關于房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展望

摘 要：當前在我國社會經濟快速發展的同時我國的城市化水平也在不斷地提升，與之聯系密切的房地產業也取得了全所未有的繁榮，房地產業的發展對改善我國居民的生活水平和生活質量及促進我國社會經濟發展等眾多方面都起到了十分關鍵地作用。為了滿足我國發展經濟的需要，我國的土地資源在不斷地減少，在這一環境下我國央行對房地產業的銀行信貸業務采取了一系列的緊縮措施，使得房地產業的融資難度明顯增加。所以，當前這種環境下房地產業為了進一步促進本行業的健康有序發展就必須積極主動的拓展出一些新的優質的融資渠道。

關鍵詞：房地產業 融資渠道 現狀分析 發展趨勢

一、引言

作為一個資金密集型的產業，房地產業在維護行業增產運轉時需要使用大量的資金。但是由于目前我國為了大局的發展對房地產業采取了一系列的緊縮的財政政策，從而導致我國房地產業在進行融資時難度有所增加。同時，由于房地產行業自身發展的一些特點導致它對金融資金的依賴程度會相對較高且=同時對銀行信貸的依賴較強。若房地產業在當前這種環境下依舊選擇傳統的融資方式就可能對本行業的穩定發展產生一種阻礙。所以為了進一步促進房地產行業的穩定有序發展，房地產業就必須要及時有效地開拓出新的房地產融資渠道來降低金融風險的發生幾率。

二、現階段我國房地產業的主要融資渠道及特點

1.銀行貸款。房地產貸款一般是指在地產或房產的開發、經營以及消費活動等產生的貸款，它主要包括商業用房貸款、個人住房貸款、房地產開發貸款、土地儲備貸款等。從數據上看銀行貸款一直都是我國房地產行業的最重要的融資渠道，從房地產開發的資金來看至少有7成的資金來自于商業銀行系統。短期來看，銀行貸款依舊是房地產行業融資的主要渠道。

2.公司上市發行股票來籌集資金。若一個股份有限公司開業時間達到三年以上；公司最近三年連續盈利且股本總額達到5000萬元；公司財務會計報告無任何虛假記載且公司在最近三年中沒有出現任何重大的無法行為；公司的股東人數在1000人以上且持有股票的面值達到人民幣1000以上時向社會公開發行的股份占總股份的25%。若公司股本總額已經超過4億元，那么像社會公開發行的股份應占公司股份總數的15%以上，政府相關部門按照相關法律的規定來對公司上市進行評估完成后可以發行股票來公開籌集資金。從理論上講，公開上市是房地產公司融資的最佳渠道，由于上市屬于直接融資，它可以有效地化解金融風險，改善企業的資本結構以及降低企業的融資成本。但是由于房地產公司自身的盈利特點導致其上市存在一定的難度。

3.發行企業債券。現階段我國房地產行業主要是通過銀行信貸融資、股權融資以及債券融資等幾種方式進行融資。債券融資與銀行信貸、股權融資相比具有它獨特的優勢，對房地產公司的吸引力也較強。與銀行貸款相比，債券融資的成本更低。與股權融資相比較，債券融資在程序上更加便捷。再加上債券融資的限制較少，應用較為靈活所以上市公司進行融資融券的意愿更強。但是由于目前我國對籌資企業的條件要去較高，所以真正發現房地產債券的企業也不是很多。

三、當前我國房地產行業的融資渠道現狀分析

雖然隨著我國改革開放的不斷，我國的金融市場也到一定的發展和完善，但是由于我國在發展經濟時起步較晚，所以導致房地產行業在融資時依舊過度依賴銀行貸款，這就在一定程度上導致了我國房地產行業難以深入發展。除了銀行貸款之外，海外資金時房地產行業融資的主要方式，它在進行企業的風險預測時采用的是比較成熟的風險評估方式，海外資金自由度較高且可以為房地產企業的發展提供充足的資金，所以受到我國房地產企業的歡迎。但是由于市場的不可控和不可預測性，所以海外資金再進行風險評估時與實際情況有所出入，導致其在短時間之內不能被廣泛運用于房地產行業的融資中。此外，由于房地產行業在多元化發展中存在一定的問題，導致生產的產品不能滿足絕大市場的需求，發展資金缺乏導致企業只能通過地下金融進行融資，這在一定程度上說明了當前我國的房地產融資市場體系不完善，金融市場管理體制不健全。

四、房地產融資渠道發展趨勢展望

1.建立多層次的完善的房地產金融體系。當前，為了更好地滿足不同層次企業融資多樣化的需求，我國應首先創設一個多層次的健全的穩定的房地產融資體系。從歷史上看商業銀行一直都是我國房地產融資市場的參與主體。專業信貸機構缺乏、基金及房產信托發育不良導致我國房地產行業融資較難。所以，為了真正有效地減輕企業對銀行信貸的依賴，我國相關部門應該結合我國的國情及時的建立一個多層次的完善的穩定的融資體系，為不同類型的企業提供不同的融資方式，各個金融機構也應該結合我國當前房地產融資的需求來進行有針對性的金融創新，并開放出與其相對應的金融產品。多元化的房地產融資渠道主要包括股權融資和債權融資，就是企業愛融資時不僅可以通過上市發行股票、合作開發融資，而且還可以通過發行企業債券、銀行貸款、房地產信托等多種方式進行融資。

2.完善房地產金融相關的法律法規。雖然我國在發展房地產行業中頒布了一些法律法規，但是由于法律體系不健全，規定不具體，從整體上看我國所頒布的法律法規嚴重的滯后于我國房地產經濟的發展，難以有效地推動房地產行業的進一步發展。在我國房地產融資方式的多元化發展的同時，如果國家沒有出臺一些法律法規來規范新型的融資方式就會造成房地產融資領域出現混亂，所以為了改善房地產金融法律法規滯后房地產經濟發展這一局面，政府必須要迫切的建立并健全房地產金融相關的法律體系，嚴格規范新型融資工具的資產組合、收益分配等各個方面。從而促進我國的房地產多元化融資規范的進一步發展

3.房地產企業應有效地提升自身的管理能力進而增加資金的利用率。房地產企業在開發建設時應該不斷地加強自身的管理能力，在資金周轉時利用較小的資金量來推動較大項目的運轉，合理的加快企業資金的流轉速度，從本質上降低對融資的需求。當前大部分的房地產公司在開發業務時都存在著資金流轉不通暢這一問題，為了更好地解決這個問題企業應建立一個科學的合理的程序化的資金管理流程，明確資金管理在每個環節中的重要節點。此外，房地產企業也要不斷地加強對企業財務人員的專業素質及綜合素質的培養，從而方便程序化的資金管理流程能夠落實到位。

五、結語

總而言之，雖然房地產行業在我國社會經濟快速發展、城市化建設水平不斷增強的同時取得了前所未有的繁榮和昌盛，但是在政策調整的影響下，傳統的融資渠道已逐漸滿足不了房地產行業的發展，在一定程度上影響了房地產行業的進一步發展。所以為了改善這一局面，房地產行業必須要實現融資渠道多元化，積極的探索新的融資渠道，建設并健全一個完善的融資機構。與此同時，國家也必須要不斷地加強對金融市場的宏觀調控，豐富房地產行業的融資方式，有效地創新金融工具。此外，房地產行業也要根據不同企業的主要特點來采取相應的融資方式從而盡可能的避免出現企業過度依賴銀行資金的局面，從而為我國社會經濟的發展提供更加鮮活的動力。

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