供給側改革對重慶市城鎮住宅市場的影響研究

(重慶交通大學經濟與管理學院 重慶 400074)

供給側改革對重慶市城鎮住宅市場的影響研究

王婉瑜

(重慶交通大學經濟與管理學院重慶400074)

本文以重慶市城鎮住宅市場為研究對象，在供給側改革的政策下，對重慶市住宅市場的供給結構展開研究。根據供需均衡理論，從供給與需求的角度對重慶市近十年來不同類型住宅的施工面積、竣工面積、銷售面積進行研究。利用3σ法則以及MATLAB分析近十年來重慶地區住宅的供給結構的均衡性。從而從住宅供給的角度對城鎮住宅市場——商品住宅+政府保障性住房提出意見和建議。

城鎮住宅；供給結構；均衡性；供給側改革

一、研究背景

2016年2月8日，重慶出臺供給側結構性改革方案，明確指出去除房地產庫存，并且制定具體目標：兩年內土地供應規模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內；力爭實現農民工及外來人口新增購房100萬平方米；發展專業化住房租賃市場，去房地產庫存100萬平方米；全面推行貨幣化安置，去房地產庫存400萬平方米。供給側結構性改革的核心就是千方百計的釋放或創造新的需求，并提供新的供給；從而積極穩妥的化解過剩產能將稀缺的資源要素從那些產能嚴重過剩、增長空間有限的產業或行業中釋放出來，正是為了優化供給端，以提供新的供給，并創造新的需求。因而房地產企業以及政府也應從供需平衡理論和供給側角度來思考和解決住房市場的庫存問題。

住房市場是房地產市場的一個重要組成部分，住宅市場的健康，穩定發展關系到整個房地產市場的有效運行。在理論上，住宅市場應該處于供需均衡狀態；但是在實際上，市場運行中存在種種問題，較為突出的有：住宅市場有效需求不足，住房保障制度相對落后，供求結構性矛盾突出，住宅市場供給結構不均衡。而在住房供給結構方面的問題主要表現在:不同類型住宅結構均衡性不同，資源配置不合理，用來滿足夾心層以及中低收入群體的廉租房、公租房以及普通商品住宅供給量不足，而需求量并沒有那么高的別墅、高檔公寓供應量過剩。目前，我國的供求機制還不健全，存在供給結構不均衡的問題。部分城市高檔商品住宅供給過剩，而普通住宅以及公租房供給不足。城鎮住宅供給在中國是由市場供給與政府供給相結合，既是拉動經濟增長的一大法寶，也是解決、保障困難居民住宅問題的一大利器。然而，我國在近年來部分城市和地區都出現了保障性住房供給不足，對于中低收入階層保障性住房需求無法滿足；商品性住宅供給偏重于高端商品住宅，導致中低收入人群商品性住宅需求無法滿足等一系列結構性的問題。這種供給結構的失衡必然會影響住宅市場的健康發展，甚至威脅國家宏觀經濟的運作。

二、國內外研究現狀

國外對于住宅市場的研究主要集中于供求均衡的研究，L.B.Smith[2](1988)研究了美國住宅市場的模型變化；R.Arnott[3](1999)建立了與房屋質量有關的供求均衡模型。孔煜[4](2006)發現購房者和房地產商會根據市場和政策等各種因素的對房價走勢的預測，來做出投資選擇或者消費選擇，從而影響房地產市場的供給與需求，進而影響房價。

而國外對于住宅供給結構的研究有：日本通過制定五年計劃來確定住宅供給，將全國分成十個地區，再將各地區分為各都道縣府，分別制定五年計劃，在住宅供應數量的統計上，分別統計施工數量和存量數量，數據更為精確。歐洲國家將低收入家庭住宅供給視為重點關注對象。歐美國家經濟較為發達，已經進入后工業化時期，新開工住宅的建設更加注重環境建設。歐美新建住宅的關注點更多的是在住宅的舒適度，住宅的功能和多樣化，以及住宅與自然的和諧統一。

國內關于住宅供給的研究：趙振宇，田金信[5](2007)等用3σ法將住宅市場結構均衡性進行分級，然后進行評價，結果表明，高檔住宅，別墅供給過剩，普通商品住宅供應不足。劉洪玉[8]()在中國住宅市場供給結構分析中將住宅市場分為三大類，并以此為基礎對住宅供給結構進行分析。關于供給側結構性改革的研究有：徐諾金[6](2015)強調了新制度供給、新的生產能力和競爭優勢的形成，中國要重新回到重視供給側結構性改革的思路上來。騰泰[7](2013)從供給端定義了經濟周期的不同階段，把解決經濟周期性衰退的措施歸納為“刺激新供給、創造新需求”的結構性調整方法。

