房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題研究

李剛

摘要：本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的普遍問(wèn)題進(jìn)行了分析，然后根據(jù)存在問(wèn)題提出了在資金集中管理、融資決策、資金優(yōu)化配置三方面的資金管理對(duì)策。

關(guān)鍵詞：資金管理；房地產(chǎn)業(yè)

資金是企業(yè)的血液，資金結(jié)構(gòu)的合理與否關(guān)乎著企業(yè)的生存與發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為“準(zhǔn)金融”行業(yè)，資金管理問(wèn)題可以說(shuō)是企業(yè)的重中之重。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展也帶來(lái)了很多高投資、高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)、高資金沉淀等資金問(wèn)題，使企業(yè)的生存發(fā)展遭遇瓶頸。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的主要問(wèn)題

（一）企業(yè)存在高負(fù)債經(jīng)營(yíng)情況

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般需要高額投入，而且項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，這就導(dǎo)致了企業(yè)很難依靠自有資金確保項(xiàng)目的順利完成，借貸就成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來(lái)源，也就導(dǎo)致了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，也就意味著企業(yè)存在著嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，需要擔(dān)負(fù)很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)融資主要依靠銀行借款

房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的途徑主要有自有資金、商品樓預(yù)售、銀行貸款、承包商墊資等。但房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要大量資金投入，所以一般房地產(chǎn)企業(yè)均采用高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)方式。根據(jù)近年來(lái)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的構(gòu)成進(jìn)行調(diào)查，推算出房地產(chǎn)項(xiàng)目所需資金的50%以上都是依靠銀行借款。若是國(guó)家實(shí)行貨幣緊縮政策，銀行的貸款門(mén)檻就會(huì)提高，貸款條件更加嚴(yán)格，貸款的對(duì)象就會(huì)更加傾向于實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、信用高的企業(yè)，而一些中小房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨生存危機(jī)。

（三）企業(yè)盲目投資，投資效率低

房地產(chǎn)企業(yè)相較于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)利潤(rùn)率較高，利潤(rùn)越高風(fēng)險(xiǎn)也就越高，但很多房地產(chǎn)企業(yè)卻忽視了自身中存在的高風(fēng)險(xiǎn)，盲目投資的程度高，也就導(dǎo)致了投資效率低下。盲目投資主要表現(xiàn)在盲目拿地、盲目開(kāi)發(fā)：近年來(lái)房?jī)r(jià)的一再上漲促使房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂拿地，對(duì)政府的政策關(guān)注不夠，而政策規(guī)定閑置超一年未滿兩年的土地，就需要按土地款的20%征繳土地閑置費(fèi)，閑置滿兩年就將無(wú)償收回，若是企業(yè)對(duì)情況考慮不周，先行盲目囤地，可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)大量的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，造成直接的經(jīng)濟(jì)損失；在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，很多企業(yè)會(huì)根據(jù)老板喜好或者是盲目跟風(fēng)，而缺少對(duì)實(shí)地環(huán)境的調(diào)查，客觀性差，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，最終導(dǎo)致銷售困難。

（四）資金管控力度差

房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)高漲，往往使得企業(yè)將重點(diǎn)放在業(yè)務(wù)擴(kuò)張上，而忽視資金的管理與控制。房地產(chǎn)業(yè)的資金管控力度差，表現(xiàn)在：一是沒(méi)有一個(gè)完善的資金預(yù)算制度，或者是忽視資金的預(yù)算管理，企業(yè)實(shí)際工作與預(yù)算大相徑庭，預(yù)算管理形同虛設(shè)；二是盲目融資，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目所需資金進(jìn)行充分估計(jì)，融資不足，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)期間資金鏈斷裂，或是融資過(guò)度，資金成本較高；三是在資金的使用過(guò)程中缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，各環(huán)節(jié)成本控制不到位，成本較高，花費(fèi)較大。

（五）資金管理信息化建設(shè)程度低

信息化建設(shè)目前已經(jīng)越來(lái)越受到企業(yè)的關(guān)注與重視，例如成本管理系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)、項(xiàng)目管理系統(tǒng)等，已經(jīng)越來(lái)越被企業(yè)應(yīng)用到生產(chǎn)管理中來(lái)。但總體來(lái)說(shuō)，資金管理信息化建設(shè)程度低，是很多房地產(chǎn)企業(yè)存在的通病，尤其對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，更是缺少一套有效的資金管理信息化系統(tǒng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的大量交易往來(lái)、記賬憑證、數(shù)據(jù)分析等，不能通過(guò)有效的系統(tǒng)進(jìn)行及時(shí)上傳、分享與反饋。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對(duì)策

（一）資金集中管理

房地產(chǎn)企業(yè)往往項(xiàng)目眾多，若是實(shí)行資金分散管理，設(shè)置多個(gè)賬戶，很容易造成資金的閑置，企業(yè)的資金不能得到合理的優(yōu)化配置。因此，企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際情況選擇適合自身的資金集中管理模式，杜絕資金浪費(fèi)。

1.報(bào)賬中心：報(bào)賬中心模式實(shí)行“收支兩條線”，各項(xiàng)目不單獨(dú)設(shè)置賬戶，資金統(tǒng)收統(tǒng)支，撥付備用金，對(duì)外統(tǒng)一結(jié)算，集權(quán)程度高，主要發(fā)揮資金的存放與撥付職能，但是由于報(bào)賬手續(xù)復(fù)雜，資金的使用完全被控制住，也會(huì)導(dǎo)致資金管理的效果較差，這種模式一般適用于企業(yè)的創(chuàng)業(yè)初期，或是只在單個(gè)城市布局，下屬項(xiàng)目較少，且下屬項(xiàng)目多為非單獨(dú)核算的房企。

