論中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的策略

祝淑華

摘要：隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化腳步的加快，中小房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般飛速發(fā)展起來(lái)，企業(yè)要生存要發(fā)展，融資是關(guān)鍵。本文著重論述了我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的情況、融資難的原因以及就中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的策略給出了建議。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè) 融資 策略

一、我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題

（一）銀行貸款困難較大

中小房地產(chǎn)企業(yè)要取得銀行貸款相對(duì)比較難，因?yàn)殂y行方面的貸款政策大多向大中型國(guó)有企業(yè)傾斜，銀行根據(jù)政策規(guī)定向申請(qǐng)融資的企業(yè)發(fā)放貸款，到期能否按時(shí)收回，存在著風(fēng)險(xiǎn)因素。銀行方面會(huì)通過(guò)提高融資門(mén)檻的方式把這種風(fēng)險(xiǎn)降低到最小，這加大了中小房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的難度。第一，銀行為了降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)，制定相關(guān)的政策條例來(lái)限制企業(yè)的貸款數(shù)額，特別是針對(duì)中小企業(yè)的放貸，當(dāng)然包括中小房地產(chǎn)企業(yè)。第二，我國(guó)銀行等金融機(jī)構(gòu)在為中小企業(yè)辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)，操作程序繁瑣，手續(xù)繁多，加之中小企業(yè)自身的情況，每筆申請(qǐng)的貸款數(shù)額都不大，由此導(dǎo)致銀行在辦理這些業(yè)務(wù)時(shí)交易成本和監(jiān)督成本大幅度上升。第三，銀行等金融機(jī)構(gòu)給企業(yè)提供貸款時(shí)都要求企業(yè)用資產(chǎn)來(lái)做抵押、質(zhì)押或者由其他企業(yè)提供擔(dān)保等形式，但由于中小企業(yè)的資產(chǎn)有限，在辦理?yè)?dān)保貸款時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)要求擔(dān)保企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益要好，要有充足的現(xiàn)金流，而能為中小企業(yè)提供貸款擔(dān)保的大多也是中小企業(yè)，致使中小企業(yè)達(dá)不到融資的條件。

（二）證券融資比較困難

除了向銀行申請(qǐng)貸款外，中小房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)證券融資的渠道籌集資金，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。證券融資主要是指通過(guò)企業(yè)在交易所上市，發(fā)行債券實(shí)行的融資方式。但從目前的實(shí)際情況看，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)證券融資的難度較大。一是大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏現(xiàn)代管理意識(shí)及對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的考慮，只注重眼前利益，不愿意企業(yè)通過(guò)上市來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，持續(xù)發(fā)展。二是在我國(guó)，企業(yè)債券是由政府部門(mén)嚴(yán)格控制的，大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少政策和環(huán)境的有利支持而不具備上市的條件，也就很難獲取發(fā)行債券融資的資格。

（三）民間借貸風(fēng)險(xiǎn)巨大

由于向銀行貸款及證券融資的難度較大，有些房地產(chǎn)企業(yè)就通過(guò)民間借貸形式來(lái)籌集資金，而民間借貸是不受?chē)?guó)家金融制度監(jiān)管和控制的，也不在國(guó)家金融法規(guī)的規(guī)范和保護(hù)之內(nèi)，這些民間借貸大多不符合國(guó)家的法律法規(guī)及政策的要求或處于半合法狀態(tài)，雖然可以幫助中小企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資的需求，但由于國(guó)家對(duì)民間借貸起不到監(jiān)督和管控的作用，導(dǎo)致中小企業(yè)向民間金融市場(chǎng)借貸的風(fēng)險(xiǎn)巨大。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問(wèn)題的原因

當(dāng)前，影響我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要原因有三個(gè)方面：一是政府方面的因素；二是企業(yè)自身方面的因素；三是金融機(jī)構(gòu)方面的因素。

