三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略

文/浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所

三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略

文/浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所

三線城市,是指除北京、上海等一線城市以及沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱等二線城市以外的城市，比如撫順、鞍山等非省會(huì)城市和縣級(jí)城市。以我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢(shì)分析，三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮了重要作用，不僅吸收了大量的勞動(dòng)力，緩解了我國(guó)的就業(yè)壓力，維護(hù)了社會(huì)的穩(wěn)定，促進(jìn)了地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步，而且為我國(guó)實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的發(fā)展目標(biāo)作出重要的貢獻(xiàn)。

從中國(guó)發(fā)展的全局以及房地產(chǎn)企業(yè)的集中分布情況來(lái)看，三線城市擁有眾多企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)這些企業(yè)而言，更低的企業(yè)發(fā)展成本、政策優(yōu)勢(shì)、廣闊的市場(chǎng)空間是企業(yè)發(fā)展的保障，但是技術(shù)的相對(duì)落后、信息渠道的不暢、人才的缺乏等不足會(huì)制約其發(fā)展。促進(jìn)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）企業(yè)管理以家族式管理為主

我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的管理主要以家族式管理為主。這種管理方式在企業(yè)的發(fā)展初期有利于凝聚人心、形成合力、促進(jìn)企業(yè)成長(zhǎng)。但是，隨著企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，家族式管理的弊端就嚴(yán)重地暴露出來(lái)。首先，這種管理模式導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法建立起有效的管理方針與規(guī)定，即便是建立起管理規(guī)約，也無(wú)法有效執(zhí)行，導(dǎo)致其難以提升管理的效率與質(zhì)量。其次，這種管理模式無(wú)法使企業(yè)員工的整體素質(zhì)進(jìn)行全面的提升，更無(wú)法使企業(yè)員工的行為得到嚴(yán)格的約束，管理難度很大。最后，家族式的管理容易導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展失去公平性與科學(xué)性，無(wú)法確保公司資源得到最大程度的發(fā)揮。

（二）資本結(jié)構(gòu)單一、負(fù)債比例高

資本結(jié)構(gòu)單一，負(fù)債比例高是我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要現(xiàn)狀。就融資而言，我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款，并且普遍呈現(xiàn)出高負(fù)債的特點(diǎn)。隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，眾多中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用利用新債還舊債的方式來(lái)維持公司的發(fā)展，最終陷入嚴(yán)重的企業(yè)資本惡性循環(huán)中。

（三）企業(yè)規(guī)模小，發(fā)展能力弱

我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的另一個(gè)重要現(xiàn)狀是企業(yè)規(guī)模小、發(fā)展能力弱。這種特點(diǎn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資本投入巨大的特點(diǎn)形成了嚴(yán)重的矛盾，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法進(jìn)行有效的長(zhǎng)期資本運(yùn)作和投入。除此之外，三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法進(jìn)行有效的上市融資，不能發(fā)行企業(yè)債券，更不能像一線城市房企那樣利用信托以及基金的資本進(jìn)行有效的融資，因此難以獲得大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，無(wú)法推動(dòng)企業(yè)健康、快速發(fā)展。

二、我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略

（一）差異化發(fā)展戰(zhàn)略

差異化發(fā)展戰(zhàn)略指的是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)查，提供差異化的服務(wù)或者差異化的產(chǎn)品，以此促進(jìn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。首先，進(jìn)行市場(chǎng)的差異化發(fā)展。三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)有效的市場(chǎng)調(diào)查，找出市場(chǎng)發(fā)展的盲點(diǎn)與空白，進(jìn)行企業(yè)業(yè)務(wù)的充分轉(zhuǎn)移，在可開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)與領(lǐng)域中全面地開(kāi)拓市場(chǎng)空間，擴(kuò)大影響力，拓展業(yè)務(wù)覆蓋范圍，從而樹(shù)立企業(yè)的良好形象與品牌，推動(dòng)其全面發(fā)展，比如推出中低價(jià)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等。其次，進(jìn)行產(chǎn)品的差異化發(fā)展。通過(guò)發(fā)展項(xiàng)目科學(xué)定位，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置、自然環(huán)境、人文環(huán)境進(jìn)行充分的發(fā)掘，形成良好的宣傳主題，提升項(xiàng)目的質(zhì)量和品質(zhì)，進(jìn)行優(yōu)質(zhì)的廣告宣傳，擴(kuò)大企業(yè)的市場(chǎng)影響力，樹(shù)立企業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)定位與產(chǎn)品定位，展現(xiàn)出特殊的企業(yè)文化與風(fēng)格，全心全意為廣大消費(fèi)者服務(wù)。最后，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的差異化發(fā)展。在當(dāng)代的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想生存與發(fā)展，就需要進(jìn)行充分的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，展現(xiàn)出特殊的營(yíng)銷(xiāo)藝術(shù)。比如網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的充分運(yùn)用，有利于擴(kuò)大企業(yè)的知名度與影響力。

（二）多元化發(fā)展戰(zhàn)略

所謂多元化發(fā)展戰(zhàn)略，指的是企業(yè)進(jìn)行發(fā)展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模的擴(kuò)展。就市場(chǎng)行情與未來(lái)發(fā)展而言，我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展主要有兩種選擇。第一，發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接相關(guān)的物業(yè)管理。房地產(chǎn)企業(yè)介入物業(yè)管理，一方面有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)有效的盈利和平穩(wěn)發(fā)展，另一方面有利于使自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目得到優(yōu)質(zhì)的管理，并可進(jìn)行具有統(tǒng)一性、連續(xù)性的服務(wù)；同時(shí)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理水平也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的有效開(kāi)展，提高企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效率。第二，發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店。經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的經(jīng)營(yíng)與管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資成本的合理控制，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)酒店的有效管理與發(fā)展，使企業(yè)盡快得到投資回報(bào)，從而有效解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)單一的問(wèn)題。

（三）聯(lián)盟化發(fā)展戰(zhàn)略

聯(lián)盟化發(fā)展戰(zhàn)略指的是我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的聯(lián)合。從類(lèi)型上看，主要有松散型聯(lián)盟和緊密型聯(lián)盟兩種。松散型聯(lián)盟指的是企業(yè)彼此之間進(jìn)行有效的分工與協(xié)作，共同進(jìn)行某一個(gè)項(xiàng)目或幾個(gè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期合作，從而提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，形成有力影響。緊密型聯(lián)盟指的是企業(yè)彼此之間進(jìn)行深入合作，進(jìn)行充分的資金、技術(shù)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的往來(lái)與合作，從而提升企業(yè)的能力。除此之外，我國(guó)三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)股份制重組、合并等方式組成大的企業(yè)集團(tuán)，提升整體實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力，以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存，進(jìn)而得到更好的發(fā)展。