我國房地產金融風險防范研究

(中國農業銀行三臺縣支行 四川 三臺 621100)

我國房地產金融風險防范研究

胡林燕

(中國農業銀行三臺縣支行四川三臺621100)

房地產通過大量銀行信貸而擴大規模，并且對多個領域有著直接或間接的影響，更為重要的是房地產的大量銀行貸款，其穩定性與風險的防范直接關系到我國金融機構的穩定性，進而關系到我國經濟的穩定性。因此，本文研究有助于房地產與金融機構的穩定，更有利于我國經濟健康穩定的發展。

房地產金融；風險；防范

一、房地產金融風險的定義

一般情況下，房地產的開發者本身并沒有足夠的可流動資金來支撐其開發建設的活動。此時，通過銀行等金融機構的借貸行為，就成為房地產業發展資金的首要來源。但是從市場發展的角度來說，任何投資都是存在一定風險的，如果房地產投資者不能及時的歸還銀行貸款，就會給銀行發展造成嚴重的經濟損失。房地產業本身就是高投入、高風險、高利潤的投資行業，如果金融業為房地產發展提供過度的金融支持，就會造成信用膨脹的問題。例如，匯率風險、通貨膨脹等，這些都可能為房地產產業帶來巨大的沖擊，從而導致金融風險的發生。

二、房地產與金融機構的關系

(一)房地產對金融機構的影響

根據實際調查顯示，房地產對銀行的依賴十分嚴重，這主要表現在資金方面。從房地產建設的角度來看，大約有將近三成的房地產企業的發展資金來源于銀行的貸款。從購房者的角度來看，超過一半的人選擇申請住房抵押貸款。如此計算下來，在整個房地產經濟中，銀行起到了重要的作用，有60%以上的建設和住房資金都來自于銀行貸款。通過這個數據分析可以看出，如果房地產行業一直處于穩定發展的狀態，銀行的基本貸款利潤是可以保證的，但是如果房地產行業出現經濟泡沫，就會給銀行造成嚴重的經濟損失，甚至影響國內經濟的穩定狀態。如果房地產市場過快發展，會進一步導致貨幣的流通速度增加，這樣一來虛擬資產名義價值就會上升，從而導致隱含收益率的上升，這樣貨幣的實際收益就會下降。

(二)金融機構對房地產的作用

在房地產發展的過程中，金融機構發揮著重要的作用，主要是從影響開發商和購房者消費行為方面對房地產業產生作用。例如，從開發商的角度來說，銀行等金融機構的貸款利率、資格審查等都對其有著直接的影響。在銀行嚴格的信貸制度下，開發商本身的成本將會升高。在這樣的情況下，為了能夠獲取利潤，必然會造成房價上漲。但是這仍然是市場的價值規律在進行調節，屬于正常的市場價格現象，是市場進行資源配置的重要結果。除此之外，購房者在銀行獲得的信貸比例，也對房價造成了一定的影響。除去開發商，市場需求和購買情況也影響著房價的漲落。

一般情況下，住房者的購房資金主要來源于銀行貸款，主要分為兩類，第一，剛性需求者，購房的目的是為了滿足基本居住需求。這些群體具備購房和償貸能力，銀行的借出資金能夠很好地回款。其次是購房投機者。房地產市場與其他市場一樣，都存在著一些期望通過產品進行投資或投機活動的人。對于這部分群體而言，信貸資金是主要的經濟來源，這樣就會造成房地產業的波動，造成許多不正常的需要。對于購房者而言，銀行的信貸比例是最重要的影響因素，必須要合理的進行信貸結構比例設計，減少市場投機需求。

三、房地產金融防范的策略

(一)擴寬融資渠道

在實際調查中發現，單一化的市場融資渠道，存在嚴重的金融風險。因此，對于房地產開發者來說，需要在基本的銀行信貸基礎上，積極拓展多種渠道，盡可能優化融資結構。當融資結構更加多元化后，銀行所需承擔的風險就會進一步降低。多樣化的融資模式和市場發展狀況具有十分密切的內在聯系，二者呈現正相關關系。

