房市健康需要長(zhǎng)效機(jī)制

胡安東

房地產(chǎn)調(diào)控短期政策的暴風(fēng)驟雨，遠(yuǎn)不及長(zhǎng)效機(jī)制的綿里藏針。

近期，雄縣等地出現(xiàn)的“炒房風(fēng)”雖然被地方政府迅速制止，但還是使新誕生的雄安新區(qū)陷入了尷尬境地。“千年大計(jì)”被矮化，“國(guó)家大事”被兒戲。這不得不讓我們對(duì)抑制樓市“短炒”的“長(zhǎng)效機(jī)制”盡快出臺(tái)又多了幾份期待和緊迫感。

中國(guó)是居住大國(guó)，住房一直非單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是民生問(wèn)題。從改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)住房的發(fā)展變遷看，只有在深入調(diào)研基礎(chǔ)上建立長(zhǎng)效制度，才能確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。反之，一些短期調(diào)控政策雖然可解燃眉之急，但收效甚微。

我們不妨翻看一下住房制度改革以來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制所發(fā)揮的作用：1991年創(chuàng)建的住房公積金制度，通過(guò)互助方式，解決了國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體和民營(yíng)企業(yè)職工的個(gè)人住房貸款，改善了百姓的居住條件。2002年出臺(tái)的土地招拍掛制度，創(chuàng)新了土地岀讓方式，防止了土地批租領(lǐng)域的腐敗，激活了房地產(chǎn)的市場(chǎng)活力。

短期政策的暴風(fēng)驟雨，遠(yuǎn)不及長(zhǎng)效機(jī)制的綿里藏針。

房地產(chǎn)要保持平穩(wěn)健康發(fā)展，可從以下幾方面建立長(zhǎng)效機(jī)制：

一是加快出臺(tái)房地產(chǎn)稅，特別是加快出臺(tái)針對(duì)持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。堅(jiān)持“自住免收，投機(jī)高稅”的原則，保護(hù)多數(shù)人的居住權(quán)。房地產(chǎn)稅出臺(tái)既能抑制房地產(chǎn)投機(jī)，改變優(yōu)化地方稅收結(jié)構(gòu)，又可鼓勵(lì)自住租賃，避免大漲大跌波動(dòng)。

二是出臺(tái)土地多元化供應(yīng)制度，降低住房土地成本，提高土地利用效率；完善推廣限價(jià)出讓，增加配建保障房比例，圍繞“住有所居”，確保老百姓居住的土地供應(yīng)。當(dāng)前唯價(jià)高者得的土地招拍掛模式，易抬高房?jī)r(jià)，不利于中低收入老百姓，制約了房地產(chǎn)多業(yè)態(tài)發(fā)展，影響了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。同時(shí)應(yīng)試點(diǎn)農(nóng)村集體用地正常流轉(zhuǎn)，為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和旅游休閑地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)提供用地。

三是要制定減少金融工具對(duì)房地產(chǎn)干預(yù)的長(zhǎng)期穩(wěn)定政策，厘清金融杠杠與金融創(chuàng)新的之間的區(qū)別。過(guò)度使用金融工具，容易過(guò)熱時(shí)火上澆油、過(guò)冷時(shí)釜底抽薪，不利于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

四是要在雄安新區(qū)探索新的房地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮既承接又疏解的作用。一些條件好的大城市，要借助城市群、都市圈的軌道交通，加快城市副中心、衛(wèi)星城房地產(chǎn)發(fā)展，做好配套服務(wù)，輻射帶動(dòng)中小城市，幫助部分三四線城市去庫(kù)存。

五是用長(zhǎng)效機(jī)制維護(hù)市場(chǎng)環(huán)境和秩序，特別是對(duì)房地產(chǎn)中介人員采取高門檻、嚴(yán)準(zhǔn)入的職業(yè)考核制度，防止房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的良莠不齊，并警惕一些自媒體充當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的推手，形成人為控制房?jī)r(jià)的因素。

六是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展租賃市場(chǎng)，為新市民提供更多可承受的住房。同時(shí)，培育新型房地產(chǎn)、跨界房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)業(yè)，開(kāi)發(fā)新的投資增長(zhǎng)點(diǎn)，滿足不同層次需求。發(fā)展裝配式建筑等新型建造方式，加快住宅產(chǎn)業(yè)化、科技化、標(biāo)準(zhǔn)化、集成化，建立長(zhǎng)壽命、好性能、綠色低碳“好房子”的發(fā)展理念和設(shè)計(jì)生產(chǎn)服務(wù)體系，為老百姓提供優(yōu)質(zhì)、性價(jià)比高的“好房子”。

當(dāng)前，房?jī)r(jià)過(guò)高已成社會(huì)突出問(wèn)題。但房地產(chǎn)過(guò)熱并非完全是貨幣總供給問(wèn)題，而是房地產(chǎn)投資屬性過(guò)強(qiáng)。醫(yī)療、教育也是短缺產(chǎn)業(yè)，為什么沒(méi)有這樣多的投資？

建立長(zhǎng)效機(jī)制是保障房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的根本。發(fā)展房地產(chǎn)目標(biāo)，既要堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，也要發(fā)揮房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的作用，二者關(guān)系如何處理，必須在長(zhǎng)效機(jī)制建立過(guò)程中加以明確。加快長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期方能保持穩(wěn)定。