房地產業發展仍然是民生關注熱點
——2017年全國“兩會”房地產熱點問題綜述

房地產業發展仍然是民生關注熱點
——2017年全國“兩會”房地產熱點問題綜述

春意盎然的三月，全國“兩會”在北京隆重召開。“兩會”代表和委員圍繞政治、經濟和社會等一系列熱點問題展開熱烈的討論。涉及房地產業發展的熱點話題是，如何穩定一二線城市房價，如何加快三四線城市去庫存，如何加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

一、2017年房價走勢判斷

在全國政協委員經濟界小組討論會上，房價的話題被引爆。有委員認為，學區房每平方米14萬元是超乎想象的，目前的房價令人難以接受。有委員認為，每平方米14萬并不算是最高的，北京金融街的房價已達每平方米20萬元。有委員表示，一線城市不僅房價上漲快，房租上漲也很快，因此部分租戶覺得，“與其交高租金，還不如承擔房貸進行購房”、“交房租不如交月供”，由求租轉而尋求購房。曾任職于住建部的一位委員強調，北京、上海等一線城市的房價是由各地購房人的需求共同推高的，二線省會城市的購房需求也包含了周邊很多地級市購房人的需求，此外，目前來自中國購房人群的強大購買能力甚至推高了澳大利亞等外國的房價，并觸發“國外版”限購。也有經濟界委員指出，房地產中介市場的一些不規范運作也推高了房價，中介機構大量工作人員扎堆于住宅小區門口，忽悠業主出售房屋，并抬高報價，目前中介機構推介的房屋價格與政府部門評估價格相差較大。不少政協委員認為，房價上漲和地價上漲的原因要進行多方面分析，其原因也包括我國的城鎮化進程加快、基礎設施改善快、房屋建筑達國際水平。

全國人大代表、住房和城鄉建設部部長陳政高在談到房地產市場調控問題時指出，當前已經出臺了若干調控政策，還儲備了若干調控政策，這些政策足夠我們用于調控市場。陳政高稱有關部門正在根據中央要求制定房地產市場平穩健康發展的基礎性制度和長效機制，此基礎性制度和長效機制出臺以后，對房地產市場會起到保障作用。對此，國家統計局新聞發言人盛來運表示，自去年10月份以來，新一輪房地產市場調控措施是正確的，成效是明顯的，既維護了房地產業的穩定發展，同時又使房地產去庫存的進程沒有受到影響，一二線城市的房價總體相對趨穩，回穩態勢比較明顯。房地產業投資繼續保持穩定增長，支持經濟的穩定發展。

針對記者“對2017年的房價走勢有什么判斷”的提問，全國政協委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵說：去年房價漲就是20多個熱點城市漲，現在這20多個熱點城市已經有了非常嚴厲的限購措施。這20多個熱點城市的房價漲，是有基本面支撐的，所以限購措施只是緩解了價格上升，要把價格推下去則很難。這次限購政策或許無法改變基本面，價格還會維持穩定，但不可能像去年一樣飆升。

全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森表示：2017年將是中國房地產市場平穩發展之年，但不同的城市表現會有差別，受信貸金融政策影響，部分三四線城市房價會出現波動甚至下滑。近年來，炒房現象兇猛，主要原因是這幾年房價上漲過快，實體經濟下滑，貨幣超發，加上較低的銀行利率、居民投資渠道有限等諸多因素的作用，房屋的投資屬性、金融屬性逐漸高過了居住屬性。要從政策引導、制度建設、保障供應、城市群協同發展等方面入手，從根本上抑制炒房的沖動，把房子的金融屬性降至最低。目前大城市的限購、限貸、因城施策的舉措，還會在較長時間內存在。改善性住房仍存在較大市場空間，許多人還是覺得住得不夠大、不夠舒適、不夠方便、不夠安靜。今年房地產市場將是持續平穩，有所調控、調整的市場，不會出現大起大落，但資金會比去年緊張，企業或項目收并購的機會也隨之增加。

