營業利潤的水平分析
——以深圳世聯地產顧問股份有限公司為例

(內蒙古財經大學 內蒙古 呼和浩特 010020)

營業利潤的水平分析
——以深圳世聯地產顧問股份有限公司為例

劉超人

(內蒙古財經大學內蒙古呼和浩特010020)

房地產是國民經濟的支柱性產業之一，而作為國內最早從事房地產專業咨詢的服務機構，深圳世聯地產顧問股份有限公司不斷擴大規模、積極拓展業務，取得了令人矚目的成就。其營業利潤逐年增加的原由，及未來盈利預期如何，我從水平分析得知，營業收入逐年增加主要是由于營改增的宏觀環境、保險合同準備金凈值逐年下降和期間費用增加造成的。總之其營業成本利潤率相對穩定，盈利能力將持續強勁。

營業利潤；營業成本；營業稅費

一、研究的背景

近年來，影響和圍繞房地產行業的政策法規亦是層出不窮。在2016年，中央政治局會議確立“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，并指出“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”來抑制房地產泡沫。誠然，重點城市的房價保持火熱勢頭，但是房地產市場處于整體性過剩，甚至一些城市的大量樓市庫存現象是不爭的事實。

二、世聯行營業利潤的水平分析

1、營業收入的水平分析

在2013—2016年，世聯行均以逐年遞增的增幅持續增長。深究其原因：(1)在2013年，世聯行實現營業收入256,302.79萬元，同比增長36.47%，這主要是因為本報告期代理業務收入同比增長42.83%，顧問業務也穩步增長，從而確保了公司盈利的增長。(2)2014年世聯行實現營業收入330,817.06萬元，同比增長29.07%，主要是因為2014年公司主營業務實現的代理銷售金額在全國房地產市場銷售規模同比下降的形勢下仍然保持上升，同比增長了1.35%，同時家圓云貸業務實現超預期的規模增長，這兩方面原因確保了公司當年的收入和利潤同比上升均超過20%。(3)2015年，公司實現的代理銷售金額同比增長了33.90%，以及公司家圓云貸業務發展順利，金融服務業務收入同比增長56.48%。這些促成了世聯行于2015年實現營業收入471,055.32萬元，同比增長42.39%。(4)2016年，世聯行公司本報告期實現營業收入626,992.13萬元，同比增長33.10。其中，代理銷售金額同比增長了28.46%，互聯網+業務發展迅速，收入同比增長99.60%。通過以上分析，營業收入有繼續增加的趨勢

2、營業成本的水平分析

在2013—2016年，營業成本以略大于營業收入的增幅，逐年以一定增幅增加。因此有在未來時間里，世聯行的營業成本有持續增加的趨勢。具體分析如下：

(1)2013年營業成本同比增長34.74%，略低于營業收入的增長速度，主要原因如下:占營業成本主要比重的工資獎金同比增長37.92%。一方面是因為公司代理銷售規模同比增長了50.40%，工資支出增加；另一方面由于本報告期的銷售收入和經營業績增長，與銷售收入相關的業務提成以及與經營績效相關的獎金增加；(2)2014年營業成本同比增長32.84%，高于營業收入的增長速度，主要原因如下:12014年公司代理銷售業務成本較上年增加了27,195.03萬元(其中工資獎金增加了18,426.44萬元)，占營業成本增長總額的50.25%；(3)2015年營業成本同比增長45.15%，主要原因如下:互聯網+業務于2014年下半年開始運營，該業務發展迅速，本報告期發生的互聯網+業務成本較上年同期增加54,585.09萬元，占營業成本增長總額的55.22%，主要是支付給第三方的費用；本報告期，公司已實現代理銷售額同比增長33.90%，為實現公司的銷售目標，公司相應增加了投入，特別是人力成本。(4)2016年營業成本增加134,707.91萬元，同比增長42.39%，主要原因如下：代理銷售收入同比增長28.68%，與績效相關的獎金相應增加；同時為實現公司的銷售目標，公司相應增加了投入，特別是人力成本。

3、營業利潤的水平分析

在2013—2016年，營業利潤以略小于營業收入的增長幅度持續增長，究其原因，是由于營業成本及提取保險合同準備金凈額、營業稅金及附加、投資收益、財務費用、資產減值損失、管理費用所致。

其中，營業利潤是以略大于營業收入的增長幅度增長，此外，由于提取保險合同準備金凈額、營業稅金及附加、投資收益、財務費用、資產減值損失、管理費用的絕對值較小，而營業成本所占營業收入的比重最大，是營業利潤最重要的消極影響因素，這導致營業利潤勢必達不到營業收入的增長幅度。

我們不難發現，縱使時下樓市的政策存在不確定性、房地產市場各區域發展水平不均衡、公司新業務的發展受政策、市場、行業發展階段的限制，及房企發展速度和結果存在不確定性等宏觀環境下，新業務結合世聯行現有業務的優勢，朝向公司核心資源相關的方向發展，可以發展得更加迅速和穩健。

三、問題的建議

1、建議一

①總體來看，一些熱點城市應該逐步從預售制度邁向現售制。此類城市的房地產企在資金承受能力上會更強，開發商要承擔資金的成本，和項目囤積的風險。②傳統的資金來源途徑被廢除，開發則需要通過各中再融資和信貸等融資方式籌集資金。因此，在預期的這一大宏觀環境下，世聯行顧問股份有限公司應提前制定應對以上風險的戰略規劃。

2、建議二

對于一些熱點城市來說，執行限購政策及信貸政策、控制土地供應量、預防房地產行業的金融風險等加強市場監管的一系列政策已頒布，如深圳等熱點城市政策收緊預期也逐漸升溫。宏觀政策環境漸漸發生變化，不少熱點城市樓市觀望情緒高漲。

3、建議三

雖然寬松的政策環境有望持續，央行屢次降息、降低首付比例等經濟政策利于需求的增加，但是簡單的規模擴張已不合時宜，我國的樓市正式進入下半場階段。因此，世聯行應在金融服務板塊、互聯網+板塊、公寓管理業務的經營上下功夫，即始終保持與市場、客戶同步，伴隨著市場、客戶的需求變化努力轉型和革新。具體如下：(1)金融服務。根據市場變化，快速完成產品的升級迭代，通過定制化產品滿足客戶更多的個性化需求；專業化的管理及運營管理能力，實現了快速放款的審批時效；加強與開發商的合作，不斷研究ToB業務模式，促成開發商與客戶的共贏。(2)互聯網+業務。通過建立綜合的平臺，充分利用營銷渠道，收取團購服務費用，取得購房團購優惠等方式，向開發商、購房者所提供服務。基于世聯行公司代理基礎和客戶資源優勢，電商平臺可利用移動互聯網技術，廣泛鏈接顧問、經紀人、顧客公司、媒體資源、行業資源等，實現整合營銷，發揮世聯行的整合營銷服務能力。

[1]白秀英,孫再凌,傅貴勤.中級財務會計.中國財政出版社，2016.7，263.

[2]鮑金良,王桂英.財務分析學.中國鐵道出版社，2015.1,145.

[3]高潔瓊.對世聯股份2013-2016年財務各指標分析[J].經濟觀察，2016.

[4]時軍.上市公司財務報表分析探究[J].財會通訊，2016.

[5]周玉嬌.上市公司財務報表分析綜合案例——世聯股份有限公司財務報表分析[J].財務管理，2016.

劉超人(1995-)，男，漢，山西運城，初級會計，本科，內蒙古財經大學，會計學。