房產稅PK囤房保值+囤房養老

董登新

近期，全國人大財經委副主任委員尹中卿在接受記者采訪時表示，房地產稅有兩大功能：第一個就是降低房價、壓低房價，抑制住房投資性需求，特別是投機性需求。第二個就是健全地方主體稅種，增加地方政府財政收入。

你認同這樣的觀點嗎？

很顯然，如果我們不了解中國人炒房囤房的原因，或者不了解中國房價只漲不跌的原因，那么，房產稅能降房價的說法，就是缺乏依據的，甚至是錯誤的。

正如筆者前段時間寫的一篇文章中所講的：中國房價漲跌，只看M2增速的高低，而不會在意加息、限購或限貸，也不會在意開征房產稅。實際上，中國房價漲跌只是一種貨幣現象，在GDP從10%以上降至6.5%左左時，如果M2增速仍保持在13%左右，那么，中國房價仍將是“只漲不跌”的大趨勢，而且老百姓“囤房保值”、“囤房養老”的投資理念就不會輕易改變。

道理很簡單，中國的房價經過貨幣大水的浸泡，必定隨M2存量“水漲船高”。相反，如果M2增長速度隨GDP回落，并能將M2增速降至10%以下，并維持下去，則房價必然低頭，而且囤房保值、囤房養老的功能就會弱化，房價就會因供求關系而回歸。M2是房價低頭的唯一動能。從這一意義講，其他因素對中國房價的大方向、大趨勢不會產生明顯的影響，包括單純開征房產稅。

美國人為什么不炒房、不囤房？稅制只是其中一個因素。然而，美國稅制對炒房、囤房行為卻具有十分有效的約束作用。因為美國不僅設立了房地產稅（不動產稅），更設置了房產類資本利得稅，尤其是還開征了遺產稅、財產贈與稅。這是一套完整的“富人稅”制度，在美國囤房，實際上就是為國家稅收作貢獻。

經常有人講，美國人吃的便宜、穿的廉價、行的便利，但在“吃穿住行醫”中，它的“住”和“醫”的成本極高，因為美國人的“直接稅”負擔很重。何為直接稅？不可轉嫁的稅負，比方，個人所得稅、資本利得稅、財產贈與稅、遺產稅等。這也是美國稅制的主要特點之一：重個人稅，輕企業稅。

此外，在美國，只有65歲以上的老人，才有資格享受社會醫療保險給付；而65歲以下的人群醫療支付，則只能依靠雇主提供的團體健康保險，或是個人購買的商業健康保險。因此，房、醫、稅成為美國人生活與工作的三座大山（最高成本）。

其實，中國富人移民美國，主要是通過給美國政府“補稅”的方式，換取美國政府“贈予”的社會福利。這或許也是一種等價交換。當然，如果是65歲以上的窮人移民美國，則可以享受美國窮人的低保（SSI）和醫療救助（Medicaid），還有食品券、老年公寓。

話說回來，美國人“住”的成本高，不僅指房價高、房租貴，而且房子的持有成本更高，因為美國勞工成本貴，對于“積木結構”的房子而言，最大的持有成本可能是三、五年一小修，八年、十年一大修，還有房前屋后的環境維護、物業管理，以及每年繳納的房地產稅，都需要不菲的持房成本，因此，美國人不囤房，也不炒房，也有這方面的原因。

從美國房產稅征繳方法來看，其課稅對象是房地產總價值（地產價值+房產價值），每年征繳一次。在每年征繳房地產稅時，地稅局都必須對該房屋的地價和房價進行重新評估。美國地價與房價一般變動規律是：地價總體上是上漲的，但房價卻因折舊而下降。

反觀中國稅制，我們是社會主義國家，個人輕稅負是社會主義優越性的體現，因此，中國稅制的主要特點之一：重企業稅，輕個人稅。在中國，個人稅種只有個人所得稅，我們沒有開征股票類、房產類資本利得稅，也沒有開征房產稅，更沒有開征遺產稅、財產贈與稅，因此，我們試圖通過開征單一的房產稅來打壓房價的想法，是不切實際的，也是不管用的。

