論中小房地產企業融資的策略

祝淑華

摘要：隨著我國城鎮化腳步的加快，中小房地產企業如雨后春筍般飛速發展起來，企業要生存要發展，融資是關鍵。本文著重論述了我國中小房地產企業融資難的情況、融資難的原因以及就中小房地產企業融資的策略給出了建議。

關鍵詞：中小房地產企業 融資 策略

一、我國中小房地產企業融資存在的問題

（一）銀行貸款困難較大

中小房地產企業要取得銀行貸款相對比較難，因為銀行方面的貸款政策大多向大中型國有企業傾斜，銀行根據政策規定向申請融資的企業發放貸款，到期能否按時收回，存在著風險因素。銀行方面會通過提高融資門檻的方式把這種風險降低到最小，這加大了中小房地產企業向銀行貸款的難度。第一，銀行為了降低貸款的風險，制定相關的政策條例來限制企業的貸款數額，特別是針對中小企業的放貸，當然包括中小房地產企業。第二，我國銀行等金融機構在為中小企業辦理貸款業務時，操作程序繁瑣，手續繁多，加之中小企業自身的情況，每筆申請的貸款數額都不大，由此導致銀行在辦理這些業務時交易成本和監督成本大幅度上升。第三，銀行等金融機構給企業提供貸款時都要求企業用資產來做抵押、質押或者由其他企業提供擔保等形式，但由于中小企業的資產有限，在辦理擔保貸款時，銀行等金融機構要求擔保企業經營效益要好，要有充足的現金流，而能為中小企業提供貸款擔保的大多也是中小企業，致使中小企業達不到融資的條件。

（二）證券融資比較困難

除了向銀行申請貸款外，中小房地產企業還可以通過證券融資的渠道籌集資金，促進企業發展。證券融資主要是指通過企業在交易所上市，發行債券實行的融資方式。但從目前的實際情況看，我國中小房地產企業通過證券融資的難度較大。一是大多數中小房地產企業缺乏現代管理意識及對企業長遠發展目標的考慮，只注重眼前利益，不愿意企業通過上市來擴大規模，持續發展。二是在我國，企業債券是由政府部門嚴格控制的，大多數中小房地產企業由于缺少政策和環境的有利支持而不具備上市的條件，也就很難獲取發行債券融資的資格。

（三）民間借貸風險巨大

由于向銀行貸款及證券融資的難度較大，有些房地產企業就通過民間借貸形式來籌集資金，而民間借貸是不受國家金融制度監管和控制的，也不在國家金融法規的規范和保護之內，這些民間借貸大多不符合國家的法律法規及政策的要求或處于半合法狀態，雖然可以幫助中小企業實現融資的需求，但由于國家對民間借貸起不到監督和管控的作用，導致中小企業向民間金融市場借貸的風險巨大。

二、中小房地產企業融資存在問題的原因

當前，影響我國中小房地產企業融資的主要原因有三個方面：一是政府方面的因素；二是企業自身方面的因素；三是金融機構方面的因素。

（一）政府方面

企業向金融機構申請融資，政府部門對企業融資制定的政策及文件非常重要。但從目前的情況來看，政府部門在制定這些政策時，大多還是依據大中型國有企業的標準來考慮，沒有照顧到中小企業的實際情況。同時，一些地方行政部門也會出臺有關企業融資方面的政策，當這些政策與政府制定及頒布的融資政策相沖突時，中小企業很難把握尺度，不利于企業獲取融資。

（二）企業自身方面

一是中小房地產企業規模不大，企業機構設置相對簡單，財務會計制度也不夠健全，在對融資活動的認識及理解上存在偏差和錯誤行為。財務人員素質不高，缺乏專業的知識技能，在企業的融資過程中，不能針對企業的情況提出合理的融資規劃，影響了企業的融資需求。在獲取融資后，到期履行還款義務時，部分中小房地產企業由于資金周轉困難，無法按期償還貸款，給企業還債信用造成影響，也使得金融機構降低了對企業申請貸款的熱情。二是一些中小房地產企業忽視經營生產及售后服務環節，忽視對專業技術人才的管理，致使專業技術人才工作積極性不高，流動頻繁，企業效益較差，獲利能力不強，償還貸款的能力也明顯下降。