1.上市融資

在我國當前的政策體系中，房地產開發企業想通過上市融資來分散風險頗為不易。一方面，國家并未對房地產公司上市提供任何特殊的優待，證監會對IPO和借殼上市等都有著嚴格的審查程序，對企業資產負債率的要求亦是十分嚴格，很多企業都并不具備上市的基本條件。另一方面，即使企業成功上市，其上市融資的資金也不能用于購買開發用地，這對于房地產開發企業而言無疑是一個巨大的問題。

2.金融產品設計

對于金融機構而言，在面對市場風險的時候，需要對自身的金融產品結構進行合理的設計與創新，減少金融風險的影響。例如，建立房地產業的基金、發行短期融資證券等，以此來解決房地產業融資渠道單一的問題。除此之外，金融機構還需要建立完善的信用測試制度，并對資金的基本運營模式進行科學的管理和監督，對中小投資者進行正確的引導。

3.改變企業自身

從房地產開發企業的角度來說，需要從自身找問題，并且提出科學的解決方案。作為房地產開發企業的負責人應該改變傳統的固有思維，敢于沖破傳統信貸融資模式的束縛，不斷優化內部資金結構以及資金募集方式，采取多元化的市場融資渠道以減少融資風險。

(二)建立和完善銀行體系

對于目前的銀行發展弊端來說，主要體現在風險意識薄弱，缺乏完善的風險評估和監督體系，單純的追逐短期利益，單純的將銀行資金作為投資的基礎等方面，而房地產行業的高利潤正契合了銀行的這一思想。另一方面，國有商業銀行的管理體系不健全，不僅委托代理鏈過長，各個地區不同的政策環境也對各分行產生了不同影響。在信貸總量不斷增加的背景下，銀行卻并沒有建立完善的風險評估制度，這樣就會造成嚴重的投資風險。所以，銀行的信貸管理部門需要建立層級式管理和分配任務機制，這樣才可以從多個角度進行銀行風險的降低。首先，加強銀行權利管理與分配的科學化。在這一點上，可以向國外的銀行借鑒經驗，設立科學完善的組織結構框架，將各個部門、職位的職能明確劃分出來。其次，透明化銀行的信貸信息和信貸報告，使整個信貸過程能夠接受大眾的監督。最后，建立外部審計系統。可以通過第三方事務所或獨立的會計師對銀行的信貸情況進行審計和監督，在這種權責明晰的情況下，銀行才可以進行角色的轉變，做到風險的科學防范。

(三)個人信用制度的建立

1.法律法規的跟進和完善

個人信用制度的建立和完善，還需要加強法律法規的跟進和完善，這樣才可以為個人信用制度的建立和發展提供更多的法律保障。例如，相關部分要制定和完善《公平使用信息法》，公開個人的征信記錄，為信貸機構提供完整的征信評估結果，用以為貸款審批提供參考。與此同時，為了保護個人的隱私權和名譽權，要確保這類信息用于合理的情境下，對于私自篡改信息、違規使用信息等情況給予嚴肅處理。

2.建立個人信用管理機構

建立完善的個人信用管理機制對房地產風險防范極為重要。從銀行內部的發展來看，應該建立健全的個人信用管理機構。一方面，為了維持機構的穩定發展，可以采取會員制和有償咨詢制，向咨詢者收取一定的費用，用以獨立支撐機構的發展。另一方面，要以服務社會為基本原則，注重公益性。從本質上來說，這種機構的主要職能是個人征信管理，包括征信內容、征信系統等各個方面的工作。

(四)約束投機性需求，穩定市場

首先，如果本人在本地已經購買過住房，那么在后續住房的購買過程中，本地銀行不允許對其貸款；其次，要進一步提高個人所得稅和營業稅的稅率，通過稅率的調整，來規范投資者的投資行為；再次，國家還要進一步加強對閑置房屋的稅收征管，這在一定程度上提高了投機者的成本，能夠有效減少投機炒房行為的發生。從土地資源利用的角度來看，政府應該建立土地儲備庫，并根據市場需求，決定土地供應數量，同時透明化土地儲備貸款的使用情況。這樣一來，房地產的市場供求能夠得到很大程度上的平衡，土地儲備貸款也能夠做到專款專用。

[1]吳敏. 我國房地產金融風險分析及對策研究[J]. 商,2015,(11):272+258.

[2]李睿銘. 房地產金融風險分析及防范措施研究[J]. 經濟研究導刊,2014,(17):33-35.