道理很簡單，房產稅屬于間接稅，它可以轉嫁給實際消費者，即租客。在中國，如果開征房產稅，則一定會推高租房成本或房租水平，這將使大批以租房為主的人群遭受更大的購房壓力，最后可能形成“租房不如買房”的政策效果。因此，在中國開征房產稅的結果，可能不是打壓房價，而是加劇囤房行為，進而繼續推升房價和房租。

由此可見，如果我們只是單純地開征房產稅，而不再設置房產類資本利得稅（當然，也可并入個人所得稅征繳）、財產贈與稅、遺產稅，則無濟于事，人們照常會炒房、囤房，房價照常會剛性上漲。因為保持13%左右高增長M2，仍會助推房價“水漲船高”。

眾所周知，20世紀80年代，中國富人的標桿就是“萬元戶”，它是私有經濟首次松綁的結果；90年代，中國富人的標桿就是“楊百萬”，它是債市和股市全面放開的結果；2000年后，中國富人的標桿變成了“千萬不算富”，而且有一部分中等收入以上的城鎮家庭都擁有了兩套住房，這是房地產大開發、資產泡沫化的結果。社會財富觀的這一深刻變化過程，首先是改革開放、國民收入大幅提高的結果，同時，它也是快速工業化、房地產大開發，以及積極的貨幣政策一起驅動GDP狂奔的必然結果。

尤其是全球性金融危機爆發以來出現的中國“資產荒”，一方面反映了國民收入提高帶來的巨大理財需求，以及百姓“理財無門”、“保值困難”的焦慮及尷尬；另一方面，4萬億救市計劃推出，老百姓只能被動地選擇炒房、囤房，它將“囤房保值”與“囤房養老”結合起來。

事實上，中國囤房增值的黃金期是1998年至2010年期間，凡是在這期間所購商品房，其房價漲幅至少已翻番，有的甚至上漲三、五倍以上。但從2011年開始，中國房價漲幅相對放緩，但囤房保值的功能卻依然有效，它足以對沖通貨膨脹及貨幣購買力下降的風險，并可阻止家庭財富縮水。以高校教授為例，除了自住房，如果一輩子不囤房，則十多年前的50萬元存款，到今天也就是50萬元+存款利息。但若在十年前將50萬元通過按揭貸款換購兩套商品房，那么，十年前的50萬元，今天可能變成了500萬元，這就是囤房的財富效應。

另外，在創業界曾流行一則心酸的笑話：十年前，深圳某打工者將一套自住商品房賣掉后，自己去創業打拼，而且創業成功，創業十年后，他決定賣掉企業，他用賣掉企業的錢，剛好買回了十年前賣出的那套舊房子。這或許是傳說，無法核實，但它卻讓人們得出了創業不如囤房的錯誤結論。

近幾年，A股市場還出現了另一種傳奇。據說，一些瀕臨退市的A股公司，在主業繼續虧損的情況下，只要拋售幾套公司持有的商品房或門面，就可以扭虧為盈，進而規避退市風險。尤其是在北京和上海擁有N套商品房的上市公司，一套房的價值可能上千萬，只要公司一直有房賣，就可以死不退市。

由此可見，這種社會囤房的財富效應早已深深地烙在了老百姓心田，不會輕易改變，除非房價暴跌下來。然而，如果真的房價暴跌，它將會引發一場危害遠大于股災的社會動蕩，全體中等收入以上的城鎮家庭將面臨一場財富浩劫與災難，國民經濟將受到巨大沖擊。例如，20世紀80年代末期的日本，以及90年代末期的我國香港地區。

因此，當今中國房價調控的最佳方式和對策，就是“以時間換空間”，讓房價長期滯漲，而不是短期暴跌。不過，只要貨幣存量（M2）的增速保持在13%左右、不跌破10%的增速，那么，中國房價就絕不會低頭。但是，投資者務必記住：當M2增速跌落至10%以下，并成為新常態時，則房價必定會回頭，這是一個漸進的過程。它不會讓房價暴跌，但隨著M2收緊、貨幣購買力不斷提升，則樓市泡沫就會慢慢化解，房價就會自動平復下來。