由以上論述可知，對于住宅市場的研究多集中于供需結構，供需平衡。而其中對于住宅供給的研究也大多集中在供給的影響因素研究，住宅供給與土地供給的關系研究，對于供給結構的研究較少。近年來,房地產市場產生大量庫存，市場供給結構的失衡是造成庫存的一大原因，因此，2016年中央經濟局會議提出供給側結構性改革，也是本文研究的重點。

三、現狀分析

(一)重慶市商品房市場現狀分析

直轄市的地位，亮眼的GDP數據，三線城市的房價，使得大量的購房者涌入重慶。重慶市長期保持低房價的根本原因，引起了大家的廣泛關注和熱烈討論。一方面，城市急于快速擴張，推高了土地供應量；另一方面，在撫養比高、購房年齡段占比低，購買能力不足，外來人口拉動乏力等因素的因素的影響下，住宅需求總量相當有限。供求關系的強弱決定了重慶房價始終處于低位，增速緩慢。

重慶市商品住宅市場施工面積遠高于竣工面積和銷售面積，且呈遞增態勢。施工面積從2006年的6655萬平方米到2013-2015年間翻了三倍之多，而銷售面積從2011.7到4477.71萬平方米，漲幅兩倍多些，但是與在建工程的面積相比還差之甚遠。

重慶市房地產市場住宅開發投資額在十年間一直呈上升態勢，從2006年的13638.41億元到2015年年投資額達到64595.24億元。在2009年至2014年五年間增長迅速。不斷上漲的房地產價格強化了房地產市場無序競爭和開發行為，同時也誘使全社會的投資投機需求在房地產市場展開瘋狂追逐。這種不健康的競爭狀態導致了房地產的大量庫存。在2015年中央經濟工作會議提出去庫存化，房地產去庫存是供給側結構性改革的一個重要方面，是防范，化解區域性房地產風險和金融風險的重要舉措。重慶市存量房交易量從2005年到2012年呈平穩增長態勢，每年漲幅達21%，2013年交易量達到峰值2077.67萬平方米，2014年有跌至1513.33萬平方米，與2012年的1517.38基本持平。

依據去年出臺的《重慶市推進供給側結構性改革工作方案》，兩年內土地供應規模逐年減少10%。2016年成交住宅建設用地面積915萬m2，較去年減少50萬m2，同比減少5.19%。值得注意的是，2016年規劃建筑總面積為2054萬m2，而同期住宅成交面積為2123萬m2。

(二)政府保障性住宅

單純依靠市場不能解決所有人的住房問題，中低收入家庭的住房問題必須依靠政府提供的充足的保障性住房來解決。為了保障和改善民生，促進社會和諧進步，有關政府部門出臺了一系列的住房政策，例如經濟適用房、廉租房、公租房等相關管理辦法。重慶于2010年2月啟動了大規模的公租房建設計劃。重慶公租房的推出，改變了目前中國城市住房供給主要由市場提供的單一供房體系，將住房供給模式轉變為政府保障與市場供給并舉的雙軌運行機制。公租住房供給體系是政府針對廉租住宅與經濟適用型住宅覆蓋不到的一部分住房困難人群而出臺的一種保障性住宅供給體系。

截止到目前為止重慶市主城區已入住公租房增至15個，全市累計保障住房困難家庭34.6萬戶，90萬余人圓了安居夢。2010年市公租房管理局啟動了首批公租房簽約入住，包括13個已入住公租房項目房源和半島樂園、空港樂園AB區、美麗陽光家園三期三處新房源，共31217套。

四、關于重慶市商品房市場供給側結構性改革的建議與優化

1.調整投資建設結構，增加有效供給。從市場需求的角度出發，加大中小戶型，普通商品住宅的投資，對于庫存過多，不好銷售，結構失衡的高檔住宅的投資建設速度應放慢。注重大力發展解決“夾心層”住房問題的公租房和廉租房。

2.供給端創新，注重產業升級。供給側結構性改革旨在通過供給端的調整，尤其是通過技術創新、結構性調整和全要素生產率的提高等措施來實現經濟長期均衡增長的目標。如我國目前大力提倡的住宅產業化，主要通過大量的住宅部品進行現場拼裝，改變了傳統的施工技術，從而有效地避免了傳統建造方式下存在的人工作業誤差等問題，有利于保證建筑質量，降低現場施工產生的污染、節約能耗。

3.政府總體調控，加大改革力度。政府應對本地區住宅市場的開發和建設以及未來的發展起調控作用，合理規劃房地產開發用地。近年來各地政府不斷出臺住房政策，應對實際情況積極改革，出臺了限購令、二手房交易新政策、房產契稅新政策等一系列政策來調控市場，探索治理房地產行業的新途徑。供給側結構性改革要立足于中國國情，理論聯系實際，探索符合中國實際的解決方法。

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