劉亞鑫
(重慶郵電大學,重慶 400065)
我國“物業”法律問題研究的分析與展望
——基于CSSCI法學類期刊論文(1994—2015年)的統計
劉亞鑫
(重慶郵電大學,重慶 400065)
通過收集整理1994年至2015年CSSCI法學類期刊發表的涉“物業”法律問題的152篇論文,以“年度、刊物、學科、視角和引用量”為參照坐標進行系統分析,可以看出:該領域的研究總體上覆蓋范圍較廣,焦點集中;多數采用“問題——對策”的研究范式,以規范分析方法為主流,但比較研究數量較少、內容分散;有待推進程序法與實體法的結合。應當拓寬研究視野,并對熱點問題保持獨立的立場和審慎的態度。
物業;法律問題;數據統計;論文分析
20世紀80年代,我國開始推行住房制度改革;1981年,第一個物業管理公司成立;1991年,第一個業主的組織——“業主委員會”誕生,小區業主成為中國城鎮居民的新身份。伴隨著1994年《城市新建住宅小區管理辦法》規定“住宅小區……由物業管理公司統一實施專業化管理”,2003年《物業管理條例》提出“業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益”,2007年《物權法》從法律的高度確認“業主的建筑物區分所有權”,學界圍繞與“物業”[1]相關的法律問題所進行的研究也在探索中前進。從“物業”的所有權形態和權利主體的爭論,到物業合同與自治規約效力的商討;從物業管理模式和制度的構建,到社區治理的利弊與路徑的探討,一批有深度、有價值的研究成果先后于發表在各類學術期刊上。但是,對于這幾十年來相關問題的研究狀況如何,研究重點、熱點何在,研究的方法怎么樣等問題一直缺乏總體分析和歸納。
近年來學界日益重視針對已發表論文數據進行統計和分析,以獲取對于研究情況的準確認識?!斗▽W研究》在創刊30周年之時,以該期刊1978年到2007年間登載的論文為考察對象,分析了我國刑法、民法和法理學研究的發展變化。中國法學會法律信息部于2011年開始分學科定期發布“CLSCI論文數據分析”,從“學科總體評價”、“研究隊伍總體評價”和“法學院校排名分析”三個方面反映一段時間內法學各學科的研究發展狀況,成為審視既有研究的晴雨表和觀測未來研究走向的風向標。不過,該數據分析并沒有也不可能細化到具體的問題領域。因此,本文選取1994—2015年在我國CSSCI法學類期刊(含來源期刊和拓展版期刊)發表的涉“物業”法律問題的論文數據進行提取和梳理,分年度、分刊物、分學科、分視角和引用量統計論文發表情況,從總體上分析學界在該領域研究的發展脈絡和現狀,并展望其未來研究的方向和趨勢。
之所以截取這段時間的CSSCI法學類期刊為取樣范圍,主要基于以下幾點考慮:①CSSCI法學類期刊范圍相對固定,有利于采集樣本基礎數據的準確與可靠;②CSSCI法學類期刊的專業性和權威性,可以較大程度保證獲取樣本的代表性;③《城市新建住宅小區管理辦法》和《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》均在1994年實施,這一年可謂是我國住宅小區物業管理正式走上法制化道路的起點。需要說明的是:基于有些論文可能涉及不同內容、跨越不同學科,但統計時只能劃入某一類別,故本次統計僅能大致反映研究成果的分布情況。
本文以中國知網收錄的31種CSSCI法學類期刊論文為檢索范圍,按照內容覆蓋面和相關度,分別使用“物業”、“建筑物區分所有”、和“業主”為檢索詞進行主題檢索,剔除重復、不相關論文,在1994年1月至2015年12月這個時段公開發表的論文中篩選出152篇直接探討“物業”法律問題的論文作為數據來源。以“年度、刊物、學科、視角和引用量”為參照坐標,分項統計如下:
(一)年度

圖1 1994—2003年論文統計

圖2 2004—2015年論文統計
如圖1、圖2所示,1994年以來針對“物業”法律問題進行研究的論文總體發文情況可分為三個階段:第一個階段是1994—2003年,以房紹坤教授發表于《法學研究》1994年第2期的《建筑物區分所有權的構造》一文為起點,10年共發表20篇論文,年均發文2篇。論文總體數量較少,呈平穩、緩慢上升態勢,于2003年國務院頒布《物業管理條例》時達到最高點。第二個階段是2004—2009年,論文數量逐漸上升,在2009年達到最高峰,6年發文90篇,年均發文15篇。這主要得益于2007年《物權法》的實施以及2009年《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區分所有權司法解釋》)的出臺,尤其是后者引發了關于業主身份和權利、專項住宅基金和住宅商用等問題的爭論。第三個階段是2010—2015年,論文數量逐漸回落,6年共發文43篇,年均不足8篇。這與當時既無新法出臺,也無典型案例發生不無關聯。
