三線城市中小型房地產企業的發展戰略

文/浙江省社科院經濟研究所

三線城市中小型房地產企業的發展戰略

文/浙江省社科院經濟研究所

三線城市,是指除北京、上海等一線城市以及沈陽、長春、哈爾濱等二線城市以外的城市，比如撫順、鞍山等非省會城市和縣級城市。以我國房地產業的發展形勢分析，三線城市中小型房地產企業發揮了重要作用，不僅吸收了大量的勞動力，緩解了我國的就業壓力，維護了社會的穩定，促進了地區的經濟發展與社會進步，而且為我國實現小康社會的發展目標作出重要的貢獻。

從中國發展的全局以及房地產企業的集中分布情況來看，三線城市擁有眾多企業，尤其是房地產企業。對這些企業而言，更低的企業發展成本、政策優勢、廣闊的市場空間是企業發展的保障，但是技術的相對落后、信息渠道的不暢、人才的缺乏等不足會制約其發展。促進三線城市中小型房地產企業的發展具有十分重要的現實意義。

一、我國三線城市中小型房地產企業發展的現狀

（一）企業管理以家族式管理為主

我國三線城市中小型房地產企業的管理主要以家族式管理為主。這種管理方式在企業的發展初期有利于凝聚人心、形成合力、促進企業成長。但是，隨著企業的進一步發展，家族式管理的弊端就嚴重地暴露出來。首先，這種管理模式導致企業無法建立起有效的管理方針與規定，即便是建立起管理規約，也無法有效執行，導致其難以提升管理的效率與質量。其次，這種管理模式無法使企業員工的整體素質進行全面的提升，更無法使企業員工的行為得到嚴格的約束，管理難度很大。最后，家族式的管理容易導致中小型房地產企業的發展失去公平性與科學性，無法確保公司資源得到最大程度的發揮。

（二）資本結構單一、負債比例高

資本結構單一，負債比例高是我國三線城市中小型房地產企業發展的一個重要現狀。就融資而言，我國三線城市中小型房地產企業主要依靠銀行貸款，并且普遍呈現出高負債的特點。隨著近幾年房地產市場的低迷，眾多中小型房地產企業普遍采用利用新債還舊債的方式來維持公司的發展，最終陷入嚴重的企業資本惡性循環中。

（三）企業規模小，發展能力弱

我國三線城市中小型房地產企業的另一個重要現狀是企業規模小、發展能力弱。這種特點與房地產開發周期長、資本投入巨大的特點形成了嚴重的矛盾，導致中小型房地產企業無法進行有效的長期資本運作和投入。除此之外，三線城市中小型房地產企業無法進行有效的上市融資，不能發行企業債券，更不能像一線城市房企那樣利用信托以及基金的資本進行有效的融資，因此難以獲得大型的房地產開發項目，無法推動企業健康、快速發展。

二、我國三線城市中小型房地產企業未來發展的戰略

（一）差異化發展戰略

差異化發展戰略指的是房地產企業通過充分的市場調查，提供差異化的服務或者差異化的產品，以此促進企業的未來發展。首先，進行市場的差異化發展。三線城市中小型房地產企業通過有效的市場調查，找出市場發展的盲點與空白，進行企業業務的充分轉移，在可開發的市場與領域中全面地開拓市場空間，擴大影響力，拓展業務覆蓋范圍，從而樹立企業的良好形象與品牌，推動其全面發展，比如推出中低價的商品房、經濟適用房等。其次，進行產品的差異化發展。通過發展項目科學定位，對房地產項目的地理位置、自然環境、人文環境進行充分的發掘，形成良好的宣傳主題，提升項目的質量和品質，進行優質的廣告宣傳，擴大企業的市場影響力，樹立企業優質的服務定位與產品定位，展現出特殊的企業文化與風格，全心全意為廣大消費者服務。最后，進行市場營銷的差異化發展。在當代的市場競爭中，我國三線城市中小型房地產企業要想生存與發展，就需要進行充分的市場營銷，展現出特殊的營銷藝術。比如網絡市場營銷的充分運用，有利于擴大企業的知名度與影響力。

（二）多元化發展戰略

所謂多元化發展戰略，指的是企業進行發展經營項目的擴展，實現公司規模的擴展。就市場行情與未來發展而言，我國三線城市中小型房地產企業的多元化發展主要有兩種選擇。第一，發展與房地產開發直接相關的物業管理。房地產企業介入物業管理，一方面有利于房地產企業降低投資的風險，實現有效的盈利和平穩發展，另一方面有利于使自己開發的項目得到優質的管理，并可進行具有統一性、連續性的服務；同時，優質的物業管理水平也有利于促進房地產企業市場營銷工作的有效開展，提高企業房地產開發的效率。第二，發展與房地產行業有關的經濟型連鎖酒店。經濟型連鎖酒店的經營與管理有利于房地產企業進行投資成本的合理控制，充分發揮房地產企業的優勢，促進酒店的有效管理與發展，使企業盡快得到投資回報，從而有效解決中小型房地產企業發展經營單一的問題。

（三）聯盟化發展戰略

聯盟化發展戰略指的是我國三線城市中小型房地產企業進行有效的聯合。從類型上看，主要有松散型聯盟和緊密型聯盟兩種。松散型聯盟指的是企業彼此之間進行有效的分工與協作，共同進行某一個項目或幾個項目的長期合作，從而提升市場競爭力，形成有力影響。緊密型聯盟指的是企業彼此之間進行深入合作，進行充分的資金、技術、市場營銷的往來與合作，從而提升企業的能力。除此之外，我國三線城市中小型房地產企業還可以通過股份制重組、合并等方式組成大的企業集團，提升整體實力與競爭力，以在激烈的市場競爭中生存，進而得到更好的發展。