2016年房價上漲因素分析及調控房價的重慶經驗借鑒

鄒士年

2016年，我國房價從一線到二線城市輪番飆升，上升趨勢具有泡沫化特征，房地產市場風險不斷積聚，社會影響也越來越大。與此同時，有些二線城市和三、四線城市房地產市場依然低迷，庫存依舊高企。

一、本輪房價上漲的因素分析

（一）需求因素

1.城鎮化。城鎮化是推動住房需求的最主要的剛需。我國2015年底的城鎮化率只有56.1%，如果按照發達國家70%以上的城鎮化率，我們還有近3億人入城空間，國家目前在推動1億人入城，這些需求是剛性需求。中國新型城鎮化今后還要經歷相當長的過程，住房需求將呈增長態勢。

2.產業和就業。為什么本輪房價上漲只存在于一線城市和部分二線城市，而不是所有城市都上漲呢？因為這些城市當前的產業發展較好，未來的發展潛力也比較大，就業更為充分。人口流入具有持續性，必須具有充分的就業條件，所以即使有些三、四線城市給予購房者很多優惠政策，甚至是現金補貼，都難以吸引流動人口購房，其主要原因就是就業，因為這是關系到其未來可持續發展的問題。購房后，需要工作支付月供和維持日常生活，必然需要良好的產業發展去支撐。正如收入水平并不高的鄭州房價不斷上升，與富士康投資鄭州，增加大量的就業人口不無關系。

3.國家戰略。本輪房價上漲還有一個值得注意的區域特點，就是上漲幅度較大的城市都是處于國家幾大區域戰略重點地區。除了傳統的長三角和珠三角區域經濟活力地區外，中央新一屆政府上臺以后，提出京津冀一體化、長江經濟帶等戰略，導致環北京周邊的城市群地帶及南京、合肥等地房價的快速上漲。這些戰略決定了未來會圍繞這些區域發展大型的城市群，這些地區的基礎設施會更加完善，產業發展潛力會比較大。

4.人口的回流。很多早期外出打工的農民工，目前到了需要考慮定居的時候，這一因素在今年房價上升過程當中比較明顯。一、二線城市由于戶籍和升學等影響，終究讓其缺乏歸屬感。同時，其對一二線的房價也是望塵莫及，因此，他們中很大一部分人考慮到回流，而回流購房的選擇受經濟條件約束，經濟條件最好的一部分往往回流到一省城市公共基礎設施最好、教育文化醫療資源聚集最好、公共服務最完善的省會，當然其房價也往往是一省最高的；經濟條件差點的基本就回流到地級市；再差點的就回流到縣城或者鎮里面。所以，這種人口的回流基本呈現以地域劃分財富等級的現象。中部地區收入水平并不高的合肥和鄭州的房價之所以漲得很厲害，其中很重要的因素就是這兩個省都是前期人口流出大省，當前屬于人口回流比較嚴重的階段。

5.交通。有篇網傳比較廣泛的文章《中長期鐵路網規劃發布國家告訴你：買房關注這19個城市！》，把中國的鐵路中長期規劃跟房地產未來的升值潛力聯系起來，從鐵路交通的角度分析房地產市場的發展，也提到了胡煥庸線，談到有些城市隨著高鐵線路的規劃交通優勢可能在衰落，有些城市交通優勢在崛起，原因就在于中長期鐵路網規劃讓有些城市交通變得更加便捷，對產業和人口的吸引力當然就更大，房價自然上漲。

6.其他需求因素。現在的年輕人更看重城市的市容市貌和生活環境，所以類似合肥的濱湖新區這樣的區域房地產發展就會非常迅速。另外，在當前社會資源配置不均衡和社會保障沒有達到均等化之前，大城市的社會服務和公共保障相對更好，房地產市場需求也就更為旺盛。

（二）供給因素

強勁的需求是推動房價上升的必要條件，但不是充分條件，因為如果供給能跟上強勁的需求，房價就不會上升太快，顯然住房供給方面也存在一定問題。

1.政府壟斷下的熱點城市土地供給不足導致住房供給不足。根據一組最新數據，一些熱點城市住房需求增加的同時，供給卻在收縮。2016年1-8月，100個大中城市土地供應面積同比減少10%，在部分一、二線城市下降更多，普遍滯后于全年供地計劃。統計數據也顯示，近6年我國的土地供應增速是下滑的。從另一個側面看，過去5年，山城重慶市的土地供應量比上海和北京高出4-6倍，這也就不難理解重慶房價為何被老百姓稱為良心房價了。因此，房價的上漲很大程度是住房供給側存在嚴重的問題。而原因是土地是地方政府的財源，某些地方政府為了獲取更多的土地收入，讓有限土地賣出更好價錢，打著耕地紅線的幌子，采取擠牙膏式的供給方式，不積極創新改革，增加土地供給。

2.土地供給方式存在問題。土地招拍掛制度本身沒有問題，透明性高，高價者得，很有市場效率。但是，當土地的供給非常有限時，這種競價方式就只能讓開發商為了爭取有限的開發資源，從源頭推升房價了，以致地王頻現。如果土地供給很充分，這種競價模式也就不會過于抬高地價。也就是說，在土地供給有限的情況下，這種供給方式推升了房價。

