從供給側視角看當前房地產市場價格波動
——以合肥為例

（南京大學 經濟學院，江蘇 南京 210093）

從供給側視角看當前房地產市場價格波動
——以合肥為例

韓旭

（南京大學 經濟學院，江蘇 南京 210093）

以2016年我國一線及部分二線城市房地產價格大幅波動為背景，從供給側視角探析我國部分城市房價快速上漲內因，考察了貨幣供給、土地供給和住宅供給三者對我國房價的作用。從宏觀視角看，貨幣供給量的快速上漲是導致房價攀升的外在背景，從微觀視角看，土地及住宅供應的相對減少是推動部分城市房價上漲的內在因素。因此，政府在制定相關政策時應主要從供給側角度出發，且顯著的政策調整也存在一定時滯。

供給側；房地產；合肥；分析

一、引言

2015年下半年以來，以一線和部分二線城市房價的快速上漲，尤其是在2016年上半年長三角部分城市翻番式上漲，引發市場、政府和消費者極大的關注。以合肥為例，2016年合肥市區房地產銷售均價首次破萬，達到11298.26元/平方米，同比增幅31.53%，除市區外，三縣（肥東縣、肥西縣、長豐縣）也均有超過20%的漲幅。如何看待這一輪的房地產市場發生的現象，以及觀察下一步市場的走勢，本文從供給側視角出發，基于2016年合肥市房地產市場的相關數據，主要考察供給側結構調整對于房地產市場價格的影響，為更好地調控部分區域過熱房價提供參考。

二、供給側數據分析

1、貨幣供給側分析

首先，從回歸貨幣數量方程式視角看。提到貨幣數量方程式mv=pq，要提到一位經濟學家歐文費雪，他是耶魯大學的第一個經濟學博士，是在耶魯大學數學系獲得這個學位，他的博士論文《價值與價格理論的數學研究》，奠定了他在數量經濟學的地位，是美國的第一位數量經濟學家。1911年出版的《貨幣的購買力：其決定因素及其與信貸、利息和危機的關系》書中提到的貨幣數量方程式，今天我們提到費雪時，更多的是因為他在貨幣數量論和宏觀經濟領域的貢獻。mv=pq，m代表貨幣量，v代表貨幣的流通速度，p代表物價，q代表商品交易量。通俗的可以理解為，在不考慮貨幣流通速度v和商品交易量q的情況下，貨幣的數量直接決定了商品的價格。所以，在一定時期內如果房地產的供應量沒有大幅度變化情況下，市場中的貨幣量大多流入房地產時，將會引發房價的大幅增長，當然這是從邏輯和大數的角度來考慮房價的問題。當前，在全球經濟艱難復蘇的步伐中，全球主要經濟體利率都維持在零或接近零運行，自1945年以來，70年以來沒有發生大規模戰爭及主要基礎設施被摧毀的情況下，整個資本存量在剔除GDP增長和資產折舊以后，保持至少每年5%以上的復合式增長，70年間資本存量將增長30倍以上。而中國近年來m2每年保持較高水平的增長，根據中國人民銀行的數據，2000年中國大陸m2為13.2萬億，2004年25.1萬億，2008年47.5萬億，2012年97.4萬億，2015年139.2萬億，2016年9月末達到151.9萬億，幾乎5年翻一番，尤其在2015年下半年，廣義貨幣持續增長的情況下，資本市場持續降溫，固定投資沒有較大增長，加上整個經濟增速下滑，實體經濟不景氣，在相對“資本荒”的情況下，市場中流通現金和居民儲蓄集中流向房地產，短期內必然導致了房價的上漲。貨幣的增長及在房地產領域的流通，構成本輪房價上漲的主要驅動因素，從貨幣數量角度能很好解釋房產的價格出現的大幅波動情況。

表1 合肥市區土地成交表

2、土地及住宅供給側分析

誠如貨幣數量方程mv=pq所揭示的那樣，在貨幣量大幅上漲的前提下，商品供應量同樣構成影響商品價格的一個重要變量。從2016年合肥土地和住宅的供給側角度分析，我們發現，無論是土地還是住宅供銷套數都較2015年有顯著下降。數據顯示，2016年合肥共成交土地6340.33畝，總成交金額853.45億元，成交金額雖為歷年之最，但是土地成交面積確實近5年來的最低值，同比降幅6.04%。無獨有偶，2016年合肥新增住宅套數66419套和住宅銷售套數76501套也均創近5年最低值，同比分別降低14.67%和15.4%，具體數據見表2。