(二)刊物
在31種CSSCI法學類期刊中,由于期刊的專業色彩、稿件質量或者編輯的偏好等原因,有8種期刊從未刊載過與“物業”法律問題相關的論文,余下23種期刊歷年發文的分布情況如表1所示:
統計顯示,已發表論文在各期刊的分布并不均勻,《政治與法律》、《法學雜志》和《法律適用》、《河北法學》、《法學》5種刊物的發文量共計74篇,達到總量的55.26%。它們相對而言比較偏好刊登法律實務類的論文,反映了既有“物業”法律問題研究的實務傾向性。在發文數量超過20篇的期刊中,《法律適用》雜志一貫立足于中國司法實踐,著重對審判實踐中的新型、疑難、前沿法律問題進行研究;而《政治與法律》雜志則于2009年分兩期,共組織12篇稿件討論《建筑物區分所有權司法解釋》的適用。作為公認的法學權威期刊,《中國法學》和《法學研究》共刊登3篇論文,不足發文總量的2%;內容包括“建筑物區分所有權的構造”、“區分所有建筑物的重建”和“區分所有建筑物修繕的法律問題”,均圍繞“物業”的基礎權利,其中2篇出自陳華彬教授之手。這在一定程度上表明“物業”法律問題并沒有成為國家權威期刊重點關注的對象,也顯示了陳教授在該問題領域的突出地位。其余期刊的論文分布在數量和論題上都較為分散,說明學界對于“物業”法律問題的研究雖有關注,但始終不溫不火,還存在繼續深入和拓寬的余地。

表1 期刊分布

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(三)學科
以中國知網設置的法學學科領域為基礎,結合論文內容,已發表論文所歸屬的大致學科分布情況如圖3所示:

圖3 論文所歸屬的大致學科分布情況
據統計顯示,超過一半比例的論文研究與“物業”相關的民商法問題,五分之一的論文在探討與“物業”相關的行政法問題,兩學科發文比例共占發文總量的 87.5%。說明多數學者認可與“物業”相關的法律問題主要發生在平等主體之間,但其中仍然存在上下管理的屬性。訴訟法與司法制度的論文只有9篇,占論文總數的5.92%,反映了目前法學界對業主相關問題的研究多局限于實體法層面,對程序法的研究不多,與實體法、程序法相輔相成的實踐需要不符。經濟法的6篇發文中,有4篇是關于物業稅收。
(四)視角

表2 論文研究視角分布
我國“物業”問題的產生與發展均伴隨著城鎮住房制度改革的進程,歷史的選擇取代了邏輯的推演而起到了決定性的作用,因此大部分的研究成果仍然立足于中國語境。此次論文統計結果(見表2)也充分體現了這個判斷:僅有7篇論文是從比較法視角,介紹國外的相關理論制度,不到所有論文總量的5%;余下超過95%的論文中雖然也有采用比較論證的方法寫作,但其視角和關注的問題主要是本土性的。
(五)引用量
文獻引證是衡量學術著述之影響的一個重要維度,特別用來研究一些本來非常難于定量研究的現象,例如聲譽、影響、威望、名望、學術產出的質量、雜志的質量以及學者和大學院系的產出。在一些學科,引證數量一直都是獲得較高學術榮譽(比如自然科學中的諾貝爾獎)的一項有效預測。[2]因此,為了反映在“物業”法律問題領域最有知名度和影響力的學者以及文章,我們統計了引用數量前15位的論文及其第一作者。
從統計數據可以看出:首先,最有影響力的19篇論文選題十分全面,從權利基礎、權利主體到權利運行均有所涉及,覆蓋了所有與“物業”相關的基礎法律命題。而“車庫”這個現實選題高居榜首,且引用量是排名第二的基礎選題“建筑物區分所有權概念”的兩倍多,在一個側面反映了該問題的嚴重性和受關注度。其次,引用量前15位的論文有6篇發表于2006年,4篇發表于2004年,在2002、2006和2007年分別有2篇上榜,剩下1994、2005和2009年各有1篇。說明雖然論文發表的時間先后會影響論文引用量的積累,但論文的選題、質量乃至作者才是論文被引用的決定因素;同時,論文引用數量與論文下載量并不存在正相關。最后,引用量前15名作者大部分是名家,而王利明教授以2篇論文高居榜首,成為該研究領域最有影響力的學者。

表3 引用量前15名的論文統計
基于前述對于論文的分項統計分析,我們對于1994—2015年“物業”法律問題研究發展的總體評價如下:
(一)研究內容廣泛,焦點集中
我國立法上的“物業”指“房屋及與之相配套的設施、設備和相關場地”①,是屬于業主的不動產財產。作為不動產的“物業”需要法律予以解決的主要問題包括其權利形態、權利歸屬、使用維護及其衍生的其他問題。這些問題關涉公、私兩法域,在統計論文中均有不同程度的涉獵。經過梳理,我們發現22年來研究我國“物業”相關法律問題的論文內容大致可以分為四個方面:
