我國房地產價格問題研究

崔澤偉

【摘要】近些年來，我國的房地產價格一路瘋長。許多城市房價在短短幾年翻了不止數倍。有許多人因此獲利，也導致許多人買不起房。從經濟學的角度來看，我國的房地產價格是十分不合理的。現在的房價是過高的，只有進行有效的調控，才可以降低風險，否則對我國經濟有重大威脅。

【關鍵詞】房價；調控；需求；供給

一、我國的房地產價格現狀及其特點

經過前些年我國經濟快速增長，房價跟著水漲船高。但是最近幾年我國經濟發展已經出現了明顯放緩，可是房價依然在高速增長。這是十分不合理的。房價已經脫離了一個合理的價格區域。我國上海深圳香港三大交易所所有上市公司的市值只有70多萬億，全國房地產總價值卻達到270萬億，這是個令人吃驚的數據，這意味著我國所有上市公司總價值只有房產價值的20%多。借鑒日本80年代房產泡沫，我們可以知道這是非常危險的。

另一方面，我國區域間房價差異巨大。在我國的經濟發展繁榮的地區房價明顯上漲幅度超過經濟落后的地區。房價快速上漲城市主要集中在長江三角洲地區、珠江三角洲地區、京津冀地區以及一些地區中心城市如鄭州等。在一些經濟發展狀況偏差的城市，房價并沒有大幅度上漲，甚至有一部分城市房價還在不斷下降，例如沈陽，市區房產均價為每平米七八千元，而同為國家中心城市的鄭州三環以內卻達到了每平兩萬元。

二、房價快速增長的原因

（一）缺乏有效的投資途徑

我國現在經濟下行，許多行業都是虧損，股市也不是很景氣，資本缺乏有效的投資途徑，無法找到適當利潤的投資項目，進而將資金都引向了房地產投資。在我國“三去一降一補”的背景下，能源鋼鐵等行業利潤大幅度縮減。金融市場自2015年股災以來，一直不景氣，因為也不適合來進行投資。因而，資金必然會流向房地產市場。

（二）分權制度的影響

我國政治體制中，國家與地方存在一種分權制制度。我國規定土地出讓金歸地方政府所有，所以地方政府缺乏抑制房價的動力。地方政府無論是為了獲得高額的土地出讓金還是為了GDP增長速度都不會心甘情愿讓房價降下去。而且從前經常會出現這種情況，國家出臺房地產調控政策，當房價剛剛開始下降，地方政府就著急了，又開始用一些優惠政策來促進房地產業的發展，這樣最終導致調控政策失效。

（三）貨幣超發

我國的貨幣是超量發行的，現在我國貨幣供應量M2與GDP的比值是250%，這個數據在世界范圍內也是非常高的。大量的貨幣供應會推高各種商品價格包括房價，另一方面，大量閑散資金必然需要尋找適當的投資渠道。于是，又回到了第一個原因，缺乏有效的投資途徑，進一步推動閑散資金推高房價。

三、高房價的危險

房地產行業是我國非常重要的產業，房地產行業產值占了我國每年GDP的五分之一，如果房產泡沫破裂，那將對我國經濟造成重創。而且，房地產行業相關聯的行業數量繁多，如果房地產行業倒下去，很可能出現多米諾骨牌效應，導致其他行業大規模破產。這種情況絕對會對我國經濟造成重創。日本在上個世紀八十年代的房產泡沫破裂后，這么多年都沒有緩過勁來，我們絕對不能走它的老路。

另一方面，如果房價泡沫暫時依然不破裂，繼續上漲。那將會導致炒房變得越發不可收拾。炒房行為永遠是肥了炒房客窮了老百姓，富人變得越來越富有，窮人的生活反而變得更加困難了。房價高不可攀，普通平民買不起房子，也不利于國家的穩定，不利于我國的長治久安。

四、如何應對

（一）政府應加大對房價的調控力度，不過應該更多的從規則來使市場正常化，避免直接干預。我們無法準確的辨別對市場的干預力度多少畢竟合適，因此對房價的直接干預很容易導致矯枉過正。個人認為從供需結構、房產稅等方向進行調控都要比直接進行限購有利于房地產市場的發展，否則容易出現一些其他的問題，比如前一段時間很熱鬧的“為了買房假離婚”。這些問題反而不利于社會的健康發展。

（二）我國應該適時推出房產稅，房產稅的推出可以大幅度降低房產的投機性需求，有利于房價回歸正常。炒房行為從本質上說是一種投資行為，是資本在追逐利潤。而房地產稅則恰到好處的提高了他們炒房的成本，降低炒房行為的利潤，從而遏制惡性炒房。不過房產稅的推出應該多考察，多試驗，多聽聽民眾與專家的意見，可以在一些地方先試行，看看效果，避免一些沒有預料到的風險發生。而且房產稅應該盡量避免增加年輕人成家買房的成本，就是降低投機性需求而不降低剛性需求。

（三）我國應該加大宣傳，提倡一些低收入家庭租房而不是買房。可能因為我國文化的影響，人們普遍認為有房才有家，進而導致我國自有房產的家庭比例非常高。這也不利于房產市場的健康發展。低收入家庭租房住也是非常值得提倡的行為，這樣不僅可以降低家庭生活壓力，而且可以促進房產市場健康運轉。

（四）我國應該加快小產權房和農村宅基地的正規化。我國現在農村宅基地與小產權房的產權是受到一定的限制的，無法用來進行銀行抵押或者貸款，交易也受到許多限制。如果將它們都納入房產體系之中，那么就可以擴大房產的供給，增加經濟的活力，幫助房價回歸正常。

（五）建設完善的金融體系。我國缺乏一個健康完善的金融體系，投資者難以尋找到一個適合投資的渠道。在一個經濟狀況健康良好的國家，民眾的大部分資產應該是基金或者經營良好有潛力的公司的股票。而中國民眾資產中最大的比例卻是房產，這是不合理的。正是因為金融體系的不完善導致缺乏有效的投資渠道才推動房價高漲。如果建立了一個健康良好的金融體系，民眾閑散的資金可以去購買優質的股票、債券和基金，那么自然會降低對房產的需求，幫助房地產行業進入良性循環。