2.結(jié)算中心：結(jié)算中心模式分設(shè)一級(jí)賬戶和二級(jí)賬戶，總部設(shè)一級(jí)賬戶，負(fù)責(zé)撥付開(kāi)發(fā)資金、對(duì)外融資等，各項(xiàng)目分設(shè)二級(jí)賬戶，可獨(dú)立核算。這是一種集集權(quán)和分權(quán)于一體的資金管理模式，主要發(fā)揮資金的結(jié)算、調(diào)度、融資和監(jiān)管職能，結(jié)算中心模式能使資金使用均衡有效，項(xiàng)目獨(dú)立核算也能夠調(diào)動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的積極性。這種模式比較適用于成長(zhǎng)期的房地產(chǎn)企業(yè)，下屬擁有4個(gè)以上10個(gè)以下的項(xiàng)目，同時(shí)業(yè)務(wù)區(qū)域分布少于三個(gè)城市的中型企業(yè)。

3.內(nèi)部銀行。內(nèi)部銀行模式仿效銀行模式，即在各項(xiàng)目公司內(nèi)部開(kāi)設(shè)虛擬賬戶，項(xiàng)目之間的資金占用實(shí)行有償借貸。這也是一種集集權(quán)與分權(quán)于一體的資金管理模式，主要發(fā)揮資金的結(jié)算、內(nèi)部貸款、監(jiān)管等職能，但是這種模式對(duì)于信息技術(shù)的要求程度較高，需要企業(yè)重視信息技術(shù)系統(tǒng)的建設(shè)，也需要財(cái)務(wù)管理部門(mén)熟悉商業(yè)銀行的運(yùn)作模式。內(nèi)部銀行模式在一定程度上實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，管理效率提升，項(xiàng)目責(zé)任人的資金成本意識(shí)也會(huì)提升。這種模式適用于擁有10個(gè)以上20個(gè)以下的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)區(qū)域遍及5個(gè)以上城市的大型房地產(chǎn)企業(yè)。

4.財(cái)務(wù)公司。財(cái)務(wù)公司是一種獨(dú)立法人資質(zhì)的非銀行金額機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)公司提供金融服務(wù)，但不能直接決定資金的使用方向。這是一種分權(quán)型的資金管理模式，主要發(fā)揮資金的結(jié)算、融資、投資、信貸功能，同時(shí)對(duì)信息技術(shù)的依賴程度也較高，能夠完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，最大限度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的融通。財(cái)務(wù)公司模式適用于成熟期的企業(yè)，下屬超過(guò)20個(gè)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)區(qū)域遍布10個(gè)以上城市的房地產(chǎn)企業(yè)。

5.現(xiàn)金池。現(xiàn)金池管理模式是一種集權(quán)模式，利用商業(yè)銀行的現(xiàn)金管理方式和互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)賬戶資金的自動(dòng)調(diào)撥，主要發(fā)揮資金的結(jié)算、信貸、監(jiān)控職能。現(xiàn)金池模式對(duì)企業(yè)賬戶資金每日清算，及時(shí)、高效地對(duì)資金進(jìn)行配置，也能夠及時(shí)、有效地傳遞信息。這種模式適用于成熟期的房地產(chǎn)企業(yè)，或者是跨國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)等大型房企。

以上五種模式對(duì)企業(yè)的發(fā)展階段、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理水平、信息化程度等有著不同要求，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分分析自身實(shí)際情況，選擇與企業(yè)發(fā)展情況相適應(yīng)的資金集中管理模式。

（二）優(yōu)化融資決策

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展就需要大量資金投入，以上通過(guò)分析得知房地產(chǎn)企業(yè)的融資來(lái)源主要依靠銀行借款，要優(yōu)化企業(yè)的融資決策，就需要從單純依靠銀行貸款轉(zhuǎn)向股權(quán)融資、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新、合作開(kāi)發(fā)等多渠道融資，并進(jìn)一步選擇公司融資或是項(xiàng)目融資，確定不同融資方式下的融資量，形成融資組合；其次，在融資時(shí)間長(zhǎng)短上，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)將設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)外包，固定資產(chǎn)的需求較低，可以籌措較少長(zhǎng)期債務(wù)，而考慮到某些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，或是土地儲(chǔ)備資金較高，或是市場(chǎng)銷售狀況不佳等，則需要持有一定數(shù)量的長(zhǎng)期融資。短期融資資本成本較低，但是還款壓力較大，因此也應(yīng)當(dāng)充分考慮企業(yè)情況，持有適度短期融資。

（三）優(yōu)化資金配置

首先，必須通過(guò)科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究確定項(xiàng)目資金的需要量，房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告是企業(yè)向政府相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)正式立項(xiàng)的必備材料，是其籌資開(kāi)發(fā)資金的重要依據(jù)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須立足整體，從企業(yè)的發(fā)展全局戰(zhàn)略視角計(jì)劃和協(xié)調(diào)安排資金的籌措和使用情況，制定“資金平衡計(jì)劃”表來(lái)反映企業(yè)總體及各項(xiàng)目的資金短缺或盈余狀況；再次，企業(yè)需要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中進(jìn)行全面預(yù)算管理，在項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)、土地競(jìng)投、項(xiàng)目定位策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、市場(chǎng)銷售、售后及物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)用全面預(yù)算管理的理念及方法，全過(guò)程、全階段的改進(jìn)資金管理工作，提升資金使用效率。

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（作者單位：中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）