基于非均衡理論的合肥市房地產市場分析

【摘要】經濟社會的運行有兩種狀態，即均衡與非均衡。在社會經濟的實際發展過程中均衡是短暫的，非均衡則是一種常態。本文以非瓦爾納斯均衡為理論依據運用Eviews、Excel工具為手段，分析合肥市近年來房地產供給側和需求側的影響因素，探析市場波動原因。

【關鍵詞】非均衡理論；房地產市場價格；供給需求

Abstract： This paper takes the varna， equilibrium as the theoretical basis for using the Eviews， Excel tool as the method， analysis of hefei real estate in recent years the influence factors of the supply side and demand side， the reason analysis market fluctuations.

Keywords： Disequilibrium theory； The real estate market price； Supply Demand

一、研究背景

自1998年取消福利分房、實行住房商品化以來，房地產行業飛速發展，對拉動國民經濟的增長和提高人民生活水平發揮了重要的作用。房地產關聯性高，貫穿于生產、流通、分配和消費領域中，帶動大約50個相關產業，有3千種產品和服務與之相關。它的發展對我國建筑業、服務業、金融業、輕重工業有著重要的影響；對政府的財政收入、社會就業、人民生活水平等產生巨大影響；對于擴大內需、推進城鎮化發展，改善居民消費結構、全面建成小康社會具有積極地促進作用。

合肥是安徽省政治、經濟、文化的中心。1998年合肥生產總值為294.59億元，房地產行業生產總值為8.85億元，占比僅為3%到2013年合肥生產總值4672.91億元，房地產行業產值269.88億元，貢獻率為5.78%，為合肥市的經濟發展起到了重要的推動作用。但是隨之而來的問題也凸顯出來：短時間內房地產市場價格猛增，超出居民收入水平和承受范圍，不利于社會穩定。2015年12月底房價7992元/平方米到2016年9月份10408元/平方米，短短幾個月時間漲幅達30.23%遠遠超過人們預期。

非均衡是經濟運行中的一種常態，但是過度的非均衡會不利于經濟的健康發展。房地產市場目前就出現這樣的問題，一線城市和部分二線城市有效需求大于有效供給的不均衡；三四線城市有效供給大于有效需求的不均衡以及總體供給大于需求的不均衡，這就導致在去庫存的宏觀經濟背景下，一部分城市去庫存周期短，另一部分城市去庫存周期長的冷熱不均現象。本文將以合肥作為研究對象，基于非均衡模型進行分析。

二、非均衡理論

經濟學中的非均衡理論指的是非瓦爾納斯均衡，首先介紹一下瓦爾納斯均衡的基本含義：瓦爾拉斯理論表明，當商品滿足起初所持有的商品數量和效用方程式這兩個條件下，均衡價格就可以確定了。但是要達到這種均衡必須滿足一系列假設條件：經濟行為人對市場信息充分了解；市場存在一個反復調整價格的“喊價者”；單純依靠價格信號調整其需求量或供給量；這些假設條件極為苛刻，遠遠脫離實際，現實生活中很難滿足這些假設條件。

（一）非瓦爾納斯均衡理論計量的基本模型

根據非均衡理論，房地產市在供求關系達到均衡是一種理想化的狀態；非均衡則是一種常態。因此用非均衡理論來分析合肥市房地產市場是符合實際的、有效的。本文采用最小原則下的非均衡模型即：

=+（t=1，2，3，4……..T）①

=+（t=1，2，3，4……..T）②

=min（，）③

在上述聯立方程組中，①式表示需求方程，其中含義是t時期對房地產的需求量，表示影響房地產需求的外生變量，是隨機誤差項，是待估參數。②式表示供給方程式，，其中表示t時期房地產需求量，表示影響房地產需求的外生變量，是隨機誤差項，是待估參數。③式表示交易方程式。

