處于不斷更新的進程。貴州省印江縣城北舊城區改造有著不同的現狀和問題，本文以該項目的改造設計為例，就規劃技術層面對欠發達城市中心區的舊城改造進行一定的探討。無論是政府進行主導還是非政府主導的舊城改造，在規劃技術層面探索和采取控制措施對實現舊城改造的目的，兼顧公眾、政府和開發商的利益及處理城市的可持續發展都有重要的實踐意義。

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Exploration on old urban center planning strategies under the new development background

Chen Hongmei1Zhao Zhengjun2

(1.CollegeofBuildingEngineering,GuizhouUniversityofNationality,Guiyang550025,China; 2.DaliAcademyofPlanning&Design,Dali671000,China)

Combining with old Yinjiang county area development status in Guizhou province, starting from aspects of functional composition, cultural inherit and ecological living, the paper puts forward the planning concepts, and describes planning strategies, such as adjusting land structure, improving road system and increasing public space, so as to realize the sustainable city development.

old urban area, planning strategies, city specialty, landscape

1009-6825(2017)07-0012-03

2016-12-21

陳洪梅(1987- )，女，碩士，講師； 趙正軍(1990- )，男，助理規劃師

TU984

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