商業銀行個人住房按揭貸款風險的成因與對策探討

呂斌

摘 要：個人住房按揭貸款屬于我國商業銀行房地產按揭貸款業務中的重要一項，伴隨上世紀末我國房地產行業的迅速崛起，包括住房制度與社會金融體制的全面改革推進，國內各大商業銀行也紛紛介入房地產市場，爭相開展個人住房按揭貸款業務并獲得豐厚利潤。但隨著該領域的不斷擴大，其中所蘊藏的風險因素也逐漸萌發。本文將主要闡述當前我國商業銀行在個人住房按揭貸款方面所存在的風險成因，并基于多角度提出具體的風險防范對策，以期幫助我國商業銀行個人住房按揭貸款業務健康發展。

關鍵詞：個人住房按揭貸款業務 商業銀行 風險成因 防范對策

就目前在商業銀行的個人住房按揭貸款業務實施現狀來看，其風險因素表現主要體現于3個主體之上，他們分別為：借貸人、商業銀行和政府監督部門。從這3點因素來展開風險成因分析更為直接客觀。

一、商業銀行個人住房按揭貸款風險的成因分析

商業銀行個人住房按揭貸款本身涉及多方借貸關系，包括個人信用問題、金融企業管理問題乃至政府監督及政策調控問題，所以要從多角度分析其所存在的風險成因才更加客觀。具體來講，個人住房按揭貸款風險要從借貸人、商業銀行、政府監督部門三方面來分析。

1.借貸人違約行為。商業銀行個人住房按揭貸款面向社會，且具有一定開放性，所以銀行機構本身所面向的借貸人情況各不相同，我國由于借貸人違約所造成的貸款風險問題也層出不窮。一般來說，借貸人違約風險還要分兩種狀況：被迫違約和主動違約。首先需要明確的是，借貸人違約的主要原因還在于自身與商業銀行之間的“信息不對稱”。通常雙方都會認為彼此會擁有比自己更多的信息，這導致信息獲取劣勢一方在決策過程中面臨不利影響?？陀^講，我國在商業銀行個人住房抵押貸款這一方面確實存在借貸人與銀行的信息不對稱問題，像貸款申請階段與貸款發放后階段的信息不對稱，商業銀行往往不能第一時間獲取并掌握借貸人的真實背景信息，也就失去了對借貸人的有效控制，當時機成熟后，借貸人方面可能會發生違約行為，影響商業銀行利益。

2.政府監督部門法律規范問題。我國目前仍處于市場經濟轉型期，市場經濟體制不成熟更不完善，政府在房地產市場發展方面定位不明，這導致房地產市場在近十年來出現過熱現象，進而刺激國家市場通貨膨脹，產生經濟泡沫。就目前來看，我國房地產價格過高，它已經背離了國家經濟發展目標，更大大超出了個人消費能力，因此政府近年來也在頻繁通過調整和緊縮貨幣政策來對房地產市場進行宏觀調控，但如此操作卻可能為商業銀行帶來政策風險。目前，我國針對房地產市場及商業銀行房地產按揭貸款業務相繼出臺了《物權法》、《個人住房擔保貸款管理辦法》等一系列法律法規，但客觀講這些法律法規還存在實際操作不明確問題，其中某些法律條文也并不詳細規范，難以付諸實踐，比如說銀行在面對抵押物設定、評估、作價與處置方面就還處于無法可依階段，這些都是按揭貸款風險與法律風險產生的直接原因。

3.假按揭風險。由于按揭貸款利率低于房地產開發貸款利率，且還貸周期長，申請手續簡單，審批相對較為容易，一些房地產開發商在資金周轉不靈的情況下，會找人冒充購房人員在銀行辦理假按揭，套取銀行的資金，將貸款資金挪用于其他方面，如商品房修建、公司廣告費管理費支出、甚至公司其他項目，導致出現嚴重的風險問題。如果不能對假按揭進行有效甄別，進行全面的管理與控制，不僅會影響商業銀行利益，也會影響房地產市場的健康發展。