全國政協委員、中國人民銀行行長周小川針對去年部分城市房價快速上漲帶動房地產貸款猛增的狀況提出，預計今年住房貸款還會以相對較快的速度發展，但確實要適當平衡，隨著政策調整，估計其會適當放慢。他表示：去年房貸增長較快的類型主要是個人購房貸款，這有助于居民買房，有助于三四線城市去庫存，但反過來說，也容易使一二線城市房價上升。總體上來看，個人通過貸款購房后，資金就轉給了開發商。房地產開發產業鏈很長，會帶動一系列產業供給，所以這個貸款不能簡單看作是買房子，它實際上會傳遞給相對長的產業鏈。

二、堅持住房的居住屬性，持續“一城一策”調控

李克強總理作的政府工作報告，對于2017年房地產業方面的工作部署，共近三百字，主要包括四個方面：因城施策去庫存、堅持住房居住屬性、加強房地產市場分類調控、棚戶區改造再完成600萬套。工作報告指出，要堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。對于房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售、中介等行為。許多代表委員在審議政府工作報告時，聯系2016年12月召開的中央經濟工作會議精神，認為房地產市場調控，要充分考慮到房地產市場特點，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排，完善一攬子政策組合，引導投資行為，合理引導預期，保持房地產市場穩定，要調整和優化中長期供給體系，實現房地產市場動態均衡。

不少代表委員表示：從政府工作報告來看，2017年房地產市場去庫存依然是最重要的任務，未來一年，全國三四線城市房地產市場政策依然會以寬松去庫存為主。而對房地產市場分類調控的加強，意味著房地產市場將持續“一城一策”的調控。針對房價上漲明顯的城市，后續調控可能繼續加碼。全國政協委員、民建中央常委、中華思源工程扶貧基金會副理事長兼秘書長李曉林建議改變思路破解三四線城鎮樓市去庫存這一難題：著力將已經由開發商加杠桿可能形成的風險分散，由購房人、銀行與開發商分擔，將幾近停滯的現金流激活，從而取得三贏的好結果。具體措施是：銀行積極配合，與政府配套政策有機互動連動，加大對三四線城鎮包括機構和家庭購房者的買方貸款支持力度，讓買房者能以低于10%的首付款進入市場，再以同期居民存款利率作為房貸利率基準并適度適時從優放貸，最大限度吸引購房資金，通過加快開發商的解困步伐使銀行和政府的風險得以減緩乃至規避。為保證這一舉措不會走樣、異化，李曉林在提案中強調了以下幾點：第一，執行時限，因城因層施策。去化難度大的地方時限可以長一些，如一至二年；去化難度小的地方時限可以短一些，如半年至一年；房價高一點的地方時限可長一些，低的可短一些。第二，對開發商，要規定其在此優惠時限內不得漲價，同時鼓勵其適度加大優惠力度。第三，對政府和銀行，要提倡其改善服務、簡化不必要的繁瑣手續，但不能放松應有的審核和監管。要制定完善一套以所購房產本身為主、以政策配套優惠條件為輔的抵押質押風控機制。

銀監會副主席王兆星表示：要采取差別化的房地產信貸政策，對帶有泡沫和投機性的房地產信貸需求要加以限制；對于一些房地產庫存過大的三四線城市，在信貸上也要給予考慮；對城鎮化過程中的剛性住房需求，應該給予信貸支持。這樣既能促進房地產市場健康穩定發展，也能使銀行信貸資產更加安全。

不少代表委員認為，住房保障將是2017年房地產業發展重點。政府工作報告提出，目前城鎮還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區，要持續進行改造。今年再完成棚戶區住房改造600萬套，繼續發展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區，讓廣大人民群眾在住有所居中創造新生活。

