新型城鎮(zhèn)化與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化之間有著密不可分的關(guān)系，新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，所以我們必須要正視新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利因素，促進(jìn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。本文則主要從新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響入手，分析了現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展中存在的問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化 房地產(chǎn)業(yè) 可持續(xù)發(fā)展

一、新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

1.為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。我國(guó)頒布和實(shí)施的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》中提出了發(fā)展城市集群的戰(zhàn)略，在加快中小城市發(fā)展的同時(shí)，重視小城鎮(zhèn)的發(fā)展，使得我國(guó)造2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%。而相關(guān)研究表明，每當(dāng)我國(guó)城鎮(zhèn)化率提升1%的時(shí)候，人均住宅的建筑面積就要相應(yīng)的增長(zhǎng)1.4%，與此同時(shí)也會(huì)有許多的農(nóng)業(yè)人口邁入到城鎮(zhèn)人口的行列中去。這樣一來(lái)，不僅會(huì)刺激我國(guó)生產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)以及休閑等的發(fā)展，還將會(huì)啟動(dòng)我國(guó)最大住房“剛需”，從而引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資的高超，最終將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。

此外，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》還提出了建設(shè)綠色城市、人文城市以及智慧城市的要求，這些都會(huì)在一定程度上提高房地產(chǎn)業(yè)的整體建設(shè)水平，使得房地產(chǎn)業(yè)積極的研究和使用新技術(shù)、新材料等，并在城鎮(zhèn)化建設(shè)中大力推行綠色建筑產(chǎn)品，從而減少對(duì)環(huán)境的污染。還可以通過(guò)創(chuàng)新的方式，在新城鎮(zhèn)的建設(shè)中，融入一些傳統(tǒng)文化元素，并注重自然人文特征與城市的可協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新的發(fā)展空間。

2.有利于促進(jìn)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型。新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)要為農(nóng)村轉(zhuǎn)入人口提供醫(yī)療教育、消費(fèi)娛樂(lè)、養(yǎng)老等多方面的服務(wù)，這是一個(gè)復(fù)雜而龐大的工程，這就需要社會(huì)力量的積極支持與參與。而作為新型城鎮(zhèn)化的主要載體，房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨著一些列的改革和轉(zhuǎn)變，這就必然后導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型。

第一，保障性住房。新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中要求房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)啟保障性住房市場(chǎng)，從而為農(nóng)村轉(zhuǎn)入人口提供廉價(jià)房以及公共租賃用房等保障性的住房，這樣就能夠有效的解決進(jìn)程農(nóng)村人員的住房問(wèn)題。此外，部分開(kāi)發(fā)商還應(yīng)該考慮轉(zhuǎn)型為保障性住房的開(kāi)發(fā)商，并賺取政府給予的合理利潤(rùn)。

第二，開(kāi)發(fā)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的綜合運(yùn)營(yíng)商?，F(xiàn)階段，隨著我國(guó)城市的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高，集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物以及綜合服務(wù)為一體的地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多，產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)的多樣化。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到可持續(xù)的發(fā)展，就應(yīng)該從開(kāi)發(fā)某種單一業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)以及旅游地產(chǎn)等多種產(chǎn)品系列綜合開(kāi)發(fā)與持續(xù)經(jīng)營(yíng)的綜合運(yùn)營(yíng)商。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展中存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重?，F(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)商為了提高其經(jīng)濟(jì)效益而抬高房地產(chǎn)價(jià)格水平，這樣就使得房地產(chǎn)的有效供給減少，從而降低了資源的配置效率和損害了消費(fèi)者的切身利益，最終也阻礙了市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。此外，還有一些地區(qū)的房地產(chǎn)商會(huì)利用自身的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和社會(huì)資源來(lái)取得對(duì)地產(chǎn)的壟斷購(gòu)買權(quán)和房產(chǎn)的壟斷銷售權(quán)，再加上受購(gòu)買者需求剛性的影響和制約，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不能形成有效的競(jìng)爭(zhēng)體制。

2.住房需求中的結(jié)構(gòu)性矛盾嚴(yán)重的損害了群眾的利益?，F(xiàn)階段人們購(gòu)買住房不僅是為了居住，同時(shí)也是為了投資賺錢，從而實(shí)現(xiàn)收益的最大化。而在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，居住需求與投資需求之間的相互作用則在一定程度上推動(dòng)了放假的畸形增長(zhǎng)。這樣一來(lái)，一些高收入的群眾則可通過(guò)自籌或者貸款的方式來(lái)購(gòu)買多套住房；中收入的群眾則只能借助幾代人的積蓄或者通過(guò)貸款的方式來(lái)購(gòu)買住房，最終淪為“房奴”；而低收入的群眾則沒(méi)有能力買房。此外，受房地產(chǎn)開(kāi)放商追求經(jīng)濟(jì)利益以及政府部門對(duì)逐利性追求等因素的影響，經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房等保障性住房的開(kāi)發(fā)數(shù)量較少，其不能很好的而滿足中低收入群體的住房需求，這就對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定造成了一定的威脅。