（三）銀行等金融機構方面

目前，我國的金融機構在很多方面制約了中小房地產企業的融資。一是銀行要求貸款企業要有足夠的資產作為抵押，為了到期順利回收貸款，在信用等級上也要求貸款企業達到規定的要求，但大多數中小房地產企業不具備這些條件，其次，在申請融資的過程中，銀行設置了很多項的審批條款，操作程序上也非常嚴格，中小房地產企業自身的特點決定了他們很難達到銀行的要求。二是中小房地產企業本身規模不大，貸款的數額較低，銀行等金融機構在審核貸款資料時，需要對企業的情況進行實地調查、形成調查報告上報給上級部門，接到上級部門的批復后，再安排貸款的發放，銀行等金融機構這一系列的流程所產生的經營成本與取得的收益基本持平，有些業務還超出了收益額，導致金融機構不愿意為中小房地產企業提供貸款。加之由于中小房地產企業自身的原因，有些企業不能很好地履行到期還款義務，銀行等金融機構承擔的風險較大，從而減少了對中小企業的貸款額度。三是目前在我國還沒有為中小企業建立切實可行的投資融資市場，中小房地產企業普遍規模不大，但數量龐大，能達到上市標準的卻少之又少，同時資本市場的規則不是適合所有企業，尤其是對中小房地產企業的顧及面非常小。

三、完善中小房地產企業融資的策略

（一）獲取政府部門的支持

（1）政府部門要顧全大局，努力優化針對中小企業的融資環境。在政策的制定上，不但要有利于國有大中型企業，還應該多考慮中小企業的實際發展需求，組建對所有企業具有普遍適用性的融資公共平臺，使中小房地產企業能夠根據自身的發展情況與所需資金情況，通過這一平臺達到融資的目的。其次，政府部門還應根據企業發展的需要增設金融服務機構的數量，提升金融服務機構的管理水平，建立適合為中小企業融資提供服務的制度體系，探索并嘗試與傳統融資方式不同的抵押質押方式，擴大中小企業融資的渠道，提高其融資能力，促使中小房地產企業融資需求得到滿足。

（2）政府部門應著重制定有利于中小企業的稅收優惠政策，努力在政策制度上向其傾斜，加大對中小房企業扶持的力度，使其能夠持續發展，增強內部獲利能力的同時也提高其外部融資的能力。

（二）提高企業自身融資能力

中小房地產企業通過自身的完善，將有利于企業吸收更多的銀行貸款及其他類型的融資資金。一是完善機構設置。中小房地產企業雖然規模較小，但應建立規范的組織機構，各組織之間要相互合作、相互制約、相互監督，做到產權清晰明了。二是加強內部管控，完善財務管理制度。中小房地產企業應當加強企業內部控制，在會計核算及財務管理方面更應下功夫，嚴格按照國家會計法規、會計準則及會計制度規定的要求，對企業日常的業務進行處理，由此能夠提升銀行等金融機構對企業信用的高評價，為企業對外融資奠定了基礎。三是建立內部融資制度。中小房地產企業不容易通過外部融資渠道獲得資金，那勢必要強化內源融資的能力，所謂內源融資概括來說就是企業依據內部積累進行的融資，包括三種形式：資本金、留存收益轉化為投資及折舊基金轉化為投資。中小房地產企業通過實施內部融資制度，提升企業的自我積累能力。

（三）提高銀行等金融機構的扶持力度

（1）目前，我國中小企業在國民經濟中占據主導地位，特別是中小房地產企業。銀行等金融機構，特別是國有商業銀行，要走出概念上的誤區，很多大企業也是由中小企業發展起來的，在國有大中型企業與中小企業融資上，要采取公平競爭的原則，銀行等金融機構在信貸扶持上要做到一碗水端平，努力為中小房地產企業提供融資服務。

（2）銀行等金融機構要完善自身的制度體系，在貸款政策上，多為中小企業考慮，為其提供全方位的融資服務和多種類型的貸款渠道以及相對寬松的貸款政策。在貸款手續上要盡量簡化，定期為中小企業提供最新的金融政策和利率調整等信息，及時滿足中小房地產企業的金融方面的需求。

（四）嘗試新型融資渠道

傳統的融資渠道不能滿足中小房地產企業的融資需求，那么就迫使中小房地產企業努力探索嘗試新的融資渠道，例如租賃融資、上市融資、資產典當融資等。

對于中小房地產企業來說，租賃融資在企業急需資金時更加快捷適用。一方面租賃融資不需要承租人用資產抵押，也不需要第三方的擔保，對承租人的信用等級要求也比較低，這樣中小房地產企業會很容易獲得融資資金，另一方面，與向銀行等金融機構融資不同，租賃融資方式在流程上要簡化很多，這大大縮短了企業辦理融資的時間，這種融資方式也越來越多地被中小房地產企業所廣泛應用。

四、總結

中小房地產企業在國民經濟中的地位不容忽視，科學、合理且有效地籌集資金是保證中小房地產企業持續健康發展的前提，相信在政府部門、企業自身及銀行等金融機構的共同努力下，中小房地產企業會獲得持續的發展動力。

參考文獻：

[1]于民.淺談如何緩解我國中小企業融資困境的策略[J].中小企業管理與科技，2013，（1）：37-38.

[2]段紅華，李文.我國中小企業融資策略分析[J].湖北成人教育學院學報，2012，（5）：69-70.

（作者單位：浙江通力房地產開發有限公司）