（一）政府方面

企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)融資，政府部門(mén)對(duì)企業(yè)融資制定的政策及文件非常重要。但從目前的情況來(lái)看，政府部門(mén)在制定這些政策時(shí)，大多還是依據(jù)大中型國(guó)有企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考慮，沒(méi)有照顧到中小企業(yè)的實(shí)際情況。同時(shí)，一些地方行政部門(mén)也會(huì)出臺(tái)有關(guān)企業(yè)融資方面的政策，當(dāng)這些政策與政府制定及頒布的融資政策相沖突時(shí)，中小企業(yè)很難把握尺度，不利于企業(yè)獲取融資。

（二）企業(yè)自身方面

一是中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大，企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置相對(duì)簡(jiǎn)單，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度也不夠健全，在對(duì)融資活動(dòng)的認(rèn)識(shí)及理解上存在偏差和錯(cuò)誤行為。財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，缺乏專(zhuān)業(yè)的知識(shí)技能，在企業(yè)的融資過(guò)程中，不能針對(duì)企業(yè)的情況提出合理的融資規(guī)劃，影響了企業(yè)的融資需求。在獲取融資后，到期履行還款義務(wù)時(shí)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)困難，無(wú)法按期償還貸款，給企業(yè)還債信用造成影響，也使得金融機(jī)構(gòu)降低了對(duì)企業(yè)申請(qǐng)貸款的熱情。二是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)忽視經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)及售后服務(wù)環(huán)節(jié)，忽視對(duì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才的管理，致使專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才工作積極性不高，流動(dòng)頻繁，企業(yè)效益較差，獲利能力不強(qiáng)，償還貸款的能力也明顯下降。

（三）銀行等金融機(jī)構(gòu)方面

目前，我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)在很多方面制約了中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資。一是銀行要求貸款企業(yè)要有足夠的資產(chǎn)作為抵押，為了到期順利回收貸款，在信用等級(jí)上也要求貸款企業(yè)達(dá)到規(guī)定的要求，但大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)不具備這些條件，其次，在申請(qǐng)融資的過(guò)程中，銀行設(shè)置了很多項(xiàng)的審批條款，操作程序上也非常嚴(yán)格，中小房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)決定了他們很難達(dá)到銀行的要求。二是中小房地產(chǎn)企業(yè)本身規(guī)模不大，貸款的數(shù)額較低，銀行等金融機(jī)構(gòu)在審核貸款資料時(shí)，需要對(duì)企業(yè)的情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、形成調(diào)查報(bào)告上報(bào)給上級(jí)部門(mén)，接到上級(jí)部門(mén)的批復(fù)后，再安排貸款的發(fā)放，銀行等金融機(jī)構(gòu)這一系列的流程所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)成本與取得的收益基本持平，有些業(yè)務(wù)還超出了收益額，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)不愿意為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。加之由于中小房地產(chǎn)企業(yè)自身的原因，有些企業(yè)不能很好地履行到期還款義務(wù)，銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，從而減少了對(duì)中小企業(yè)的貸款額度。三是目前在我國(guó)還沒(méi)有為中小企業(yè)建立切實(shí)可行的投資融資市場(chǎng)，中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模不大，但數(shù)量龐大，能達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)的卻少之又少，同時(shí)資本市場(chǎng)的規(guī)則不是適合所有企業(yè)，尤其是對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的顧及面非常小。

三、完善中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的策略

（一）獲取政府部門(mén)的支持

（1）政府部門(mén)要顧全大局，努力優(yōu)化針對(duì)中小企業(yè)的融資環(huán)境。在政策的制定上，不但要有利于國(guó)有大中型企業(yè)，還應(yīng)該多考慮中小企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求，組建對(duì)所有企業(yè)具有普遍適用性的融資公共平臺(tái)，使中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠根據(jù)自身的發(fā)展情況與所需資金情況，通過(guò)這一平臺(tái)達(dá)到融資的目的。其次，政府部門(mén)還應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要增設(shè)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的數(shù)量，提升金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理水平，建立適合為中小企業(yè)融資提供服務(wù)的制度體系，探索并嘗試與傳統(tǒng)融資方式不同的抵押質(zhì)押方式，擴(kuò)大中小企業(yè)融資的渠道，提高其融資能力，促使中小房地產(chǎn)企業(yè)融資需求得到滿(mǎn)足。

