城市供求關系失衡是如何形成的

樊綱

城市的兩極分化，一方面是人口大量涌入導致供求關系嚴重失衡；另一方面是人口不斷流出，供求過剩需求不足。

兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特別集中的城市就會出現各種暴漲局面，包括住房的供給和需求關系。比如有的城市6年前研究資源約束，提出這個城市只能養活800萬人口，結果現在人口達到了2100萬，這個城市肯定會出現供求關系緊張，包括交通、公安、社會保障等等一系列社會公共服務都會不足。

城市的兩極分化，一方面是人口大量涌入導致供求關系嚴重失衡；另一方面是人口不斷流出，供求過剩需求不足。暴露出城鎮化政策包括現在的做法出了偏差，違背了人的遷移規律，違背了城市化、工業化的規律。

中國屬于快速工業化國家，類似于韓國和日本。我們用了50年時間，工業化達到了80%多，現在還在繼續工業化，這個歷史的進程還很長。這50年會出現一個什么情況呢？人口進到城里來了，但是退休的人群還沒有形成。

第一代有錢的退休人群正在形成，我說的有錢并不是說很有錢，至少中產階層。他們想著現在房子便宜，趕緊買了等退休回來住。海南的發展應該是等到第一代有錢的人退休以后，目前這一代人還沒有形成呢。

所以在這個階段，加上中國地域遼闊，很多小城市不在大城市群里，發展就會遇到困難。從目前看，一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡，但是我相信它們當中的大多數沒有到發展的時候。目前就是人口遷出的時候，而人口遷出也是一種發展。假定你就是那些資源，原來那么多人，分母那么大，人均GDP、人均收入就上不去。人口遷移有兩個效果：到人口聚集地增加了分母，在人口流出地減少了分母，減少了分母整個分數就大了，同樣的收入分到每個人頭上就高了，就可以提高收入。

一是小城鎮的人口少了，但是人均收入可以提高；二是如果能保護好老宅，保護好當地的生態和特色文化，就為將來人口回流做好了準備。

我們應該順應人口遷移規律和城市化規律。騰出更多的土地發展大城市，包括這些城市周邊的小城鎮、衛星城等。從這個意義上講，遵循規律，破解難題，需要做大量的調整，不僅僅是簡單的控制房價、限購，還包括一些最基本的、更深層次措施，包括設立財產稅、房產稅、經濟制度、經濟手段，還包括要調整我們的城鎮化發展戰略。

一是發展房地產首先要想那個地方能創造多少就業，沒有創造就業，搞了房地產最后結局都是一樣的。然后還要看位置在什么地方，是在城市群里面，還是城市群外面，小城鎮并不等于二、三、四線城市，小城鎮指在是大城市群之外的；二是我們暫時改不了糧食要自給自足的現狀，但是我們可以提高城市容積率；三是我們的土地分配可以改變，大城市和小城市之間的關系可以改變，這是我們政策戰略的配套；四是要進一步深化農村改革，土地確權，土地能夠流轉，在城市化的前提下，盡可能地把多出來一部分土地特別是宅基地，流轉出來成為城市土地供給的一個組成部分，來緩解房地產的問題。

我們城鎮化發展戰略不改，我們的容積率不改，農村土地制度不改，這些問題就會持續加大。總覺得需求太大供給太小，就只能抑制需求，限購不是通過供給方解決問題，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特別是投資性需求。但是現在房價高到社會承受不了，是因為確實需要購買住房的老百姓越來越買不起房了，這就影響到國計民生了。

（作者系中國央行貨幣政策委員、北京國民經濟研究所所長）