第一,建筑物區分所有權。從物權法角度研究建筑物區分所有權的論文有 62篇,占發文總量的40.79%,內容涵蓋“建筑物區分所有權的概念和構造”、“建筑物區分所有權的客體”、“專有、共有部分的劃分”、“建筑物區分所有權的主體和管理”以及“建筑物區分所有權制度的架構”等。其中關于“車庫、車位”的論文最為集中,共有21篇,引用量排名前15位的論文中有4篇與此相關,這與《物權法》第74條的模糊規定以及實踐中小區車庫(車位)的供應糾紛密切聯系。對于該問題學者之間的意見并不一致,各方觀點彼此爭鋒:物權法尚處于草案階段時,就有學者認為車庫”約定優先”的立法取向值得肯定,[3]有學者則反對,認為“采用約定的方式作為優先的選擇方式,雖體現了意思自治,但不利于保護業主的利益,應采用法定方式優先,以約定為補充?!盵4]最終《物權法》做出了“優先滿足業主需要”的表述。這又引發了學者們新一輪的思考,如高圣平教授的《住宅小區車位、車庫的性質及其權利歸屬研究——兼評《物權法》第74條》、董學立教授的《論物權法上車庫權屬的判斷標準》等。討論的結果直接影響了《建筑物區分所有權司法解釋》第5條對“首先滿足業主需要”以及第7條對物權法第74條第3款所稱的車位的范圍認定。當然,司法解釋的規定又成為新的討論熱點。
另外,這22年來單純討論建筑物區分所有權權利本身的論文有16篇,觀點也不統一。例如房紹坤教授認為建筑物區分所有權由專有權和共有權構成,其客體應限定在樓房的范圍之內;[5]王利明教授提出建筑物區分所有權中不應該規定成員權的內容,其客體不能僅限于建筑物而應延伸至小區的共同財產;[6]陳華彬教授則堅持建筑物區分所有權是一項復合型權利,系由專有所有權、共有所有權及區分所有人對建筑物及居住于建筑物上的人的行為的管理權所構成。[7]可見,雖然我國立法和理論均已接受建筑物區分所有權的概念和制度,但就其內部權利構造以及客體范圍并未達成共識。
第二,“物業”的主體及其權利方面的論文有34篇,占發文總量的22.37%,主要集中于業主(14篇)和業主組織(14篇)。這兩項都是《物權法》、《物業管理條例》和《業主大會和業主委員會指導規則》的重點內容,也是現實中糾紛頻發的領域。觀察其研究論題,諸如“業主的概念及身份界定”、“業主權的概念與內涵”、“業主自治的邊界”、“業主自治機構的法律性質”、“業主組織的備案登記與運行”、“業主委員會的性質及法律地位”以及“業主大會的訴訟主體資格”等,可以明顯看出理論研究與立法及實踐之間的關聯。一些佳作對于新法釋義(含司法解釋)和審判指導做出了貢獻,如于飛教授關于業主的界定、齊恩平教授關于業主委員會的當事人能力的論證。不過,迄今為止的理論研究并沒有對業主組織的形態和法律地位得出一致的結論。
第三,“物業”管理方面的論文有41篇,占論文總量的26.97%,內容覆蓋物業管理的主體、物業實際管理、維護和使用中出現的問題以及責任分配。由于城鎮住房體制改革的原因,我國城鎮住宅歷經政府的行政管理,房地產開發商的后續管理,逐漸穩定到由業主自治(委托物業企業)管理。物業管理公司和業主管理委員會均先于《物業管理條例》出現,《物權法》則是最后才制定,因此立法始終在追趕現實的變化,并遵循經驗主義將經過實踐驗證的可行作法上升為法律規范。相應地,理論研究一方面在為推進立法而梳理和總結“物業管理中的法律問題”,另一方面則是解釋和評價既有立法,例如“從實務角度看物業服務司法解釋的亮點與不足”。以《物權法》的實施和《物業管理條例》的修訂為分界點,之前的論文側重于強調物業企業的“管理權”,之后的論文則轉到物業企業的“服務性”。但無論強調管理還是服務,關于“物業合同”的討論始終居于焦點地位,直接以“物業合同”為標題的論文就達12篇,幾乎占物業管理論文的三分之一。
第四,社區治理。相關論文僅有4篇,內容包括“社區生活的民法規則”、“城市社區治理法律框架的法域定位”、“小區公共事務的治理”和“社區治理的主體更迭”。這個命題統攝范圍極廣且極具前瞻性,特別是現實中的為數眾多、規模龐大的小區儼然已是城市基層管理和建設的核心,但就比例而言,法學界關注這個內容的研究人群可謂極少數,研究成果寥寥無幾。這或許是因為該題材與政治相連,稍許敏感;且涉及社會學、政治學等多個領域,難度較大。
此外,還有11篇論文的內容雖與“物業”相關,難以細化歸類,例如“登記行為的可訴性”[8]、“我國住宅質量問題”[9]等。
式中,k1、k2為奇、偶時隙輸出與一次和三次環行相關的部分,即上述中的H矩陣,對其進行估計之后對相關部分進行抵消.然而,由于環路中存在其他的偏振誤差,并且該誤差是隨機的,所以該相關系數也是不確定的,在工程應用中,為簡化計算量,可取零輸入狀態時零偏實驗中的特值.
