論在房地產交易中情勢變更原則的適用
——以“重慶長虹塑料廠與重慶天龍房地產開發有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛”等案為例

沈 偉

(華東政法大學 上海 200000)

論在房地產交易中情勢變更原則的適用
——以“重慶長虹塑料廠與重慶天龍房地產開發有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛”等案為例

沈 偉

(華東政法大學 上海 200000)

情勢變更原則適用的前提為發生了不可預測的情形，該情形導致了合同的履行會顯失公平。而且該情形不能是商業風險，必須與合同無法繼續履行之間存在因果關系。在房地產交易實踐中判斷商業風險和認定因果關系存在難度，筆者認為商業風險的認定關鍵在于發生情形是否具有可預測性，而因果關系的判斷核心在于合同目的的認定，但合同的目的認定不可過度延伸。

房地產；可預測；情勢變更；因果關系

一、情勢變更原則概述

(一)概念

情勢變更原則指的是合同當事人在訂立合同時所依據的客觀事實發生了改變，這種改變當時是無法預測的，而且改變所發生的原因不能歸結于當事人。

(二)比較分析

1.情勢變更原則與不可抗力原則

兩大原則之間存在很多的相同點，二者都是對于客觀事實具有不可預測性，而且都會對于合同的履行構成障礙，只是不可抗力原則會直接導致合同履行不能，而情勢變更原則情形下合同依舊可以履行，只是履行會給當事人一方造成損失。

同樣二者之間存在一些差異。首先，二者適用的前提條件不同，不可抗力所適用的情形往往分為三類，第一類是自然災害，比如海嘯、水災、火災等；第二類是人為類的災害，比如發生了戰爭或者動亂以及國家制定了一些新的政策或者指定了某些行政決議等。

其次，二者的法律效果不同，情勢變更會導致合同變更或者解除，而不可抗力則會導致合同解除，而且會免除當事人履行不能的責任。

再者，權利救濟不同，依據《中國人民共和國合同法》第94條的規定，如果因不可抗力導致合同目的無法實現，當事人可以解除合同，該合同解除權是一種形成權，當事人無需得到對方的同意。情勢變更原則規定于《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《合同法司法解釋二》)第二十六條的規定，當事人如果認為存在情勢變更情形，其需要請求人民法院變更或者解除合同，該解除權是一種請求權，而非形成權。同樣，法院在審理案件時，可以依據職權直接適用不可抗力原則，但是卻必須依據當事人的申請方可適用情勢變更原則。①

2.情勢變更情形與商業風險

根據《合同法司法解釋二》的規定，情勢變更原則不可適用于商業風險，需將二者區別對待。任何的商業活動都存在商業風險，一種為主觀的商業風險，即對方當事人存在簽訂合同的惡意，故意不履行合同，比如故意不交付相關標的物；另一種為客觀的商業風險，即在進行商業活動時發生事故，比如標的物在途中丟失或者遭竊，或是標的物被強制征收等。情勢變更與商業風險的關鍵區別在于其情形是否能夠被預測。

根據最高人民法院發布的《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》，情勢變更情形必須要遠遠超過正常人的合理預期，考慮當事人是否能夠對此進行防范和控制，考慮到風險和收益之間的關系，結合市場具體情況進行個案分析。②

3.情勢變更與顯失公平

情勢變更雖然要求也是顯失公平，但同狹義上的“顯示公平”存在差異，根據新修訂的《民法總則》第一百一十五條的規定，如果要構成狹義的“顯失公平”，一方當事人必須利用對方的不利境地，利用其缺乏判斷的基礎實施行為，其行為須為故意或者是重大過失。但情勢變更中不要求當事人存在過錯。③此即為二者的本質區別。

二、情勢變更原則的適用

(一)適用要件

1.客觀要件

情勢變更的發生，必須是發生了異常的不可預測的情形，該種情形須為客觀存在的情形，且該情形的發生給合同的繼續履行帶來障礙，如果要求當事人一方繼續履行，會給其造成損失，造成不公平的現象。④

2.主觀要件

情勢變更要求當事人存在消極的主觀要件，即在簽訂合同時，當事人任意一方均未預測到未來可能發生該情形，并且該情形本身遠遠超過當事人的認知水平，不可是商業風險。

3.時間要件

情勢變更原則目的在于保護因為情勢發生變更而受損的合同一方當事人的權益，因此其必須發生在合同訂立生效后直到合同履行完畢前。

4.因果要件

情勢變更原則的適用必須要同所發生的客觀情形之間存在因果聯系，而不能是因為其他的原因，而且必須要同合同的目的之間直接相關，不可是延伸出來的目的。

(二)實踐情形概述

因為情勢變更原則適用的前提條件為存在難以預測的情形發生，而商業風險在實踐中往往也具有難以預測的特征，二者之間易被混淆，對其界定也存在一定的困難。在房地產領域，從房屋的建造到房屋最后的入住，每一個環節都可能存在變量，而這些變化既可能是人為也可能是政策所致。因此，判斷當事人是否具有可預測性時存在一定的難度。同樣，有時候合同未能得到繼續履行是多種因素結合在一起的結果，此時需要判斷變更的情勢同最終結果的因果關系也存在困難。筆者將在下文選取一些典型的涉及房地產交易的案件進行分析，分析在該領域中情勢變更應如何認定。

