砥礪前行
——解讀政府工作報告中的房地產聲音

文/邵明浩

砥礪前行
——解讀政府工作報告中的房地產聲音

文/邵明浩

2017年3月，中國進入“兩會”時間。

有關房地產業的話題，歷來是總理政府工作報告中受關注的熱點。每一年，外界都希望能從中看出新一年房地產市場的端倪。那么，2017政府工作報告中，對房地產領域又有哪些真招、實招、硬招呢？

一、長效機制方面：對二元化住房供應體系作全面清晰的表述

【原文】以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

【解讀】二元化住房體系的設計思路源于1998年“房改”時期對住房供應的設計，即“以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”，著力發展“與中低收入家庭的承受能力相適應”的經濟適用房。具體來說，就是低端政府托底，高端商品房作為補充。然而實際情況是，從1998年“房改”至2010年這長達十余年的時間里，商品房一家獨大，成為住房供應的絕對主力，而政府托底的保障房發展嚴重不足。

2011年，國家制定保障房建設計劃并將具體指標層層落實下去，截至2016年，住房保障體系與市場住房體系已形成并駕齊驅之勢。目前保障房體系在支付承受能力上已經形成了廉租房、公租房、經濟適用房等多重供應的格局。不少地方也在積極探索其他供給模式，比如早在2006年北京就推出了“限價商品房”，而上海在近年商品住宅地塊出讓中提出將開發商自持15%用于配建住房租賃，也是對市場化住房體系作有益補充的一種嘗試。

從兩大住房供應體系所涵蓋的階梯性的物業類型來看，目前國內的住房供應體系已經完整地建立起來了。

二、調控思路方面：因城施策

(一)一二線城市提高發展質量【原文】加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售、中介等行為。

【解讀】從2015－2016年的市場表現來看，房價上漲壓力大的基本上都是人口流入較快的一線城市和強二線城市。而對這些城市來說，增加住宅用地供應是一件非常困難的事情。

1.城市開發邊界劃定，土地增加空間有限。以上海為例，早在數年前就已經鎖定了上海城市建設用地的終極規模上限為3226平方公里，而2020年的上限則只有3185平方公里，目前已使用量非常接近這一數字，新增住宅用地空間非常有限。

2.城市規劃指標要求對各類用地供應指標有所限制。由于住宅用地供應后需要進行商業、教育、醫療等配套用地的供應，任何住宅用地供應的增加都會引起牽一發而動全身的效應，使原本就非常緊張的土地新增量和用地指標更加緊張。

為了解決土地供應與經濟發展的矛盾，不少城市都將目光鎖定在了存量用地方面。如深圳對城市更新各種政策的大膽嘗試、上海對工業用地和不同類型用地實施不同策略，均反映出一線城市和強二線城市的城市發展要提高用地質量的內在需求。

不僅如此，政府工作報告還提出了“統籌城市地上地下建設，再開工建設城市地下綜合管廊2000公里以上，啟動消除城區重點易澇區段三年行動，推進海綿城市建設，使城市既有‘面子’，更有‘里子’”。這對于彌補一二線城市的新增建設用地不足作用很大。而地下綜合管廊是地下建設的重要組成部分，地下綜合管廊，是將各類公用管線（例如電力、電信、燃氣、熱力、給水、排水等），從原本各自單獨埋設，轉變為統一收納至同一個地下空間范圍內。這對于城市綜合管理質量和效率的提升意義重大。

海綿城市的建設，其根本含義是一個城市的雨洪管理系統建設，它體現出一個城市基礎設施的運行和維護水平，是一個城市吸引投資創新創業的最基礎的物質保障，也是城市綜合管理能力的一個標簽。

（二）三四線城市多種方式去庫存

【原文】支持農民工在城鎮購房，提高棚改貨幣化安置比例，房地產去庫存取得積極成效。

【解讀】從2016年的數據來看，2016年10月21日，中國宏觀經濟論壇發布的《9月宏觀經濟月度數據分析報告》顯示：2016年1-7月，全國房地產庫存水平比2015年底累計減少約471萬平方米，而十大城市庫存水平累計減少約1509萬平方米，這說明十大城市以外的其他城市庫存水平增加了1038萬平方米。2016年下半年至今，隨著全國層面信貸的收縮和一二線城市限購限貸政策的升級，三四線城市去庫存的狀況依然沒有好轉。那么影響三四線城市去庫存的主要原因是什么？從需求端來看，由于這些城市外來流動人口較少，過去數年間諸多開發商在三四線城市已建造了大量住宅，造成本地市民自住需求與供應之間存在著數量級的差異。同時，不少地區房價長期穩定甚至下跌，抑制了本地市民使自身財富保值增值的投資購房需求。所以僅靠本地市民，消化庫存的任務無法完成，這也是中央大力倡導農民進城買房的初衷。

