營改增后房地產(chǎn)業(yè)稅負分析

摘 要：隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的市場需求不斷增加，大量資金向房地產(chǎn)行業(yè)涌入，過去的稅收模式已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)進一步的發(fā)展的阻礙，此次稅制改革應運而生。在房地產(chǎn)行業(yè)的火熱和各地房價飛漲的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”已經(jīng)有條不紊的開展了近一年了。房地產(chǎn)行業(yè)的稅負結構在不斷完善，促進行業(yè)內(nèi)部更加合理的分工，推動經(jīng)濟效率的提高，還意味著我國財稅體制的改革不斷深化，稅收體系不斷向國際化方向發(fā)展并完善。

關鍵詞：營改增 房地產(chǎn) 稅負影響 稅制改革

一、房地產(chǎn)業(yè)進行營改增的背景

我國“營改增”政策的出臺，是為了通過改革稅收，使稅收結構合理化，落實稅收公平原則，給企業(yè)減輕稅收包袱。2011年“營改增”改革時間表正式出臺，2012年1月，上海市率先開展“營改增”的試點，具體是在交通及部分服務業(yè)中進行的。同年七月份，“營改增”的試點范圍由點及面，增加到了包括上海在內(nèi)的8個省份，通過實踐經(jīng)驗的補充，理論依據(jù)得到了驗證并不斷完善。2013年8月，已完成“營改增”試點的交通與部分服務業(yè)正式開始推廣到全國，2014年1月鐵路運輸和郵政的“營改增”試點工作也將推廣至全國，2016年5月1日，房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”工作正式在全國范圍內(nèi)開展將使房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式，由過去粗獷的經(jīng)營模式，向以后細致管理型的生產(chǎn)經(jīng)營模式進行轉(zhuǎn)變，推動著房地產(chǎn)企業(yè)向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展，有助于我國經(jīng)濟結構的進一步優(yōu)化調(diào)整。

二、營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響

“營改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)，稅收壓力能夠得到一定程度上有所改善，企業(yè)在操作過程中降低企業(yè)成本，納稅科目減少，允許稅金進行抵扣，從而使得房地產(chǎn)運營成本下降，可支配資金增加，增強企業(yè)自身競爭力，促進企業(yè)的發(fā)展。

從市場競爭方面看，這是一次根本性的稅收制度改革，直接推動房地產(chǎn)企業(yè)的變革，通過市場競爭淘汰弱者。從社會主義市場經(jīng)濟這個角度看，營改增使價格體制得到真正的改變，形成完整的層層抵扣的稅收鏈條，使企業(yè)對經(jīng)營流程結構進行調(diào)整，帶動企業(yè)內(nèi)部優(yōu)化發(fā)展，條理清晰細致的內(nèi)部管理使稅收降低。反之，企業(yè)的稅負會比以前有所增加。

三、“營改增”后的稅負分析——以萬科集團為例

1.萬科集團的基本情況。萬科股份有限公司簡稱萬科集團，不僅是我國最大的房地產(chǎn)企業(yè)，在世界范圍內(nèi)也是最大的。萬科集團創(chuàng)立于1988年，歷經(jīng)三十年努力，終于坐到了我國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)的位置上，主要經(jīng)營業(yè)務是房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務。截至2015年底，萬科的公司已經(jīng)遍布中國66個城市，主要分布在大城市，物業(yè)在64個大中城市覆蓋，近千個項目，超過2億平方米的合同面積。

萬科集團財務總監(jiān)許克斌在采訪中提到：“銷售額增加，納稅額減少。營改增給公司帶來了最直觀的變化。”根據(jù)公開的數(shù)據(jù)顯示，2016年5月，萬科這個月的營業(yè)額是6.42億元，比去年同期增加了1.99億元，但是營改增后稅款由原來的2215萬元變?yōu)?018萬元，直接減少了197萬元的稅款。

2.對營改增的稅負測算比較。根據(jù)公開的數(shù)據(jù)顯示，萬科集團2015年的房地產(chǎn)銷售收入132787685520.12元，成本為91528508900.72元；物業(yè)服務方面的收入是1471209469.41元，成本為1163557810.52元，其中人力成本占很大部分，無法取得增值稅專用發(fā)票，這里以50%計算；其他營業(yè)收入是1104663390.7，其他營業(yè)成本以人力成本為主，難以進行抵扣，計算忽略不計。房地產(chǎn)銷售收入的增值稅率11%，物業(yè)費的稅率為6%，其他營業(yè)收入無法具體統(tǒng)計，這里假定為11%計算。企業(yè)從土地一級市場購進的土地是沒有增值稅專票的，主營業(yè)務成本中這一塊無法進行抵扣，根據(jù)2012年國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，這項成本大概占銷售總額的15.61%，萬科2013年的購地成本以15.61%計算。

2.1增值稅銷項稅額。

由于“營改增”的過程中，其他稅種的應納稅額沒有明顯的改變，“營改增”后企業(yè)應該繳納的稅款少于改革以前的應該繳納的稅款，“營改增”落實以后能夠減輕企業(yè)的稅收壓力。

四、房地產(chǎn)業(yè)對營改增后應對策略的若干建議

1.對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門的建議。財務部門應當做好承上啟下的作用，對增值稅的變化盡快熟悉，建立良好的內(nèi)控制度，使企業(yè)能盡快的結束營改增對企業(yè)的不良影響，抓住機遇獲得這次的改革紅利。管理部門應該通過對全局的掌控，做好對相關的人員和事務上的調(diào)度，對各部門進行指導，保證順利能夠完成稅改。對現(xiàn)在的生意伙伴進行梳理，最好是和一般納稅人企業(yè)進行交易活動，重新設定相關的合作條款。業(yè)務部門應該全力配合財務部門提出的內(nèi)控措施，接受管理部門的指導。在簽訂合同的時候，確保各種名稱的一致，合同里面要注明增值稅專用發(fā)票的條款，避免合同糾紛。完成好“營改增”期間的各項交割工作，避免出現(xiàn)過渡時期的賬目混亂，對公司的經(jīng)營造成不必要的損失。

2.對房地產(chǎn)企業(yè)的建議。“營改增”是對房地產(chǎn)企業(yè)有全方位的影響，應該做好相關的稅務籌劃工作，對設計費，建安費，基礎設施開銷等各項無法提前做好準備的支出進行安排，解決進項稅額的抵扣問題。房地產(chǎn)企業(yè)以過去的發(fā)展模式，有很多營業(yè)成本無法取得相應的增值稅專用發(fā)票。因此必須要向多元化方向發(fā)展，利用這次稅改所帶來的發(fā)展契機，利用增值稅可抵扣的性質(zhì)，改變單一住宅地產(chǎn)格局的傳統(tǒng)模式，向物業(yè)，零售，旅游地產(chǎn)等進行投資，對它們進行進一步的精裝修，拓展新的經(jīng)營業(yè)務，增加新的利潤來源，這種混合經(jīng)營的模式的抗風險能力要強于單一房地產(chǎn)開發(fā)，有利于企業(yè)向更高層次發(fā)展。

參考文獻：

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