三、情勢變更原則的實證分析

(一)重慶長虹塑料廠與重慶天龍房地產開發有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛——(2016)最高法民終203號

1.基本案情

本案中，2002年，重慶長虹塑料廠(以下簡稱“重慶長虹”)與重慶天龍房地產開發有限公司(以下簡稱“重慶天龍”)簽訂了《房屋聯建合同》，重慶長虹將土地4141平方米、地上建筑物2626平方米和無證建筑約205平方米轉移給重慶天龍，重慶天龍則將自己的門面免費租給重慶長虹。房屋聯建則由重慶天龍統一規劃管理。

2003年，重慶天龍的房屋被當地政府拆遷，2004年6月重慶市國土資源局告知重慶天龍需支付土地出讓價金4869萬元獲得債權區域的土地開發使用權，如果逾期不交該筆費用，則取消重慶天龍的競得資格，重慶天龍因為考慮到該地域可能新修路段，因此未交土地出讓價金。

之后重慶天龍未能夠按照合同約定建成房屋，重慶太長虹依約向法院提起訴訟，要求重慶天龍承擔違約責任，而重慶天龍則認為其符合情勢變更的適用條件，要求以此為由解除合同。⑤

2.案件分析

本案一審由重慶高院進行審理，二審由最高人民法院進行審理，兩個法院就情勢變更的認定一致，都認為新修高架路穿過了重慶天龍的地塊，這是政府的行為所導致的，不屬于商業風險，因此不具有可預測性，所以符合情勢變更的適用條件。但是，法院卻認為，即便符合情勢變更的情形，但是本案中重慶天龍沒有取得土地的直接原因是因為其未繳納土地出讓金，所以即便客觀上存在政府修建了高架路會導致合同履行不能的情形，但該情形和合同未履行之間不具有直接因果關系，因此認為不構成情勢變更的情形，法院最終判決支持重慶長虹。

本案中，法院首先肯定了因為政府行為導致的合同未能履行屬于政策性風險，當事人在簽訂合同時無法預測，因此具有適用情勢變更的可能，但是考慮到合同未能履行的直接原因是當事人一方的過錯，所以情勢變更情形未能有效成立。本案說明了變更的情勢同最終結果之間存在因果關系的重要性。

(二)遵義市播州區國土資源局建設用地使用權出讓合同糾紛案——(2017)最高法民申492號

1.基本案情

本案中遵義縣鼎盛房地產開發有限公司(以下簡稱“遵義房產”)同遵義市播州區國土資源局(以下簡稱“國土局”)簽訂了《成交確認書》，并在該確認書中約定國土局將北鄰326國道的土地使用權轉讓給遵義房產。

但當地之后新修建了一條新的大道，原本的326國道很多路段因年久失修不再通行。遵義房產認為其所獲得的土地失去了原本的商業價值，于是要求解除同國土局所簽合同，不再繼續使用326國道邊上的土地，但遭國土局拒絕。國土局認為即便是該地段的商業價值因為新修大道而有所減損，但考慮到綜合地價的上漲，遵義房產并未遭受損失，因此拒絕解除合同，于是遵義房產訴至法院。⑥

2.案件分析

本案最后由最高人民法院進行了再審，經過分析，最高人民法院認為新修道路的情形屬于當事人無法預見的情形，而且實踐中確實導致了遵義房產所獲地產的商業開發價值大幅度下降，且為了城鎮開發，政府改變道路規劃，這是有利于社會公益的舉動，如果該舉動使得私人利益受損，不應由無過錯的一方單獨承擔。

本案中考慮到遵義房屋簽訂合同的目的是為了商業開發，而新修建的道路則直接影響到該商業目的，因此二者之間存在因果關系，而且該情形也是當時雙方無法預測的，所以最高院認為符合情勢變更的適用情形。

(三)張文卉與孫寶成房屋買賣合同糾紛案——(2010)和民二初字第1468號

1.案情介紹

2009年2月，張文卉(以下簡稱“張某”)與孫寶成(以下簡稱“孫某”)簽訂房屋買賣合同，雙方在合同中約定張某將其房屋以100萬元的價格轉讓給孫某，孫某交付定金4萬元。

但之后，張某因意外成為殘疾人員，其本想將房屋出賣以改善生活條件，如今認為無此必要，因此要求解除同張某的合同，并且愿意雙倍返還張某的定金，但張某不同意，表示愿意支付相應房款，并要求繼續履行合同。⑦

2.案件分析

審理案件的法院認為房屋買賣合同是雙方當事人意思自治的表現，為有效合同，而之后發生的張某殘疾事項雖然具有不可預測性，但是不影響合同目的的實現，因此判決不構成情勢變更的情形。

情勢變更的前提是合同成立的基礎或者依據的客觀環境發生變化，該變化的結果是合同雙方的權利義務不平等使得合同的實現失去原本的意義。這種目的不能無限的延伸，本案中合同的實現目的是獲得對價款，而非改善生活條件。因此該目的無法實現對合同的實施不會產生任何的影響，本案的合同具有原本的意義，因此不構成情勢變更。

