論我國不動產登記制度的完善

摘 要 不動產登記是一項重要制度，有利于保障交易安全及當事人的合法權利，維護市場信用等，但在具體實踐過程中還存在一些問題，如不動產登記適用領域較狹窄、不動產登記法制制度較散亂、不動產登記申請條件與效力較模糊等，因此我們需要積極學習與借鑒國外先進經驗，引進與我國國情相適應的規定，依據自身實況補充、完善此制度。文章主要就我國不動產登記制度的完善進行了分析與探討。

關鍵詞 不動產登記 性質 制度

作者簡介：孫楠，蘭州財經大學隴橋學院助教，研究方向：民商法學。

中圖分類號：D923.5 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.310

自不動產登記制度實施以來，不動產登記制度有效遏制了“一房二賣”現象，維護了債權人的合理權利與利益，保障了交易安全；從法理角度來說，債權人在進行不動產登記之后，可以避免發生因債權人處分而丟失物權的現象，較好的保護了債權人的請求權，并授予了債權人其他權利，房地產交易過程中，一般都是主動權較強的人會違反合同，而不動產登記制度較好地保護了弱者。我國不動產登記制度尚未達到成熟，加之缺乏實踐問題的深挖，所以不動產登記機制有待完善。本文分析了我國不動產登記概念，探討了我國不動產登記性質，并著重提出我國不動產登記制度的完善建議。

一、我國不動產登記的概念及性質

（一）概念

對于不動產登記概念，我國學者還沒有形成一致的觀點，其中王利明與孫憲忠教授提出的觀點被視作典型，筆者認為不動產登記的本質在于提前登記請求權，指的是為了明確現在還未發生，但不久將來產生的物權更改可以順利推動為本登記，而對相應債權請求權實行提前登記，值得注意的是，此債權請求權自然是將物權更改視作主要內容的。

（二）性質

不動產登記制度的必要性在于維護債權請求權，然而登記具備自身公示公信功效，這就使得不動產登記制度性質居于物權與債權之間存在一個較大的灰色地帶。對于不動產登記性質，各學者提出的觀點存在差異，主要涉及六種觀點，即第一種觀點對不動產登記的理解是可以形成獨立限制權，這一觀點出自于德國學者；第二種觀點又稱非實體權利說，此觀點認為不動產登記只具備程序法效用；第三種觀點是把不動產登記視作當事人對于物權的希望，也被稱為物權期待權；第四種觀點是請求權維護制度說，此學說旨在強調不動產登記具備的物權性質與債權性質；第五種觀點對不動產登記的理解是準物權，即債權具備一定的物權性質；第六種觀點對不動產登記性質的理解為債權物權，即通過登記債權具備了一定的物權效力，從而更好地推動此債權的實現，綜上，筆者較認可第六種觀點。

二、我國不動產登記制度存在的不足

（一）不動產登記的適用領域較為狹窄

縱觀國外立法，我們不難發現不動產登記主要涉及以下幾項適用領域，即第一，將不動產物權轉變、設立或取消視作內容請求權；第二，以附有始期條件與停止條件相關物權更改的債權請求權；第三，不動產權利順序轉變的請求權。然而，我國的法律法規僅將第一項內容視作不動產登記適用領域，排除了第二項內容與第三項內容，可見，我國不動產登記的適用領域有待拓展。

（二）不動產登記法律制度較為散亂

我國不動產登記制度在《物權法》實施前較為零散，各司法解釋與行政法規中都存在一些不動產登記制度，并提出了相應規定，然而這些規定較為散亂，存在互相沖突之處，不少規定出臺的原因都是為了滿足行政需求，沒有考慮現代物權市場情況，所以難以保障交易安全。《物權法》出臺之后，不動產登記制度被單獨列出，這無疑推動了我國不動產登記制度的發展，使之在立法進程上前進了一大步，需要注意的是，此法中不少條文都是籠統概括的，雖然后來出臺的《房屋登記辦法》等為其進行了補充，但仍缺乏一部可以全部包羅不動產登記制度的完整法律。由此可見，我國需要盡快創建統一、完整的不動產登記制度。

（三）不動產登記申請條件較為模糊

《物權法》明確提出了不動產登記的申請條件，即只需雙方當事人對不動產登記事項表示滿意與接受即可。然而，在實踐過程中，常會出現以下兩種情形，即首先，雙方當事人難以完成不動產登記申請約定；其次，盡管雙方當事人達成了不動產登記申請約定，但其中一方當事人背離了此約定，不再愿意繼續申請不動產登記。對于這些情況的處理，我國法律還沒有明確的規定，所以，在具體實踐過程中當事人的合法權益難以得到全面保障。

（四）不動產登記效力尚未明確

不動產登記制度的核心在于自身效力的明確，一般來說不動產登記具備保全權利、限制處分與破產保護三種效力，但只有保全權利得到了正式確定，即《物權法》第二十條有所明確規定，限制處分的產生主要取決于保全權利，破產保護則沒有得到明確規定，由此可見，不動產登記效力的不明確是我國不動產登記制度的重要缺陷。

（五）不動產登記關機不夠統一

《物權法》明確強調“不動產登記需由當地登記機構進行辦理，由國家進行統一登記。統一登記的領域、方式與機構需由法律與行政法規進行規定。”可是，此規定現階段僅是原則性規定，沒有得到較好的貫徹落實，尚未明確統一登記機構，當前，森林、房屋與土地等是我國的不動產類型，分別由各個行政機關進行管理，多數狀況下，登記機關也可以管理這些不動產。例如，《土地登記辦法》第三條對土地登記的主管機關進行了規定，《房屋登記辦法》第四條對房屋登記的主管機關進行了規定，也就是說，土地登記應向行政部門進行申請提交，房屋登記應向建設部門進行申請提交。除此之外，當事人不可免費登記，因為費用的繳納會產生相應的利益，所以各行政機關都紛紛搶奪不動產登記。

