各地區探索創新房地產稅意味著什么

文/遠見

各地區探索創新房地產稅意味著什么

文/遠見

近日，國務院在《關于創新政府配置資源方式的指導意見》中提到，在維護全國統一大市場的前提下，支持各地區在新型城鎮化、國資國企改革、區域性金融市場和金融機構、房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新。中央積極支持各地區開展房地產稅探索創新，意味著什么？有關專家表示，其重要意義在于房地產稅的設計難度比較大，需要通過各地創新的方式，集思廣益。我國不同的地方發展情況差距較大，房價差別也很大，采取地方試點的方式要比中央一刀切的方式效果更好。

支持開展房地產稅探索以便積累經驗

2013年，中央正式提出“加快房地產稅立法步伐”。2015年，在第十二屆全國人大常委會立法規劃中，房地產稅法被列入了第一類項目，即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案。除了之前已經試點的房產稅外，在我國的現行稅制體系中，并沒有房地產稅這一稅種。房產稅開征于1986年，僅適用于單位和個人的經營性房地產，對個人住房則實行免稅，因此，對百姓生活基本沒有影響。相較房產稅而言，房地產稅是一個綜合性稅制。

國務院發展研究中心研究員倪紅表示，房地產稅改革要把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合并起來。這意味著將增加房地產保有環節的稅負，而且是以房地產的評估值為征稅基礎，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。不過，目前房地產稅法尚沒有形成完整草案上報。在草案上報之后，經由全國人大一審二審，同時還要公布草案以聽取民眾意見，這需要一定時間。從今年的情況來看，這個程序很難在年內走完，更談不上實施。不過，不管在近兩年內是否開征房地產稅，相關的準備工作一直都在陸續地進行著。

目前，影響房地產稅征收的一個重要障礙就是不動產登記制度還沒有建立起來。長期以來，登記制度不統一以及房屋、土地產權種類較多等，為全面推開房地產稅制帶來了較大阻礙。不動產統一登記一旦完成，就意味著國內有了一套獨立的、全國聯網的不動產登記系統和制度，這也是以后開征房地產稅的基礎。當然，解決這個難題已經進入倒計時，國土資源部副部長王廣華表示，2017年將大力推進不動產登記平臺的接入，全國335個地市州盟和2854個縣市區旗要全部接入國家級信息平臺，80%以上的市縣要完成存量數據整合入庫，并向省和部匯交數據。

房地產稅立法還有一些疑難問題沒有解決，比如房地產稅和土地出讓金之間的關系（如果同時收取則存在重復征稅的情況），對農村宅基地是否收取房地產稅還沒有明確說法，所以，中央提出各地區開展房地產稅探索創新，以便積累更多更好的經驗。實際上，我國房地產稅的征收方式與西方有所區別，主要是我國土地國有，實際上是“租”給房主使用的，而西方的房主則擁有土地產權。因此，從實際情況考慮，我國現在征收房地產稅時機還不成熟，房地產稅等政策出臺后也不會很快見效。此外，由于房地產稅牽涉利益甚多、涉及面廣、情況復雜，所以不可能在一兩年內實現。

完善地方稅體系、為地方公共服務融資，是開征房地產稅的理由之一。需要注意的是，地方政府提供公共服務，其他稅收收入、上級乃至中央政府的轉移支付，都是資金來源，不一定非得靠專門的收入。有人喜歡以國際慣例來說事，但不能忽略我國土地公有制這一國情。這些年來，土地出讓金收入為地方公共服務提供了較為充分的財源。有了土地出讓金，即使要開征房地產稅，其稅率也應該遠遠低于土地私有制的國家。

房地產稅法從通過到實施有個過渡階段

就我國國情而言，順利開征房地產稅至少需要解決兩個問題：一是房地產稅為何而征；二是納稅人是否有支付能力。開征房地產稅的常見理由有兩個：一是調節房價；二是完善地方稅體系，為地方公共服務融資。在賣方市場下，房地產稅調節不了房價，讓房地產價格因開征房地產稅而應聲下落是不可能的。也許有人認為這是征稅力度不夠所致，但這種認識夸大了稅收的作用。開征房地產稅的國家，稅率一般不會超過3%。即使按3%來計算，如果一年房價上漲幅度超過10%，那么持有房地產的成本都可以被漲價所覆蓋，靠房地產稅調節房價是無效的。但在特殊情況下，即房地產市場岌岌可危時，不要說3%，就是0.1%的稅率，也可能成為壓倒房地產市場的最后一根稻草。

基于此，無論房地產稅開征多么有必要，其能不能落地都與納稅人的支付能力有著密切聯系。房價和收入比不合理，影響的不僅僅是購房能力，也會直接影響房地產稅的開征。考慮到上述問題，通過區分存量房和增量房開征房地產稅是常見的思路。但是，已擁有住房的業主本來為住房付出的資金就少，增量房業主在房價高企的今天需要付出更多的資金，那么存量房業主不繳稅或在一定時期內不繳稅而讓增量房業主繳稅，只會產生新的不公平。總之，房地產稅作為現代稅收制度建設的重要內容之一，它的設立要綜合考慮各種因素，具體問題具體分析，按照專業的要求，深入調研，科學論證，民主決策，依法設稅，穩步推進。