全國“兩會”期間，多名全國人大代表建議盡快出臺住宅用地使用權到期后續期政策。李克強總理表示，中國有句古話，“有恒產者有恒心”，網民們實際上也是群眾，對70年住宅土地所有權到期續期問題比較普遍的關心可以理解，國務院要求有關部門作了回應，就是可以續期，不須申請，沒有前置條件，也不影響交易。國務院已經責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究，提出議案。在此之前，國土資源部部長姜大明在全國兩會“部長通道”中回應：“請大家放心，居民購買住房，其財產一定會受到法律的充分保護。有恒產者有恒心，對70年住宅土地使用權到期后的續期問題，正在深入研究調查，并將積極提出相關法律安排建議。”

三、建立房地產市場調控長效機制

全國人大代表、國土資源部部長姜大明表示：此前房地產業過度投資、投機，導致房地產和實體經濟失衡，房地產市場泡沫擴大，金融風險增加，成為當前經濟面臨的突出問題。必須明確住宅用地是保障住有所居的，不能用來炒作投機的。要針對房地產市場的短期波動，研究應對之策，抑制房地產泡沫;更要從長遠出發，構建符合國情、適應市場規律的土地基礎性制度和長效機制。全國政協委員、國土資源部財務司司長廖永林表示：通過短期的行政手段可以抑制樓市短時間的過熱投機，但難以長期有效。這也意味著，房地產市場調控將從短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度兩方面著手。

（一）房地產投資必須防止脫實向虛

全國政協委員、恒大集團董事局主席許家印認為：房地產市場調控最核心的是限價，應建立長期的限價機制。建立房地產市場長效調控機制，首先應建立一個長期限價機制。現階段在地方調控限價、限購、限貸措施中，控制房企最行之有效的就是限價，但限價期限需延長。因為在短期限價的背景下，房企會認為限價將很快被取消，因而仍大量拿地，進而推高拿地價格，隨后推漲房價。如果限價期限為十年或二十年，房企對價格預期會明確改變，便不會選擇高價拿地了。

全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森提議，要收緊房地產業資金來源。他認為：房地產業資金主要有兩個來源，一是金融機構信貸發放融資，二是銷售，其中相當一部分為按揭貸款。如果這兩頭收緊了，肯定會對整個市場有影響。全國政協委員、原中國石化集團董事長傅成玉表示，現在要謹防中國經濟走上產業空心化道路，金融業要避免把更多的資金投向房地產業。

全國政協委員、工業和信息化部原部長李毅中表示，央行去年公布的數據顯示，央行去年新增貸款12.65萬億，房地產業貸款占44.8%，貸款余額總量106.6萬億，房地產業占25.03%，根據李毅中在某些省份調研了解到的情況，工業占比只有17%-19%，甚至只有13%-14%。貸款余額方面，房地產業遠遠高于工業，這正說明資金有脫實向虛的趨勢。企業資金不用于設備改造、技術更新，而是用于投機“掙快錢”，可以說是不務正業的做法，會導致企業資金流失，不利于企業發展。正因為此，中央財經領導小組會議提出，不能讓房地產過度成為投機產品。房企融資渠道也被明顯封鎖，資管計劃、發債融資、抵押銷售等紛紛受到限制。

（二）創建樓市異常波動的自動對沖機制

全國政協委員、上海社會科學院應用經濟研究所研究員張泓銘認為，中央經濟工作會議提出要“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”，在這套體系確立之前，有必要尋找一種同整套體系相容的機制，充當即刻可用、長期也可用的調節機制，與綜合施策形成合力，即創建一個樓市異常波動的自動對沖機制。當樓市異常波動（上升或下降）到一定程度，自動觸發對沖機制，無需人工安排。這套機制有五個要點：第一是監測指標，將國家統計局發布的70個城市住宅價格指數作為唯一指標；第二是控制界限，設置上下限，突破上限或下限，對沖機制就自動觸發；第三是對沖工具，首推金融手段，即首付率、利率雙率聯動；第四是實施區域，可以70個城市為對象；第五是監管責任，由上一級政府及其主管部門承擔。張泓銘設想，根據實際情況由各地加推稅金的增或減、交易門檻的升或降、費用的增或減、土地供給的增或減等政策，同金融手段形成合力。