三、我國不動產登記制度的完善建議

（一）拓展不動產登記適用領域

我國不動產登記制度適用領域僅涉及房屋交易與其他不動產，沒有對除合同之外緣由形成的獲取物權請求權是否可以適用不動產登記制度有所規定。眾所周知，請求權不僅僅可以依據合同而產生，還涉及因不當得利與無因管理而產生的請求權，這部分請求權同樣需要保護。總而言之，我國不動產登記適用領域較為狹窄，無論從理論角度還是實踐角度來說，不動產登記適用領域都有待拓展與完善，筆者認為，不動產登記適用領域的拓展勢在必行，除了需要保護權利變更請求權，還需要保護將不動產物權取消視作目標的請求權及以附有始期條件與停止條件的請求權、順位轉變的請求權等，從而充分發揮不動產登記制度的作用。

（二） 制定統一的不動產登記法律

我國不動產登記制度的正式確立取決于《物權法》的實施，需要注意的是，該法律都是以概括性條文的方式進行不動產登記制度規定，預告登記制度規定的條文極少，且忽視了相關程序，如義務人辨別權等，這無疑增加了這些問題在實踐中的解決難度。因為《不動產登記法》有需改進之處，所以即便是健全的《物權法》想獲取良好的成效也較為困難。《民法典》的效力位階較高，若在其中融入不動產登記制度，則可以較好的展現此制度的必要性，需要注意的是，《民法典》的制定是一項繁雜的工作，需要不斷歸納、調研與改正。就我國目前立法實況來說，針對不動產登記制度立法復雜、散亂問題，我們需結合實際發展情況從根本上采取相應措施進行補救與完善。

《物權法》第十條明確規定：“對于不動產，我國需實施統一登記制度，由行政法規與法律法規規定統一登記方式、登記領域、登記機構，”此條款為《不動產登記法》制定奠定了良好的基礎。在我國，相關規定已超過了《物權法》規定領域，如《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》等，這些規定在一定程度上細化了《物權法》規定，雖然此方式同樣適用于《不動產登記法》，但在實際使用時需要合理解決好和《物權法》的附屬性關系。《不動產登記法》的制定落后于《物權法》，在一定程度上為《物權法》的全面審視提供了依據，并展現出獨立的一面，盡管《物權法》、《不動產登記法》的內容存在實體與程度之分，但《物權法》存在不足之處，《不動產登記法》應充分發揮自身補漏功能，補充規定《物權法》沒有給予規定的事情。

（三）確立不動產登記適用條件

我國《物權法》限制了當事人申請不動產登記的條件，也就是說只有在雙方當事人對不動產登記事項表示滿意與接受的情況下才可以申請不動產登記，從表面上來看，該規定為當事人提供了自主選取權，但事實上是限制了當事人對不動產的登記條件，以致會出現雙方當事人難以完成不動產登記申請約定，或盡管雙方當事人達成了不動產登記申請約定，但其中一方當事人背離了此約定，不再愿意繼續申請不動產登記的現象，從而使弱勢一方的權益難以得到保護。解決此問題需要從立法入手，我國立法可以規定在特定情況下，一方當事人能夠單獨進行不動產登記申請，無需征求對方當事人建議，這樣一來，不動產登記適用條件便可得以確立。

（四）明確不動產登記法律效力

當前，我國不動產登記法律效力僅對保全權利與限制處分這兩種效力進行了明確規定。我國產業正以飛快的速度升級與更新，相比于以往，破產現象越來越多，此時的影響交易風險的因素逐漸增多，若債權人得不到有效保護，那么經濟的再發展將會受到阻礙。所以，增設不動產登記破產保護效力至關重要，不僅可以維護交易安全，推動經濟健康發展，而且可以完善不動產登記制度效力，發揮不動產登記制度功能。

（五）合理設置不動產登記機關

我國現行立法缺乏統一的不動產登記機關，此種“多頭登記”既浪費了物力與人力，又易產生登記矛盾，侵害權利人利益。對于登記機關選取，我國學生有不同的理解與看法，即首先是把登記機關安置于地方法院；其次是利用行政權力明確登記效力，也就是說將行政機關視作登記機關；最后是利用中介機構實行登記，主要涉及公證機關、律師事務所等中介機構。筆者認為，利用行政權力明確登記效力，即行政機關是一個不錯的選擇，若將法院視作登記機關，勢必要修改許多立法，甚至涉及憲法；若將中介機構視作登記機關，勢必會降低登記效力，使之陷入無法實現的境地，而行政機關的選取不僅與我國國情相符合，可以較好地貫徹落實登記效力，而且我國行政機關具備較多優秀的登記人員，可以節省不必要的開支。

四、結論

總而言之，我國不動產登記制度的完善有著極其重要的現實意義，即有利于協調債權和物權之間的利益平衡、培育和諧寬松的市場環境、保護弱者及交易安全等，但在實際發展過程中存在的問題不容忽視，因此依據實際發展情況不斷完善我國不動產登記制度至關重要，如合理拓展不動產登記適用領域、制定統一的不動產登記法律、確立我國不動產登記法律效力及適用條件等，從而更好地發揮我國不動產登記制度的作用。

參考文獻：

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