除直投外，地產類投資產品是大趨勢

海外配置是全球化時代的一種共識和趨勢，而如何配置則是一種與時俱進的藝術和學問。其中，在美國投資房產是中國高凈值人群不得不關注的現實話題。

房地產投資一直是大家最為關注的話題之一。當最近幾年中國企業和個人在美國成為第一海外購房軍團的時候讓人不由自主地聯想起20多年前日本在美國地產業瘋狂擴張的歷史。

1華人在美置業現狀

先看一下美國房產經紀人協會發布的數據。到2016年3月底，海外軍團在美購房總量高達1026億美元，其中中國人（包括中國臺灣）投資占有比例高達26.7%。在過去7年前5名的外國買家中，只有中國異軍突起，自2013年起獨占鰲頭，最近兩年購買總量更是遠遠領先于其他國家。

2016年美國的平均房售價格是27萬美元。而中國人在美國購房的均價是94萬美元，真正的百萬豪宅。2016年外國人在美購買的百萬或更高價位的所有豪宅中，中國人購置比例更是高達42%。高平均購房價的部分原因也是因為中國人偏愛華人相對聚集的東西海岸，而這些州的平均房價也高出美國均價很多。

近1/3來美購房的中國人選擇了加州，他們喜歡那里氣候適宜，生活方便，來回中國更便捷，其次是紐約/新澤西東海岸一帶。值得一提的是華盛頓州（西雅圖區域）也逐漸成為華人喜愛的投資居住地，那里離加拿大溫哥華就2小時的車距。受加拿大房產監管及對外國人稅務政策改變的影響，越來越多的華人選擇了加拿大邊境附近的西雅圖，而且那里有著豐富的從業選擇。

中國在美購房興起的背后，是一個中國高凈值人群移民潮和學生留美求學潮的興起。美國EB-5投資移民投資金額$50-100萬美元，每年限額約1萬人次。從2009-2010年起，批復給中國內地的EB-5簽證量開始大幅上升，2014年就已達到九千多人，占該年總數的85%。在此期間，中國留美學生也指數增長。2008年金融危機前，一直停留在6-7萬人，之后迅猛增長，到2015/2016學年，中國已經連續7年成為美國最大的留學生生源國，達到近33萬人，占美國留學生總數的31.5%。

中國房地產開發商借華人海外置業之勢，過去4-5年大力開拓海外房產市場。一些代表性的知名中國房產企業，像萬科、綠地、復星，碧桂園、富力等，都在美國一線城市積極開發新項目。

規避中國房產投資風險和對人民幣升值的期望也是促進近幾年來華人在美置業大幅增長的重要原因。美國金融危機，樓市在2011年觸底后，房價每年平均有5%～7%的年增長率（2013年是例外，高達13.4%）。如果以人民幣計價，2013年以來，平均年漲幅更是高達10%。

2特朗普“登基”后的美國房產走勢

房產不光是普通老百姓最大的資產在高凈值群體資產配置中也占有非常重要的比例。美國老虎21俱樂部是個非常有代表性的高凈值群體組織。從他們俱樂部成員過去12個季度資產配置的比例可以看出，房產作為一項基本資產配置類別，基本上一直是處于最高比例。

2017年房產大亨特朗普“登基”后，美國房產又會是一個什么樣的走勢呢？特朗普上臺后，相關的政策會更傾向于“本土”保護。包括最近移民局提出對EB5項目最低投資要求提高的建議方案（門檻從50萬美元提升到135萬美元，在低就業區域，更是從100萬美元提高到180萬美元），也就是說移民的門檻要大幅上調。這會在一定程度上降低海外投資者在美國房產投資的需求。

在中國本國監管方面，資本控制也趨向緊縮。短期內，來自中國的海外購房需求預期會有所回落。這對于美國房產市場一定有所影響，特別是高房價的加州陽光地帶。但這對美國總體房市影響應該不大，畢竟所有海外購房占有美國總購房的比例在8%以下。

美國總體住房房價的走勢更依賴于特朗普的財政政策是否能有效地刺激就業和經濟增長。他所提出的個人和公司稅改也會影響到房產開發和購買的供給需求平衡點。新政府提出會放寬金融監管包括提議廢除Dodd-Frank法案，極端嚴厲的監管大大增加了美國金融機構的隱形交易成本。在新政府下，銀行放貸的適量寬松對房地產業的增長應該是有正效應的。當然，特朗普“登基”時間還很短，很多政策能否有效實施，對經濟就業的影響，還需更多的時間和數據來解讀。

3對中國高凈值人群的建議

作為海外資產配置重中之重的房產究竟如何有效地配置呢？

在美國購置住房，應該是初級階段的形式，實實在在的房子看得見，摸得著，特別是對美國金融體系不是太熟悉的投資人會感到放心踏實。初期，大部分人是為了分散在國內的資產風險，很多也是為下一代獲得更好的教育和生活環境，從而在美置業。但固定房產投資有一個最大的問題，就是單筆投資額大，流動性有限，特別是當地方就業市場出現萎縮，房產市場出現拐點的時候。

在美國，房產稅征收比例高，每年都要交房產稅，大約是房子價值的0.5%～5%（每個縣鎮都不同）同時還有一定的維護費用，這些都是不小的開銷。另—方面，美國的房產投資價值非常有區域性，直接置業也很難分散區域風險，即使在同一區域，很難分散在不同房市價格層的波動風險，事實上在一些主要城市郊區的高端房產最近一年一直不景氣。

除了個人住房，美國還有發達的商業房產。在商業房產行業，又分有不同的行業類別（零售類商鋪大樓，商業寫字樓，賓館度假村，醫院診所、療養院等）。所以簡單的直接置業很難做到行業的分散和及時根據宏觀形勢變化進行調整。

美國是一個資本市場高度發達的國家，金融體系比較完善而且有非常完整的法律保障。對于高凈值人群和家族，除了直投以外以后二級市場的資產配置更是大勢所趨。

美國有很多間接投資房產（包括住房房產和商業房產）的股票、債券、基金、信托產品。這些產品能更好地達到投資房產分散區域和行業風險，流動性明顯提升，而且很多產品在稅務上對于海外高凈值投資人和機構有更多的優惠。

一些有代表性的投資產品包括：1）專門從事房地產行業和相關房產配套服務的公司（他們發行的債券與股票）2）私募股權房地產基金3）REITs（房地產投資信托基金，大部分在交易所以股權形式交易）4）對沖基金（結構性信用風險類，包括房地產抵押債券基金）。