（三）加快房地產稅立法并適時推進改革

十二屆全國人大五次會議新聞發言人傅瑩表示，加快房地產稅立法并適時推進改革，這是被列在黨的十八屆三中全會提出的改革任務中的，所以本屆人大常委會把制定房地產稅法列入了五年立法規劃。雖然今年沒把房地產稅草案提請常委會審議的安排，但房產稅的起征，仍然是代表委員關注的熱點。全國政協委員、華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康表示，房地產市場調控長效機制包括土地、住房、稅制建設等，其中房地產稅是各種必選項目中的一項。他說，房地產稅有多重功能，包括促進房地產業健康發展、優化政府職能、調節收入分配、配合提高直接稅比重等（當然，房地產稅也面臨來自既得利益者的阻力）。賈康認為，房地產稅并不會改變城鎮化過程中中心區域房價上揚的趨勢，但可以使房價更平穩，使上揚曲線比較平緩，遏制炒作，防止房價的大起大落。

全國人大代表、中國人民銀行營業管理部主任周學東表示：從國際上看，不僅是發達國家，很多發展中國家也相繼推出房地產稅。從長遠看,開征房地產稅是抑制炒房最有效、最成功的手段。此外，它可以幫助地方開發新的稅源，還可以幫企業減免稅收，減輕一些企業的負擔。但我們現在很多措施偏向行政性。周學東建議，開征房地產稅要先立法，通過立法逐步實施，起步時幅度要小，如稅率低一些，條件寬松一些，例如從夫妻名下第三、第四套房產開征。

全國人大代表張淑琴認為，建立房地產稅征管機制的關鍵在于摸清房產信息，將分散在各部門的住房信息有效共享、消除信息孤島、摸清房產所有人信息，是征管機制所面臨的嚴峻課題。

（四）積極開展住房租賃業務

全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森表示：為解決城市住房問題，租房理應成為解決城市住房問題的一個重要抓手。政府應進一步加強政策引導，盡快讓租房者和買房者在公共服務方面享有同等權利，尤其是在普遍關注的教育、醫療等方面。同時，要盡快落實金融、土地、財稅等方面的支持政策，培育規模化、機構化的專業住房租賃企業。企業要根據實際情況，積極開展住房租賃業務，探索新房租賃等新業務。

四、處置小產權房要區分存量和增量

全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼民認為，中國有數量龐大的小產權房，處理此問題要區分增量和存量，在兩者之間劃定一條時間線，化解存量問題，堅決杜絕出現增量。對于存量的小產權房，要尤其關注其涉及的非法占用耕地問題，有一些小產權房已經不能變回耕地了，此時要兩害相權取其輕，對還在建設中、能夠恢復為耕地的，一定要盡快恢復。

化解小產權房問題需要對法律進行修改。蔡繼明提交一份關于修改《土地管理法》的議案，涉及嚴格規定政府的征地行為只限于公益性用地范圍、允許城市土地保留集體所有權、明確農村集體土地所有權的行使主體、明確出于非公共利益的需要搞建設可以使用農村集體土地、明確農村集體土地與國有土地同地同權同價、增設農村集體建設用地使用權等方面。他強調，《土地管理法》與其他法律高度相關，比如《擔保法》和《物權法》、《土地承包法》、《城市房地產管理辦法》等，要進行修改，需要有頂層設計，綜合考慮上位法和下位法的協調性。

蔡繼明還建議，允許農村宅基地使用權在集體所有制成員內外流轉，并對城鄉建設用地實施同地同權同價，同時賦予農民宅基地使用權完整的物權權能。這些土地進入市場后，城鎮建設用地就可以增加70%以上，不僅會拓寬農民獲取財產收入的渠道，促進農村集體建設用地節約集約使用，而且會有效地遏制城鎮房價的增長，有助于農民工進城落戶，加快農民工市民化進程。

（整理/史雪慧）