在非均衡模型中，和不一定完全相等。在最小原則條件下房地產市場交易量是和和中較小的一個相等。其含義是若>則交易量剛好就是供給量；若<，則交易量剛好就是需求量。

三、合肥市房地產需求影響因素

影響合肥市房地產需求的因素主要有：居民收入水平、教育資源發展水平、消費者預期、房地產價格、宏觀經濟政策、地區發展狀況、人口凈流入量等因素。

（1）人口凈流入量。住房作為人們生活的必需品，隨著人口的流入必定會帶動當地經濟的發展，形成潛在的住房需求。

（2）收入水平。收入的多少將直接決定居民對住房的有效需求，現用人均生產總值代替居民收入水平，從下圖可看出合肥市人均生產總值總體呈現上升趨勢，對促進房地產需求起到了重要的推動作用。

（3）預期。房地產上的消費行為，不僅受到現實經濟形勢的影響還受到消費者對未來經濟的預期約束。當消費者預期未來房價下跌，即使目前房價很低消費者也會持幣觀望；當消費者預期未來價格上升的時候，情況就會往反方向發展，增加對住宅的需求。

（4）教育水平。隨著我國房地產市場的發展，居民收入水平的提高，商品住宅的種類豐富，除了一些保障居民的基本住房需求外更多的側重于其他住宅類型的保值和增值。比如近年來炒熱的學區房。目前我國的基礎義務教育仍然是學區制。將戶籍與居住地結合，按照就近招生的原則。于是家長開始在優質教育資源的一些名校附近買房，以求得到入名校的資格，這無形中推動了學區房住房的需求，促進房地產業的發展。

（5）政策。目前合肥市的發展從大的宏觀政策來看是利好的，享有國務院批復的安徽省系統推進全面創新改革試驗區和合蕪蚌國家自主創新示范區的核心城市的政策；今年國務院常務會議又將合肥都市圈納入到長三角城市群發展規劃中，這無疑給合肥市帶來重大的發展機遇，對未來合肥市房地產業的發展起到推動作用。

（6）價格。商品房的價格水平也會直接影響消費者的直接購房需求，在其他條件不變的情況下，價格的上升會導致需求的降低，價格下降會導致需求的現象。但是在現實生活中很難保證其他條件的不變，實際生活中會受到消費者偏好及預期等因素的影響，出現“買漲不買跌”的情況。

（7）地區發展水平。一個地區的發展水平這里用地區生產總值衡量，發展水平越高越有利于房地產市場的發展，反之則相反。

四、合肥市房地產供給影響的因素

（1）房地產價格。在市場經濟條件下，房地產市場價格越高，房地產商利潤空間越大，就愿意提供更多的產品；反之價格越低，愿意提供更多產品的意愿越低，供給減少。

（2）成本。從開發商的角度來看，開發利潤的多少取決于成本的高低。

（3）預期。受宏觀經濟形勢和政策的影響，如果開發商對未來的預期看好就會增加供給，反之則減少供給。

（4）投資規模。隨著房地產投資規模的擴大會增加房地產的供給；反之則減少。

（5）政策。政府的宏觀經濟政策、土地供應政策、財政金融政策等都會影響房地產市場的供給，政府常常根據房地產市場的運行狀況，對房地產行業進行引導和約。

五、合肥市房地產市場非均衡計量經濟模型分析

（一）模型設定

根據以上理論分析，根據現有統計指標，初步建立合肥市房地產非均衡模型方程式：

=*IP+*AGDP+*ED+*A+*+

=*A+*+*+*+

=min（，）

表示t時期的有效需求，IP表示人口凈流入量，表示t時期的商品房銷售的平均價格水平。表示t時期的預期價格水平表示t時期的有效供給，表示t時期的成本，表示t時期的投資規模，AGDP表示人均GDP。、、、、、、、、表示待估參數。、表示隨機誤差項。教育資源水平用小學和中學學生在校人數之和表示。此處引入非均衡度的定義，用來說明房地產市場供求的非均衡程度。公式表述為：Z=（-）/，其中Z就是非均衡度。

模型參數估計

首先采用均衡估計，假設合肥市房地產市場是均衡的，認為房地產市場的需求量、供給量和交易量相等，然后利用最小二乘估計法對進行參數估計，并對參數進行檢驗，檢驗通過后得出合肥市房地產市場的需求函數和供給函數。