早在2014年7月24日，國務院印發的《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》就提出了全面放開建制鎮和小城市落戶限制、有序放開中等城市落戶限制、合理確定大城市落戶條件、嚴格控制特大城市人口規模的戶籍改革政策。2015年有28個省市推動了戶籍改革，可以說戶籍這一將農民約束在農村土地上的枷鎖已經逐漸打開。

進城農民工長期在城市生活需要有一份長期穩定的工作，所以如何解決進城農民工的工作崗位問題是房地產去庫存的當務之急。

2016年10月14日，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部決定在全國范圍開展特色小鎮培育工作，明確提出，到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。特色小鎮將引進產業（特別是旅游產業）、增加就業崗位與房地產去庫存結合起來。相較于大規模新城所需的長期多產業支撐，特色小鎮由于精而小，更便于管理，是解決農民工進城工作崗位問題的又一重大嘗試。

三、調控主體方面：中央地方分工明確

【原文】堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

【解讀】中央政府負責全國統一的貨幣、財政、稅收等政策，但由于東中西部發展的不均衡，不可能用一劑“良藥”讓發展階段完全不同的各類城市的房地產市場都處于穩定狀態。相比中央政府，地方政府無疑對其管理、服務的城市要熟悉得多，對于市場的需求、存在的問題、該如何引導等問題早已心知肚明，所以將房地產市場宏觀調控的權力下放給地方政府，既體現了中央政府簡政放權的大略方針，也是實事求是辦好事辦對事的必然要求。

當然，有權力就應該有責任。地方政府調控房地產市場的目標只有一個，就是保持當地房地產市場的健康穩定可持續發展。了解了這層意思，對不同級別的城市在同一時間段內不同甚至相反的調控政策的出臺就不難理解了。展望2017年，一二線城市樓市政策持續收緊和三四線城市繼續鼓勵刺激市場去庫存或將成為常態。

在房地產市場宏觀調控方面，中央政府看重的是長效機制的建設。然而，冰凍三尺非一日之寒，搭建房地產市場平穩健康發展的長效機制依然任重道遠！

四、城鄉一體化方面：釋放農村財富

【原文】完善農村土地“三權分置”辦法。

【解讀】所謂農村土地“三權分置”，是將之前的承包經營權進行進一步析權，分成承包權和經營權，讓承包人保留承包權而允許將經營權流轉出去。這種設計是基于對以下幾方面需求的考慮：

1.生產力發展的需求。生產力決定生產方式。當生產力處于較低水平時，以家庭聯產承包責任制為核心的生產方式極大地促進了生產力的發展。而隨著生產力的不斷發展，這種分散化、碎片化的生產方式在部分地區對生產力的阻礙作用開始顯現出來。應該用一種更先進的生產方式來促進農業生產力的再次提高。

2.農村大發展的需求。長期以來，中國存在著明顯的城鄉發展差異。進入21世紀，中國在工業和城市的發展方面取得了舉世矚目的成績，而未來中國新的經濟增長點主要在農村。城市通過土地撬動財富，農村可以部分地復制城市的發展模式。特別是經過數十年的積累，農民也擁有了以權利為主要存在形式的各種財富。只要引入市場化的定價機制，農村的財富也將逐步爆發出來。

3.農民進城去庫存的需求。從財產的構成來看，農民在農村積累的各種權利財富是農民城市買房的最重要也是最主要的資金來源。通過釋放農村財富，農民的整體生活獲得感將會得到大幅提升。隨著農民進城買房“羊群效應”的形成，三四線城市房地產去庫存與城鎮化推進將同步完成。

與2016年“兩會”政府工作報告對房地產業的著墨頗多有所不同，2017年的政府工作報告與房地產業直接相關的內容不足300字，涉及的內容也多以延續去年的方向目標為主，少有新名詞、新提法。2017年的政府工作報告下調了經濟增速目標，表明政府著眼中長期更好地增長的用意，彰顯了政府不再走單單依靠地產帶動經濟發展的老路，而是依靠減稅放權激活企業活力來提高經濟效率。

（作者單位:上海城市房地產估價有限公司）