住房市場制度建設的幾個問題

王微

中央經濟工作會議提出住房的定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，要求綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。在基礎性制度和長效機制建設過程中，需要考慮當前發展階段新的變化和新的要求，還要進一步理清政府與市場的關系。

住房市場體系的完善。原來的房地產市場是面向新房市場，促進房地產業發展，加快供給增長的制度。未來，在新的城市化發展階段，需要構建多層次的住房市場體系，既有新房也有存量房，同時也有租賃市場這樣的連續住房市場體系，圍繞這樣的住房市場體系來安排相關制度、交易規則、監管規則等，以促進住房市場體系更加有序發展。

住房金融制度和財稅制度改革。早期住房市場發展過程中，因為金融市場尚不發達，所以在住房金融制度安排上，比如住房公積金制度是鼓勵需求的。目前，中國金融市場已經相當發達，而且有多元化的資金供給。未來，在住房市場已經基本形成的基礎上構建新的住房金融制度，這將也是非常重要的基礎性制度。

土地供給。未來人地矛盾會非常突出，我國土地供給是按照行政區劃來供給還是按照人口流動和集聚指向來調整供給指標的方式？這些都是值得探討的問題。未來的住房保障需要圍繞住房可支付能力來考量，從全球經驗來看，特別是全球大型城市住房保障經驗來看，住房可支付能力是構建住房保障制度非常關鍵的基點。圍繞這個能力的建設，我們要安排多樣化、多層次的住房保障制度。

城市的發展不是孤立的。未來住房市場發展過程一定要打開發展的空間，而不是圍繞著一個城市進行住房制度的安排、土地的供給和相關制度安排，應該在一定區域層面上，通過城市之間的一體化發展和基礎設施供給來創造住房市場更大的發展空間。