（2）政府部門(mén)應(yīng)著重制定有利于中小企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，努力在政策制度上向其傾斜，加大對(duì)中小房企業(yè)扶持的力度，使其能夠持續(xù)發(fā)展，增強(qiáng)內(nèi)部獲利能力的同時(shí)也提高其外部融資的能力。

（二）提高企業(yè)自身融資能力

中小房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自身的完善，將有利于企業(yè)吸收更多的銀行貸款及其他類(lèi)型的融資資金。一是完善機(jī)構(gòu)設(shè)置。中小房地產(chǎn)企業(yè)雖然規(guī)模較小，但應(yīng)建立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)，各組織之間要相互合作、相互制約、相互監(jiān)督，做到產(chǎn)權(quán)清晰明了。二是加強(qiáng)內(nèi)部管控，完善財(cái)務(wù)管理制度。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，在會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理方面更應(yīng)下功夫，嚴(yán)格按照國(guó)家會(huì)計(jì)法規(guī)、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及會(huì)計(jì)制度規(guī)定的要求，對(duì)企業(yè)日常的業(yè)務(wù)進(jìn)行處理，由此能夠提升銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)信用的高評(píng)價(jià)，為企業(yè)對(duì)外融資奠定了基礎(chǔ)。三是建立內(nèi)部融資制度。中小房地產(chǎn)企業(yè)不容易通過(guò)外部融資渠道獲得資金，那勢(shì)必要強(qiáng)化內(nèi)源融資的能力，所謂內(nèi)源融資概括來(lái)說(shuō)就是企業(yè)依據(jù)內(nèi)部積累進(jìn)行的融資，包括三種形式：資本金、留存收益轉(zhuǎn)化為投資及折舊基金轉(zhuǎn)化為投資。中小房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)實(shí)施內(nèi)部融資制度，提升企業(yè)的自我積累能力。

（三）提高銀行等金融機(jī)構(gòu)的扶持力度

（1）目前，我國(guó)中小企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)主導(dǎo)地位，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)。銀行等金融機(jī)構(gòu)，特別是國(guó)有商業(yè)銀行，要走出概念上的誤區(qū)，很多大企業(yè)也是由中小企業(yè)發(fā)展起來(lái)的，在國(guó)有大中型企業(yè)與中小企業(yè)融資上，要采取公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，銀行等金融機(jī)構(gòu)在信貸扶持上要做到一碗水端平，努力為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務(wù)。

（2）銀行等金融機(jī)構(gòu)要完善自身的制度體系，在貸款政策上，多為中小企業(yè)考慮，為其提供全方位的融資服務(wù)和多種類(lèi)型的貸款渠道以及相對(duì)寬松的貸款政策。在貸款手續(xù)上要盡量簡(jiǎn)化，定期為中小企業(yè)提供最新的金融政策和利率調(diào)整等信息，及時(shí)滿(mǎn)足中小房地產(chǎn)企業(yè)的金融方面的需求。

（四）嘗試新型融資渠道

傳統(tǒng)的融資渠道不能滿(mǎn)足中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，那么就迫使中小房地產(chǎn)企業(yè)努力探索嘗試新的融資渠道，例如租賃融資、上市融資、資產(chǎn)典當(dāng)融資等。

對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，租賃融資在企業(yè)急需資金時(shí)更加快捷適用。一方面租賃融資不需要承租人用資產(chǎn)抵押，也不需要第三方的擔(dān)保，對(duì)承租人的信用等級(jí)要求也比較低，這樣中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)很容易獲得融資資金，另一方面，與向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資不同，租賃融資方式在流程上要簡(jiǎn)化很多，這大大縮短了企業(yè)辦理融資的時(shí)間，這種融資方式也越來(lái)越多地被中小房地產(chǎn)企業(yè)所廣泛應(yīng)用。

四、總結(jié)

中小房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不容忽視，科學(xué)、合理且有效地籌集資金是保證中小房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的前提，相信在政府部門(mén)、企業(yè)自身及銀行等金融機(jī)構(gòu)的共同努力下，中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)獲得持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。

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（作者單位：浙江通力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）