需求模型參數估計結果

DT=257.7455*AGDP-3.4185*IP-7.0008*ED-0.0040*APT-0.0004*PE+427.057

=0.961194=0.9335F=34.67643

經濟意義檢驗：從經濟學意義上看IP、ED的增加會提高需求，但兩個的參數值卻為負數，與實際相背離。

從檢驗可看出確實存在嚴重的多重共線關系，因此需要進行模型的修正。采用逐步回歸法對模型修正可得：

修正后的需求模型參數估計結果

DT=-0.1141919873*APT+295.2540839*AGDP+139.9086567

=0.9577=0.9492F=113.2532

經濟意義檢驗：在假定其他變量不變的情況下，商品房平均銷售價格每增加1元，平均來說商品房銷售面積將減少1141.92平方米；當人均GDP每增長1元，銷售面積增加295.2541萬平方米。這與理論分析和經驗判斷相一致。

供給模型參數估計結果

ST=0.16828*JGT+1.7839*I+0.0229*CT-0.1772*APT-0.0009*PE+594.7604

=0.929386=0.878948F=18.42616

在給定顯著性水平=10%下JGT、CT、APT、PE的參數估計值均通不過P值檢驗，所以可能存在多重共線問題。

修正后的供給模型參數估計結果

St=-0.179394338162*APT+1.88453078079*I+658.684436022

=0.9224=0.9067F=59.4289

統計意義檢驗：（1）AdjustedR-squared=0.906874，說明模型對樣本擬合較好。

F檢驗：針對：==0，在給定顯著性水平=10%的情況下（2，10）=2.92

F-statistic=59.42892>2.92拒絕原假設，通過檢驗。T檢驗也基本上通過。

綜上可得：

需求方程Dt=-0.1141919873*APT+295.2540839*AGDP+139.9086567

供給方程St=-0.179394338162*APT+1.88453078079*I+658.684436022

六、合肥市房地產市場非均衡度研究與分析

通過上述計量模型，帶入歷史數據可得有效供給量與有效需求量。為了反

映合肥市房地產市場有效供給和需求情況，下面測算非均衡度Z=（D-S）/Q。D表示有效需求，S表示有效供給，Q=Min（D，S）。于是可計算2003-2015年有效需求量和有效供給量。如下表所示：

非均衡度理想值為0，但在實際生活中是很少出現的，甚至不可能。非均衡度大于零說明有效需求大于有效供給，非均衡度小于零說明有效需求小于有效供給。

可看出，2003-2015年合肥市房地產市場明顯表現出非均衡的的狀態，從非均衡程度來看，合肥市房地產市場在2003-2015年可劃分為三個階段。

第一階段2003-2007年，合肥市房地產處于加速發展時期。自“房改”政策實施以來合肥市在2002年完成過度，此后房地產業加速發展，呈現供需兩旺情況，有效供給和有效需求均呈現加速增長態勢，有效需求大于有效供給。

第二階段2008-2010年，合肥市房地產處于震蕩期。2008年受到美國“次貸危機”影響，中國經濟受到巨大沖擊，經濟增速大幅放緩，房地產市場也受到影響，出現有效供給大于有效需求，非均衡度達到-0.008。隨著國家“4萬億刺激計劃”的提出2009年出現有效供給呈現緩慢上升勢態。2009年到2010年又出現有效需求大幅下降，有效供給小幅回落的狀態。

第三階段2011-2015年，合肥市房地產處于波動上升期。隨著合肥市經濟的不斷發展，宏觀政策的不斷推動下，合肥市在配比度維持2左右的水平下，人口凈流入的增加，有效需求基本呈現遞增趨勢。由于今年來合肥市出臺一系列土地政策，一定程度上影響了有效供給，有效供給曲線呈現波動上升的趨勢。

從以上分析可看出合肥市近年來有效需求和有效供給基本保持增長態勢，2013年、2014年、2015年、合肥市房地產有效需求和有效供給基本保持在1615萬平方米的水平才是均衡態。而目前2014年實際成交量為1055.13萬平方米，2015年為1033.9萬平方米，僅為實際需求的63.86%、64.15%，按照這種趨勢的發展合肥市未來一段時間面臨供求失衡，房地產價格將會保持強勁的增長態勢。

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作者簡介：屠西偉（1995-），男（漢族），安徽六安人，學生，主要研究經濟學。