3.保障房措施不力。開始建立住房制度時，我國要求占城鎮人口中的70%的中低收入階層由經濟適用住房滿足，占人口10%的最收入階層由政府的廉租住房滿足，剩下的20%的富有階層用商品住房滿足。但現實卻演變成全國主要城市的房地產市場供應機制主要都表現為商品房單軌供應，即基本均由市場主體供應商品房，而經濟適用房等政府主導的保障性福利性供給基本形同虛設，甚至造成了巨大的權力尋租空間。有限的保障房，前期由于制度的不完善并未分配給真正需要的人，后期很多保障房又建在很偏遠的地方，交通不方便，導致很多中小城市的保障房建成后沒人去申請。

4.預期因素。造成本輪房價上升的重要因素還與人們預期的改變和政策的寬松關系較大。去庫存成為國家任務，改善了市場預期，各地政府隨之響應中央，紛紛從信貸、稅收和財政等方面采取寬松的政策。這種沒有嚴格區域差異的寬松政策導致供不應求地區的房價上升很快。

5.貨幣因素。當貨幣大量超發、實體經濟又不景氣時，具有投資功能的房地產能吸引大量資金的進入。但本輪房價上升并非由于信貸總量的大幅放松。數據顯示，自2015年下半年M2的同比增速是在下降的，但是房價卻在上升，因此本輪房價上升是貨幣流向出了問題。因為實體經濟普遍疲軟，導致貨幣紛紛流向房地產市場，所以才有了7月份100%的新增貸款都流向房地產的特殊現象，這是房價上升非常重要的一個原因。

6.房地產市場秩序的不規范。房地產商、中介和媒體成為本輪房價的推波助瀾者。市場火爆的背后，既有部分房地產商通過各種非法手段，人為制造出火爆現象加劇購房者恐慌心理；也有中介的推波助瀾，中介的影響主要體現在二手房交易市場，這對于很多已經開始步入存量房時代的一二線城市房價影響較大，因為中介促成高總價成交直接關系其業務提成的高低；還有部分媒體從業者也在自覺或者不自覺地成為房價的推手，很多媒體從業者由于缺乏專業素養或者為了博眼球，在房價上升或者下降階段往往過分夸大上升或者下降的報道，造成一定的市場恐慌。

二、房價調控的重慶經驗借鑒

我國的房地產市場調控目前還不夠成熟，主要是完善的市場調控體系還沒有形成，調控的主要目標還只是盯住房價，所以導致房地產市場調控的行政手段使用頻繁。重慶市在過去兩年中GDP增速連續保持全國第一，但在過去的6年里重慶的房價卻始終穩定在6000-7000元/平方米，在本輪房價上升中，重慶的房地產市場可謂是中國房地產泥石流中的一股清泉。因此，總結借鑒重慶經驗就顯得尤為必要。

一是學習重慶土地供給的創新。重慶實行土地地票制度，將農民進城后的宅基地復墾指標帶入城里置換，這樣無異于打通了城鄉土地不能互相流通的障礙，同時也符合以人為本的理念，因為人走到哪里，就應該在哪里給予人生存空間的需求。2006年重慶為了滿足城市建設日益增長的土地需求，創造性地以“地票制度”打通傳統的城鄉二元土地分割現狀，此后的10年間，重慶每年供地面積始終是京滬的2-3倍。來自國家統計局的數據顯示，2014年重慶供地1864.59萬平方米，京滬深分別是580.76萬平方米、313.18萬平方米、105.73萬平方米，也就是說，2014年重慶供地面積是京滬深的3倍、6倍、18倍以上。

二是學習重慶市政府的賣地模式。把生地通過政府開發出成熟地后賣給房地產開發商，杜絕了房地產開發商在土地當中賺取巨額的差價，杜絕了很多開發商根本就不是開發房子，而是買地等著升值，以致土地供給了，房子供給不上。從2002年起，重慶市就建立了土地整治儲備中心，對全市土地市場進行宏觀調控。通過推行土地儲備體系，重慶市將土地一級市場的經營權上收，并通過政府特許經營的方式，由重慶市地產集團等經營。這其實就控制了土地的“入口”與“出口”，在征收土地后，土地儲備公司投入資金進行拆遷安置或置換搬遷，并投入資金搞土地整治，完成“七通一平”后，將可以直接使用的“熟地”移交給當地土地出讓中心掛牌。

三是學習重慶市的保障房建設。真正讓低收入人群有房可租，有房可住。重慶創造性地提出了雙軌房地產供應機制，即由市場行為主導中高端房地產市場的商品房供應，同時還在房產稅試點、契稅政策、貸款政策等方面對高端大戶型、別墅型等物業形態形成經濟性遏制作用，控制高端供應的比例和消費。低端保障性住房主要由重慶市政府主導的公租房系統供應，即建設規模化的公租房，讓新晉市民、貧困市民、應屆畢業生、產業工人等有一個政府福利性的租賃房，在租約滿5年后可申請購買該公租房，同時嚴格規定公租房不可上市交易，如購買人要賣出，只能原價出讓給政府公租房管理局。在過去的十年里，重慶總計興建約4000萬平方米公租房，為數十萬市民提供了福利性住房。

四是學習重慶市重視實體經濟發展。重慶市確立五大功能區域發展戰略，全市38個區縣一一明確了在五大區域中的歸屬，清晰了功能定位。各區縣差異發展、特色發展、協調發展、聯動發展。一個到處皆山、離海岸遙遠的重慶市被建成世界級的電子產業基地。而且重慶市在發展中堅決不碰產能過剩行業，在房地產領域，也一直注意謹防過剩，控制每年房地產的總投資不要超過全社會固定資產投資的25%。同時，為解決企業融資難、融資貴的問題，努力推動直接融資市場建設，通過股票市場、銀行間市場、企業債券等從資本市場為企業直接融資。

（作者單位：國家信息中心經濟預測部）

責任編輯：康偉