(二)研究方法較為單一
當下“物業”法律問題的論文大多采用“問題——對策”的研究范式,以規范分析方法為主流。即伴隨著城鎮住房私有化的進程,出現了“物業管理”和“業主維權”的實際問題,可立法相對滯后,于是學者們一邊針對具體問題提出立法建言,一邊針對既有立法進行理論分析。例如在誰能夠代表全體業主參與訴訟維權的問題上,學者就“基于現實需要應認可業主委員會的訴訟主體資格,并著重從理論上對此觀點進行分析論證”[10];其他關于小區車庫(車位)歸屬、業主資格確認、物業合同主體和履行等問題的探討皆是遵循同一路徑。其不足之處在于:一方面,發現問題,提出對策的套路以直截了當地解決問題為己任,雖然貼近實際,卻也輕易地將學者的研究鎖定在少數社會矛盾凸顯的問題上,暴露出學術研究對于現實的亦步亦趨;另一方面,在對問題的剖析和對策的論證中,多數論文并未借助經濟學、統計學、社會學等學科方法,也很少實證調研,單純地依賴文本分析和邏輯演繹來分析解決實際問題。由于這種研究范式,往往停留于分析的底層,沒有上升到法教義學維度,即①描述——經驗的維度,②邏輯——分析的維度,③規范——實踐的維度[11],在某種程度上反而招致相關研究與實踐的分離,這一點在業主委員會和業主大會主體地位的討論中尤為明顯。
研究方法的單一還體現在“比較研究數量較少、內容分散”上。如前統計,1994—2015年,有關域外制度理論的文章僅有7篇,不到論文總數的5%,且內容零散。其中有2篇半關于德國法,1篇半關于日本法,②關于美國和我國臺灣地區相關制度的論文各1篇,還有1篇泛論西方制度。事實上,我國立法中“物業”、“業主”和“建筑物區分所有權”的說法均為“舶來品”。“物業”和“業主”從概念到制度均借鑒我國香港地區的立法和經驗,[12]“建筑物區分所有權”的稱謂雖源于日本,[13]但對其內部權利結構的官方認識卻學自德國。[14]雖然我國“物業”立法在構建和改進的過程中,遭遇了很多“中國特色”的問題,但不能否認其制度和理論移植的基因和效用。并且,在聚集共居這個大背景下,各國及地區面臨的問題具有實質上的共性,即都要解決業主與業主團體、業主與非業主、所有者與管理者之間的矛盾,其解決離不開基本法律理論的指導。由于城市化發展較早,以日本、我國臺灣地區、美國為典型的國家和地區都建立了專門的區分所有建筑物(管理)制度,經過多年實踐,已積累了大量實施經驗。這些經驗不論正、反面,均對我國建筑物區分所有權以及住宅小區業主自治制度的設計有著寶貴的指導意義,亟待學者們去收集整理,借鑒吸收。
(三)有待于進一步推進程序法與實體法的結合
1994—2015年,CSSCI法學類期刊上發表的相關論文有明顯的“重實體、輕程序”傾向,學者們將主要的研究精力投注于“建筑物區分所有權”、“業主委員會”、“物業合同”等問題的實體法研究,對“物業”訴訟等程序問題的研究投入不足。22年中,只有9篇文章在探討與“物業”有關的程序法問題,僅在極小的范圍內體現了程序法與實體法的結合。而從“物業”糾紛解決的現實出發,程序應當占有重要的地位,但該問題并未引起訴訟法學界的普遍關注,這9篇論文的作者中只有兩位(肖建國、夏永全)是程序法學者。此外,已經發表的這9篇程序法方面的論文還存在明顯的偏好,至少有4篇是關于訴訟主體,包括“業主委員會訴訟主體資格探討”、“業主委員會的當事人能力”、“業主共同利益訴訟主體論綱”以及“業主撤銷訴訟當事人研究”。事實上,在我國實際發生的“物業”法律問題不少處于實體法與程序法的交叉領域,單在訴訟主體這一塊,就還有業主群體訴訟問題、訴訟代表人資格問題、業主在業主委員會以外可否自行推選訴訟代表人的問題、少數業主與多數業主意見不統一時訴訟主體的確定問題、訴訟代表人的權限問題等等沒有加以解決,更不用說判決之后上訴、執行時將面臨的更多問題。
一直以來,與“物業”相關的法律問題主要由《物權法》、《物業管理條例》、《合同法》等實體法加以規范,所以在性質上被確定為實體法問題,由于學科界限的實際存在,程序法學者就被主動或被動的隔離在外,不能有效參與,也無法從程序視角審視相關實體規定,導致在該領域訴訟法學與實體法和實體法學的分離越來越凸出,極大地影響了對“物業”法律問題研究的全面性和科學性。
22年來研究我國“物業”相關法律問題的論文內容大致可以分為建筑物區分所有權、“物業”的主體及其權利、“物業”管理、社區治理四個方面。