從試點情況來看，按照上海試點房產稅的計算方法，新購且屬于家庭第二套及以上住房的，按人均計算，人均超過60平方米的征收房產稅。比如一戶三口之家原已擁有的住房面積共計180平方米，剛好人均60平方米，現又新購一套100平方米的住房總價100萬元，其一年應繳房產稅4200元。不過，這套方案落實到房地產稅上，或許會有所變化。據了解，房地產稅法從通過到實施應該會有一個過渡階段，從而讓社會對法律有充分的認知、了解和準備，所以立法通過后并不意味著就會馬上在全國開征房地產稅。因為，房地產稅一旦開征，將對過熱的房地產市場特別是對投資性需求形成極大的抑制。由于房地產稅是對存量房進行征稅，因此，在一定程度上能夠抑制房地產投機和房價的上漲，并倒逼一些存量房流入市場，讓房價有所下挫，從而對投資客形成一定的打擊，對整個樓市的健康穩定發展有益。不過，決定房價的因素多種多樣，其中包括貨幣超發，所以要關住貨幣發行的閥門。此外，土地供給的壟斷是導致房價上漲的又一推力，由于財政對土地出讓金的依賴，地方都存在著人為限制土地供給的政策，造成了多數城市土地嚴重的供不應求。同時，投資渠道狹窄，實體經濟疲軟，也引發了大量社會資本涌入房地產領域，投機之風盛行。

總體上來看，今后一段時期房地產風險將處在可控水平，個別城市風險較大，比如房價上漲過快的一二線城市，房價事實上已遠遠超出合理水平。防范風險一方面要抑制“炒”，另一方面要支持“住”；如果不抑制炒的話，房價很有可能會反彈。這次調控的特點是“邊調邊看，逐步完善”，希望能平穩調整，避免大起大落。2016 年12月的中央經濟工作會議提出建立促進房地產市場穩健發展的長效機制，相信今年會在長效機制建設方面有一些突破，所涉基礎性制度改革，也將逐步啟動。

在2020年房地產稅框架或初步形成

繼中央經濟工作會議提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”原則之后，國務院又發布了《關于創新政府配置資源方式的指導意見》，明確支持各地區在房地產稅等方面探索創新，再度讓房地產稅成為輿論焦點。新供給經濟學研究院首任院長賈康近日表示，不能說房地產稅這一因素決定了房價，房地產稅必須和土地制度、住房制度、投融資制度一起綜合考慮。有分析指出，從重慶、上海的試點來看，房產稅無論是對高端存量征收，還是對增量征收，由于涉及人群有限，對房價的影響幾乎可以忽略不計。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，推出房地產稅是大勢所趨，勢在必行，因其具有多重作用。僅從房地產角度來看，它，能夠抑制投資和投機，調整房地產稅收結構，同時也能夠促進公平，調整收入分配，也有利于改善城市公共服務。從時間上來說，十八屆三中全會對改革有總體布局，若兌現改革承諾，房地產稅的框架至少應在2020年應該初步形成，并在全國一些重要的區域和城市開征。就征收時間而言，其實2013年之前是最佳時機，因為住房相對比較短缺，房價一直在上漲，征收房地產稅比較合適。現在房價已經出現新的變化，特別是三四線城市，征收房地產稅的最佳時機也許已錯過，但是對于一二線城市來說，房價還在上漲，開征房地產稅仍是最佳時機，對抑制投資也比較有效。我們一直建議：先在房價上漲過快的城市開征房地產稅，再向全國推行。征稅之初，可以起點高一些，稅率低一些，門檻寬一些，像其他國家一樣，經過一段時間，將房地產稅制度完整地建立起來。

倪鵬飛還認為，房地產稅對宏觀調控能不能起作用，重慶的試點提供了一個很好的觀察視角。從重慶試點實施效果來看，將對“三無人員”的二套房開始征收房產稅變為對一套房征收，將此作為阻擊炒樓的重要措施，很快起到了穩定重慶樓市的作用，盡管重慶房產稅稅率不高。一些研究機構的研究結果顯示：上海、重慶兩個城市的實踐表明，房產稅對抑制房地產投資是有效果的，只是由于征收的范圍和程度非常有限，綜合效果還不夠顯著。下一步，深圳應該是房產稅擴大試點的理想城市。深圳是改革開放的排頭兵，許多創新制度都是在深圳先行先試的。深圳目前的市場化程度比較高，應該更多地用經濟而不是行政手段解決市場問題。內地房地產發展模式學自香港，其橋梁是深圳。深圳學香港、全國學深圳。香港房地產模式體系中就有房地產稅，深圳也可配套借鑒香港的經驗，創造適合內地發展的模式，供全國借鑒。

近幾年關于房地產稅的改革，在合并或者取消其他的稅費方面不明確。如果房地產稅的改革只是增加一個新的稅種，這就意味著在已經很重的稅收上再加稅。如果只是為了增加地方收入，而不切實解決這些存在的問題，或許這部法律就不應該出臺。因為，房地產稅除了是配套房地產市場調控的重要手段之外，同時也是各方公認的未來地方稅的主體稅種。針對當前經濟下行、深化改革上熱下冷的局面，關鍵問題還在于調整中央與地方的關系，以形成對地方的良好激勵。總之，由于房地產稅是典型的地方稅，何時開征會授權地方政府自己決定，并不是在某個時間全國一起征收，各個地方可以有差別，這也是中央積極支持各地開展房地產稅探索創新的目的。

（作者單位：山東省臨沂市蘭山區財政局）