3.房?jī)r(jià)的持續(xù)上升嚴(yán)重的阻礙了農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的自由轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)的價(jià)格包括土地價(jià)格、房地產(chǎn)稅費(fèi)以及建筑過(guò)程中所耗費(fèi)的安裝成本等。在這其中，土地價(jià)格和房地產(chǎn)稅費(fèi)所占的份額較大，這與我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上升有著密切的關(guān)系。而隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度的進(jìn)一步加快，城鎮(zhèn)規(guī)模也在不斷的擴(kuò)張中，對(duì)此，人們的居住需求也將呈現(xiàn)出一種不斷增長(zhǎng)的剛性特征，這就在一定程度上增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)和投資者抬高房?jī)r(jià)的動(dòng)機(jī)。對(duì)于高收入群體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的不斷上升有利于其進(jìn)行投資行為，但是對(duì)于中低收入的群體來(lái)說(shuō)，則可能無(wú)力承受，這樣一來(lái)，就會(huì)使其對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)產(chǎn)生排斥的心理，最終不利于城鎮(zhèn)化建設(shè)的推動(dòng)和發(fā)展。

4.房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有與城鎮(zhèn)功能進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合。新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)應(yīng)該建立在與國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)之上，而房地產(chǎn)作為先導(dǎo)性的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，其不僅具有資源整合能力，還能夠?yàn)槌擎?zhèn)化的發(fā)展提供必要的服務(wù)。但是，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展境況中，缺乏必要的產(chǎn)業(yè)支撐，其在發(fā)展的過(guò)程中也不能很好的與城鎮(zhèn)功能進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，這樣就嚴(yán)重的損害了城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性，從而不利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)發(fā)展的措施

1.政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度。首先，政府部門要制定一個(gè)整體的土地利用規(guī)劃方案以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，通過(guò)“法”的要求來(lái)控制房地產(chǎn)業(yè)的一些不規(guī)范行為。此外，正度還應(yīng)該利用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段以及必要的行政手段，來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其次，政府應(yīng)該積極的引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走市場(chǎng)化的發(fā)展道路，并以市場(chǎng)化手段為主要的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)變短期的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，使其朝著可持續(xù)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的方向發(fā)展。

2.采取有效措施滿足人們的住房需求。首先，要想滿足人們不同的住房需求，就應(yīng)該實(shí)行土地和住房的雙軌制管理。如對(duì)于基本居住需求來(lái)說(shuō)，應(yīng)該實(shí)行土地劃撥制度以及保障性住房制度，來(lái)為一些進(jìn)城農(nóng)民以及剛?cè)肼毚髮W(xué)生解決暫時(shí)的住房困難。而對(duì)居住有較高要求的人群來(lái)說(shuō)，則應(yīng)該繼續(xù)實(shí)行土地招拍制度和商品房制度。對(duì)此，在新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的情況下，政府部門還應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣?lái)調(diào)控保障性住房的建設(shè)力度，并適當(dāng)?shù)馁?gòu)買一些商品房來(lái)作為保障房，最大限度的滿足中低收入人員對(duì)住房的要求，從而推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展。

其次，政府部門還應(yīng)該從商品房的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓以及保有等環(huán)節(jié)中獲得稅費(fèi)收入，并將這些收入投入到保障房的建設(shè)中去，實(shí)現(xiàn)商品房反哺保障房建設(shè)的良性循環(huán)。此外，政府部門也可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，通過(guò)市場(chǎng)買賣的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)保障性住房與商品性住房的自由轉(zhuǎn)換，從而滿足不同人群對(duì)住房的需求。

3.加快房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。首先，要大力推行房屋的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。在施工之前，國(guó)家應(yīng)該制定一些建筑標(biāo)準(zhǔn)，施工單位在施工的過(guò)程中，則應(yīng)該按照工業(yè)化的思路在一些生產(chǎn)車間中生產(chǎn)和加工符合標(biāo)準(zhǔn)的墻體、門窗、底板等建筑構(gòu)件，再由施工單位將其吊裝組合成住房、廠房以及倉(cāng)庫(kù)等建設(shè)中所需的構(gòu)建。

其次，還應(yīng)該使用低碳環(huán)保的建筑材料以及施工技術(shù)。施工單位在施工的過(guò)程中，要積極的利用綠色建筑技術(shù)和使用節(jié)能環(huán)保的材料，對(duì)土地進(jìn)行集約化的使用，從而有效的推進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

總結(jié)：新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上具有積極的推動(dòng)作用，所以房地產(chǎn)業(yè)要抓住這一歷史機(jī)遇，并根據(jù)政府相關(guān)部門政策法規(guī)的要求，來(lái)不斷調(diào)整自己的行業(yè)結(jié)構(gòu)，完成企業(yè)的轉(zhuǎn)型，從而有效的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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