從上文中對學界研究趨勢及主要內容的總結中,我們可以看出以下問題仍是有待研究和豐富內容的。第一,建筑物區分所有權問題上,我國立法和理論均已接受建筑物區分所有權的概念和制度,但就其內部權利構造以及客體范圍并未達成共識。第二,“物業”的主體及其權利問題上,迄今為止的理論研究并沒有對業主組織的形態和法律地位得出一致的結論。第三,社區治理問題上,雖然該問題在學術界初露端倪,但就比例而言,法學界關注這個內容的研究人群可謂極少數,研究成果寥寥無幾。這或許是因為該題材涉及領域繁多,難度較大。
在我國物業管理與業主自治領域,法律制定和案件裁判的實際過程不完全是一個理性過程,而是一個迫于外力對以往法律的行為不斷補充和修正的過程,[15]理論研究某些時候不得不陷入被實踐綁架、受政策影響、為立法辯護的尷尬境地,因此更需要學者們保持獨立的立場和審慎的態度。2016年伊始,關于“物業”有兩個話題就引發了全國性的關注:一是2月21日中央文件提出“小區拆圍墻”③,二是4月12日南京鼓樓區法院一審判決“全體業主享有地下停車庫的權益”。兩者都關涉到現行《物權法》對于建筑物區分所有權客體的規定,接下來法學界會有什么樣的回應呢?且讓我們拭目以待。
[注釋]
①《物業管理條例》第2條規定:“本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動?!?/p>
②因為陳華彬教授的論文《論建筑物區分所有權的剝奪——基于對德國法和日本法的分析》分別比較了德國法和日本法,故各計一半。
③《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出:“新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區”,“已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開?!?/p>
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(責任編輯:張 銳)
Analysis and Prospect of the Research on Legal Issues of"Property"in China——Statistics on Papers in Law Journals Based on CSSCI(1994-2015)
LIU Ya-xin
(Chongqing University of Posts and Telecommunications,Chongqing 400065)
Through the collection of 152 papers in CSSCI law journals involved"property"legal problems published in 1994 to 2015,this paper takes"annual,publications,disciplines,points of view and citation"as a frame of reference for systematic and comprehensive analysis,and draws the following conclusions:The research in this field is widely ranged and entirely focused.Most of it adopts the research paradigm of"problem——countermeasure".Normative analysis method is the mainstream,but the amount of the"comparative study"is small,and the content is dispersed.So,the combination of procedural law and substantive law should be further pushed forward.The researchers should further broaden their research perspective,and maintain independent and cautious attitudes on such hot issues.
Property;legal issue;data statistics;paper analysis
D920.4
A
1008—7427(2017)02—0048—07
2016—10—22
國家社會科學基金青年項目“基于建筑物區分所有的業主自治組織研究”(13CFX068)。
劉亞鑫(1992—),女,河南焦作人,碩士研究生在讀,研究方向:訴訟法學。