4.抵押物的風險分析。抵押物的風險主要來自抵押物價值波動，房地產市場和股市、債市一樣存在高低起伏，商品房目前在很多人眼里不僅是住房，更是一種投資品，因此存在價值波動，沒有只漲不跌的商品，也沒有永遠保值增值的商品房。若作為抵押物的商品房價格出現大幅下降時，借貸人將會考慮是繼續歸還貸款持有商品房，還是放棄房產持有現金資產，如果權衡的結果是放棄房產持有現金資產對自己更有利，商業銀行將會出現大量按揭類不良資產。此外，抵押物風險還來自抵押物評估機構和抵押物處置機構等，如果抵押物評估機構將價值評估虛高，一旦出現風險，處置抵押物也難以覆蓋貸款本息，抵押物在處置過程中將面臨方方面面問題，影響處置效率，從而影響貸款資金安全。

二、商業銀行個人住房按揭貸款風險的防范對策

針對商業銀行個人住房按揭貸款的種種風險因素，本文也圍繞借貸人、商業銀行及政府三大要素來給出若干防范對策。

1.基于借貸人的風險防范對策。首先，應該加速對個人信用體系的建立與健全，像目前歐美發達國家金融機構都有健全且完善的個人信用評估報告機制，圍繞這一機制所構建的評估體系能夠快速、準確的為商業銀行方面提供個人信用報告，實現商業銀行針對借貸人的信用信息對策。其次，要建立針對個人的提前貸款償還限制與風險補償機制，進一步提高借貸人的違約成本，這樣能在一定程度上避免大量提前還款行為的發生。例如在面向個人發放按揭貸款時，應該提前規定還款的各項限制條件，比如規定提前償還日期、金額以及次數等等，同時發布償還處罰金等懲罰機制。嘗試提前償還的借貸人必須通過辦理各項手續，繳納手續費來進行提前還款，這就可以有效遏制他們的提前還款想法及行為。另外，我國規定借貸人在貸款第1年不能提前還款，且一年只能提前還款一次，這些規制就能減少提前還款行為的發生。最后，要做到因人而異，研究針對不同借貸人的不同按揭貸款形式，豐富傳統單一的還款方式。可以考慮根據借貸人年齡、工作收入水平與工作性質狀況來設計按揭貸款形式。比如調整按揭貸款利率，根據市場利率來相應調整合同利率，降低由利率變動所引發的提前還款風險。像對于年輕人群體而言，就可以對他們的收入增加予以良好預期，選擇為他們設計等額遞增的還款方法，隨著他們的工作能力及收入增加而提高定期還款金額。

2.基于商業銀行的風險防范對策。商業銀行方面一定要針對個人住房按揭貸款風險做好相應管理工作，特別是在審核貸款發放與回收環節一定要做到嚴格把關。詳細講，商業銀行必須嚴格執行借貸人所出具證明材料的核查程序，同時將自身所承擔的風險分割給各個機構來共同承擔。例如商業銀行要與律師事務所經辦人員達成共識，對每一宗貸款資料負責，這樣如果真正發生違約或糾紛行為商業銀行也有理可依。當然商業銀行也應該嚴格審查中介機構，避免出現抵押按揭貸款資料造假、房地產評估機構虛評價值等風險因素。

3.基于政府部門的風險防范對策。政府部門要根據當前房地產市場及國民經濟發展實際狀況來合理及時的調整政策，預防個人住房按揭貸款風險的發生。比如說實行浮動貸款利率，根據行業企業員工所繳存的公積金及職工收入水平、信用等級、貸款次數以及購房房產相關資料來進行等級劃分，基于此來設置不同貸款利率、金額以及期限。對于收入較高人群，可以設置兩次以上購置房產、購買房產面積較大的借貸人相比于同期銀行貸款基準利率更高的公積金貸款利率，這樣就能確保公積金能夠保障那些低收入人群，做到高低收入人群相對平衡。另外在面向低收入人群，則應該設置低貸款利率，相應減少貸款申請手續流程，降低繳存者貸款成本，幫助更多低收入人群實現購房愿望。如果后期低收入人群還款能力出現問題，則還可以采用住房公共基金利息補貼制度，必要時執行一段特定時期內的免貸款利息優惠，最大限度發揮公積金對各類群體的保障作用，確保政府針對商業銀行房地產按揭貸款業務及住房公積金正常運轉的穩定扶持。

三、結語

本文基于借貸人、商業銀行及政府三方面探討了當前個人住房按揭貸款的風險成因與防范對策，實際上其防范對策還有很多，例如轉移金融機構大量投機者、創新住房貸款保險制度、房地產按揭貸款證券化等等。在未來，國家應該做的就是大力健全和推行商業銀行房地產按揭貸款業務相關機制內容，健全抵押借貸市場，為各層次人群創建更好按揭貸款環境。

參考文獻：

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