(四)王秉元等與呂奇等房屋買賣合同糾紛案——(2015)昌民初字第05821號

1.案情介紹

本案中王秉元、安隨英(以下簡稱“王某等”)同呂奇、張麗萍(以下簡稱“呂某等”)簽訂了房屋買賣合同，約定王某等將其所有的經濟適用房以36萬余元的價格轉讓給呂某等

之后呂某等人實際上入住該房屋，可房屋產權證上的名字卻一直是王某。王某等認為房屋價格變動較大，以此為由想要解除合同，但呂某等人拒絕，于是起訴至法院，要求呂某等歸還房屋。⑧

2.案件分析

在審理中，法院首先肯定了房屋本身已經具備了在市場上交易的性質，隨后分析了王某等的主張，認為雖然房價上升，但是這屬于商業風險，因此不可適用情勢變更條款，于是判決駁回王某等人的訴求，認為合同有效且不得撤銷，呂某等人有權居住于該房屋內。本案充分說明了房屋的價格的變動，不能認定為商業風險。

四、總結分析

上述四個案例中，案中一強調了情勢變更中因果關系的重要性，說明了如若變更的情形同最終結果之間不存在因果關系，則不夠成情勢變更；案例二則指出了在分析因果關系時，需要關鍵在于找出合同的目的，該案之中合同的目的即為創造商業價值，所以道路的改變會直接影響到合同目的的實現，二者具有因果關系；案例三也分析了合同的目的，在房屋買賣合同中，不能無限地延伸買賣合同的目的，不可認為合同目的是改善生活，從而認為生活無法得到改善，合同目的便無法實現，因為二者之間沒有任何的因果關系；案例四則分析了房價變動的性質，認為大部分情況下構成了商業風險，不能認定為情勢變更。

上述前三個案例強調了因果關系的重要性，筆者認為在判斷情形是否對最終合同的實現產生影響，必須要探究合同的真實目的，而該真實目的必須要基于合同的名稱以及當事人的約定來推斷，不可超過合同原本的范圍。而對于房屋價款變動，筆者認為案例四中法院認為房屋價款變動不構成情勢變更，該觀點過于絕對化，因為《最高人民法院副院長唐德華在浙江省全省民事審判工作會議上的講話——關于民事審判工作形勢與任務》一文就明確指出了，在處理房地產案件中可能會遇到價格變化問題，但是要認定這種風險是否遠遠超過了市場風險，如果答案是肯定的，則可能適用情勢變更原則，使其不顯失公平。

綜上，情勢變更原則在不動產交易中能否其一在于因果關系是否構成，其核心在于合同目的的認定，必須根據合同性質所具有的目的，不可過度延伸；其二在于商業風險與否的認定，以房價為例，其變動一般不構成情勢變更，因為屬于可預測的商業風險，但如果存在劇烈變動，則不排除適用該原則的可能性。

【注釋】

①蘇翔.情勢變更原則研究.華東政法大學2013年碩士畢業論文，第14-15頁

②王嘉.房產政策性違約引發情勢變更原則的適用探析.中國政法大學2011年碩士畢業論文，第15-16頁.

③王德山.論情勢變更制度的適用要件.法學雜志,2008年第1期第57頁.

④趙文倩.論情勢變更規則.河北經貿大學2013年碩士畢業論文第18頁.

⑤裁判文書網.http://wenshu.court.gov.cn/content/content DocID=b3666c09-fe28-4f60-8f7e-de44397a98be 2017年4月20日訪問。

⑥威科先行.http://law.wkinfo.com.cn/judgment-documents/ detail/MjAyMDU0OTQzNzg%3D？searchId=e54128a34d5b46cb917e04a6ec 4b6f61&index=9&q=%E6%83%85%E5%8A%BF%E5%8F%98%E6% 9B%B4%20%E6%88%BF%E5%B1%8B，2017年4月20日訪問。

⑦威科先行.http://law.wkinfo.com.cn/judgment-documents/ detail/MjAxMDAwMDU2MjY%3D？searchId=2eb498e92bf2486b9e9e633c9 2314ecc&index=4&q=%E6%83%85%E5%8A%BF%E5%8F%98%E6 %9B%B4%20%E6%88%BF%E5%B1%8B，2017年4與21日訪問。

⑧裁判文書網.http://wenshu.court.gov.cn/content/content？DocID=d752385b-7667-47fa-b5db-5902aa814495，2017年4月21日訪問。

[1]韓世遠.合同法總論.法律出版社,2008年第2版.

[2]吳慶寶主編.合同糾紛裁判標準規范,2009年第1版.

[3]陶麗.房產新政下政策性違約適用情勢變更原則之研究.南京大學，2014年碩士畢業論文.

[4]李榮鑫.房屋租賃合同的誠信原則立法問題研究，2013年華中師范大學碩士畢業碩士論文.

[5]葉星冶.論情勢變更原則在房屋買賣糾紛中的適用.山東大學，2016年碩士畢業論文.