人口流動對商品住宅房地產價格的影響

劉家健 姜 燕

(江西理工大學經濟管理學院 江西 贛州 341000)

人口流動對商品住宅房地產價格的影響

劉家健 姜 燕

(江西理工大學經濟管理學院 江西 贛州 341000)

房地產業是國民經濟的基礎產業和主導產業，因此房地產業的健康發展對于現代國家的經濟的可持續發展起到積極、關鍵的作用近十年來，中國房地產業伴隨著中國的經濟買現了一個飛速發展繁榮的階段，但是其中也夾雜著一系列問題，引起了許多學者的關注研究本文結合中國區域經濟的特點，主要從勞動力流動的角度，著重分析了人口流動對中國房地產價格的解釋力，對房價的預測和調控具有借鑒意義。

房地產；人口流動；區域經濟

一、引言

自改革開放以來，中國的房地產業驚人的發展速度令世界矚目。中國房地產價格波動分為三個階段:一是1991-1995年的上升期，這一階段商品房的銷售價格增速提高；二是1995-2002年，這一時期商品房價格增速持續回落；三是2002年到2013年，房價飛漲并且增速持續加快，雖然2008年受到美國次貨危機的影響商品房價格有所下降，但總體來看，就在這近十年內中國房地產得到了飛速發展。從具體區域來看，沿海城市以及東部各大城市的房價更加驚人，以北京、上海、深圳為首的發達城市住宅銷售平均價格在2萬/每平米左右，另一方面，近年來戶國的城市化進程也不斷推進濃村勞動力進入城市務工、不斷向非農產業轉移和城市轉移，隨之而來的是中國的城市數量增加、規模擴大。中國城市人口密度在2005年由不足1000人/平方公里迅速增長到約2200人/平方公里。從2006年至今中國城市人口密度雖然增長緩慢但一直穩定在高點趨于飽和狀態。

我國城鎮住房制度改革的深入與城市化發展推進是否在很大程度上推動了房地產價格的上漲，尤其自2003年起房價漲幅隨著中國城市人口密度的上漲出現了擴大的趨勢，那么中國城市房價的上漲與人口向城市遷移相關度如何呢？人口向不同城市的遷移會對不同城市的房價影響如何呢？

二、研究現狀

早先國外學者Hawvood(1977)提出經濟變化、人口遷移、基礎設施特別是道路建設、人口出生率、銀行貨款、政府政策等因素都會引起房地產市場的周期性波動。近幾年，中國對房地產研究的理論也在快速發展。段忠東(2008)通過面板數據模型考察中國14個城市房地產價格與宏觀經濟基本面關系，發現當考慮到房價自身因素影響時宏觀基本面對房價的解釋力大大下降，在2001年后房價的上漲逐漸背離經濟基本面。這種背離在2003年后擴大，同時房價的正自相關影響也大大加強，這說明房價的上漲包含了越來越多的投資和投機成分。許多學者對中國房地產價格持續上漲并且居高不下的現象給出了觀點。本文結合中國城市化進程中國內勞動力遷移的實際特點從區位、人口流動等角度分析中國一線城市、二線城市和三線城市的商品住宅的發展前景。

三、人口流動對房地產價格的影響研究

理論上房地產可分為商業性地產、商品住宅、保障性住房等本文研究重點主要放在商品住宅領域?，F代西方經濟學地租理論主要從供求關系來研究，馬歇爾認為地租理論不過是供求理論中特定的一種主要應用而已。住宅作為一種商品供求關系最具影響力從供給方面來看影響住宅供給量的因素主要有以下：(1)住宅價格價格高低直接影響房地產開發商的盈利水平大小,一般認為往宅市場的供給量會隨著價格的上升而增加,會隨著價格的下降而減少。(2)建筑成本啟與住宅市場的供給量呈反向變化,城市土地使用成本在其中占有主要成分,其次房地產商能取得的貨款利率對建造成本也有顯著影響影響。

住宅需求的因素主要有(1)住宅價格廠般來說往宅的需求量和價格成反比，但是如果住宅市場中的投機需求占主導地位時，二者之間又會呈現正向變動(2)人均可支配收入就低收入群體而言，他們對住宅的需求量不會隨著些微收入的增長而有所增加，只有中等收入群體和高收入群體的收入增長時，他們對住宅需求量由于居住需求需求會隨之增加。(3)城市人口數量和結構，城市年輕人比例越高，對住宅市場的消費就會越強烈。另外近幾年隨著大批人口向中國沿海城市和各大城市務工以及中國城市化進程加快帶來城市住宅市場火爆的局面這應該是中國房地產價格快速上漲的主要原因。

(4)貸款利率。令人能取得的購房貨款利率減少，往房需求會隨之變得強烈

(5)政策影響經濟政策也會對住宅需求產生重要影響。例如自2013年國務院出臺‘國五條”強制實施限購，對中國房地產降溫起到了一定的作用。

四、結合人口流動對中國房地產業未來趨勢分析

隨著政府對投機性購房的打擊對于北京、上海、深圳等一線城市的房價很難再有所提高，但是由于它們作為國際化大都市肩著人口密度較高的特點，所以像一線城市的中心地帶這樣的稀缺資源房價依然會居于高位。根據城市輻射效應城市中心地區的發達程度會帶動其近郊地區的經濟發展。因此在這些一線城市的近郊地區往宅價格應該高于其他落后城市的房價，而本地區房價卻隨著人口流動的變化做出相應增降，對于一些二線城市例如南京、廈門、杭州、沈陽等，雖然發達程度和人口密集度不如一線城市，但是它們的房價在一線城市的帶動下也曾加速上漲。但它們的房價收入比高于正常值，房價回落的趨勢明顯同時另一方面，中國工業化進程已經達到中期產業升級和發展轉型提上日程。

改革開放以來，一線城市利用自身地理、人才優勢首先帶動了社會各產業的建設和承擔了發展職責，吸引大量外國資本、技術進入現在在人員工資、土地價格、房屋價格和原材料價格都輪番暴漲后，這些城市的傳統產業效益基本達到了飽和狀態，為了保證利潤率，較低端的、傳統的產業需要向生產成本更低的二線城市轉移。這樣不僅能夠促進二線城市的就業，增強區域經濟實力，還能帶動區域內商業用房乃至住房的而產業的發展，也會帶動工業用房發展。所以隨著產業轉移步伐的推進，會帶動相應二線城市房地產業發展的催化劑。而甘肅省、陜西省、貴州省的人口遷出率較高，說明在這些經濟發展相對落后的省份存在大量的外出務工人員。站在另一角度，這些務工人員在外賺得的收入中有相當一部分會流回這些省份，通過消費、投資等方式帶動當地產業和經濟發展。因此，這些城市的房地產市場近期不會有大幅度下降波動反而具有發展的潛力。

[1]王娜.中國二線城市房地產業現狀及可持續發展研究[J].財經理論研究.2014,(12)：120-121

[2]殷江濱.李郁.中國人口流動與城鎮化進程的回顧與展望[J].城市問題.2016(6)

江西理工大學2016年校級研究生創新專項資金項目《人口流動對商品住宅房地產價格影響的回歸分析——以贛州市中心城區為例》；項目編號：XS201508.

劉家健(1993-)，男，漢族，江西贛州市人，研究生，江西理工大學經濟管理學院，研究方向：項目管理；姜燕(1991-)，女，漢族，甘肅武威市人，研究生，江西理工大學經濟管理學院，研究方向：項目管理。