表2 合肥市區住宅年度供銷套數變化表

綜上所述，我們可以很明顯地發現，在貨幣供給量大幅攀升，同時土地及住宅供給量同比減少的情況下，合肥房地產市場價格持續攀高是市場的必然選擇。當房價短期內快速上漲的同時，上漲的空間和預期會驅使消費者效仿和跟風，從而采取一些非理性的買房投資行為，所以就出現了投資者加大杠桿進行投資，這樣一來又引發了市場需求量的進一步上升，導致供給遠遠不能滿足需求，甚至產生一房難求的現象，推動房價持續上漲。

二、需求側視角旁證

供給側結構性調整是本輪房價上漲的內在邏輯。然而，一線城市、二線城市及部分地區的房地產價格在本輪調整中也出現了分化的趨勢，究其原因，需求側的冷熱不均是導致北上廣深等一線城市以及包括合肥、廈門、南京等二線城市持續上漲的主要因素。從需求側角度分析，如果這個城市人口是持續凈流入，特別高等院校畢業生持續凈流入，再結合一部分改善型住房的需求，就會在一個城市形成旺盛的市場需求和購買力，必然導致房地產價格的快速上漲。以合肥為例，隨著合肥納入到整個長三角經濟都市圈，政府部門對合肥有個長期的發展規劃，合肥逐步成為安徽省6000多萬人口背后重要政治、經濟、教育、醫療和養老的聚集地，合肥常住人口從2007年的491萬增長到2015年的779萬，年均凈人口流入約30萬人，從而推動了需求量的快速提升，導致短期內房價快速上漲。

三、政策建議與展望

綜合以上研究，我們可以發現，供給側結構性調整對房價的影響十分顯著，主要體現在貨幣供應量的大幅攀升以及土地和住宅供應量的同比減少上，所以政府要對市場進行有效干預，就一定要從供給側著手，對市場進行降溫。然而2016年9月30日上漲過快的城市所出臺的大部分限制政策，往往是從限貸角度出發去抑制需求側，這些政策也許能在一定程度上打壓投機資金炒作房市制造泡沫，但無法從根本上解決部分城市房價快速上漲的問題。從貨幣供應角度看，在m2的高速上漲無可避免的條件下，應注意拓寬國內投資渠道，引導資金進入實體經濟，防止房市和股市之間的雙反饋效應；從土地和住宅供給角度看，應加大土地投放量，同時制定相關政策限制房地產企業囤地以及囤房惜售等行為，通過擴大供給量去平衡需求的快速上漲。但是，整體而言，無論從需求端還是供給端角度，房地產出現兩極分化趨勢會越來越明顯，城市之間分化嚴重，有著人口和購買力支撐的一二線城市在短周期內受限政府調控，局部會出現一些盤整和價格的穩定，但在城鎮化率遠遠沒有達到75%的背景下，未來仍然具備上漲空間，更不會出現所謂泡沫現象，更何況像北京這種一線城市的房產不僅是一種居住的商品，包括全國集中的政治、經濟、文化、教育、金融、醫療等綜合資源的附加值也都體現在房屋中，所以有著旺盛的需求；三、四線城市去庫存仍然存在很大壓力，在人口主要購買力不增加的情況下，去庫存任重道遠，房價無望上漲；供給端的角度，小開發商拿地的成本和門檻越來越高，房地產企業會進入并購的時代，規模有限的小開發商面臨轉型和生存的危機，需要結合供給端的改革和政策來決定未來的發展戰略。

[1]劉晶晶、刁節文:我國房地產價格與貨幣政策的動態關系研究[J].中國商貿,2014(29).

[2]李勇:房地產價格波動的財富效應研究——基于省際面板數據的實證分析[J].蘇州市職業大學學報,2014(04).

（責任編輯：王瑞芬）