淺析信息化背景下BIM技術在房地產估價中的應用

摘 要：信息化的不斷發展對房地產估價中數據的收集使用造成了一定影響，對估價效率和準確性都有積極作用。本文提出了BIM運用于房地產估價的途徑與思路，并對BIM應用于房地產估價中存在的問題從應用范圍、信息內容及維度、從業人員能力培養等方面進行了分析。

關鍵詞：房地產估價 BIM技術 信息化

一、引言

當前，信息化已經成為全球各個行業的潮流，隨著我國新型城鎮化、信息化建設的推進，房地產行業正在發生著深刻的變革。房地產的高價值性、外部性使得人們在房地產轉讓、抵押、保險、稅收、征收、鑒定等方面都需要客觀、準確、合理的價格評估服務。為了順應時代的發展，房地產估價行業也正在積極探索更加便捷、高效、準確的估價方法及手段。

二、信息化對房地產估價的影響

關于信息化的表述，在中國學術界和政府內部作過較長時間的研討。如有的認為，信息化就是計算機、通信和網絡技術的現代化；有的認為，信息化就是從物質生產占主導地位的社會向信息產業占主導地位社會轉變的發展過程；有的認為，信息化就是從工業社會向信息社會演進的過程。毋庸置疑的是，信息化已經對房地產估價造成了深刻的影響。

1.改變了數據的搜集和使用。房地產估價的準確性一方面受估價師經驗的影響，另一方面受到估價所需資料信息的完整性和準確性影響。房地產估價所需信息包括有關法律法規政策、估價理論研究的最新動態、房地產市場現實狀況和未來趨勢、市場交易實例、物業收益狀況、估價中的相關參數、指標、指數和各種價格水平等。以往資料的搜集過程中存在信息渠道窄、信息量缺失、信息過時等問題。信息的渠道主要包括：政府公布數據、實地查勘、房地產交易展示會、同行交流等傳統渠道。信息的存儲方式多為紙質或相互獨立的電子文檔，這樣就可能存在大量信息重復冗余、資料管理不規范，不僅查找翻閱困難，還存在識別不清、更新不及時等問題。隨著大數據時代的來臨，企業、行業已經逐步建立房地產估價數據共用平臺，以云計算、移動互聯、智能計算為手段，對海量估價資料進行分析整合，數據的形式將會從目前的平面數據向時空一體化數據變化，數據的數量也極大的提高了。

2.提高房地產估價的效率。傳統的房地產估價要經歷受理估價委托、確定估價基本事項、編制估價作業方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選用估價方法進行測算、確定估價結果、撰寫估價報告、審核估價報告、交付估價報告、保存估價資料等11個工作步驟。一些普通估價業務，例如房地產轉讓估價在傳統估價實務中一般需要5～10天的時間，其工作重心是估價方法的選擇、估價資料的搜集、價格的計算、估價報告的撰寫。其中耗時較長的是估價相關資料的搜集與整理、估價報告的撰寫等。目前，估價人員將現場勘查的估價對象的信息輸入估價系統中，在強大的數據支持下，通過云計算、智能計算等技術，已經可以實現線上自動估價，這可以將估價作業期縮短至一天。

3.提高房地產估價的準確度。信息化背景下計算機與互聯網的使用極為普遍，同時人工神經網絡、模糊邏輯、混沌理論等智能計算方法也開始在房地產價格評估中開始運用，計算機通過深度學習，一方面能夠模擬人腦處理問題的方式，另一方面能夠最大程度上克服由于估價人員個人水平的不足、經驗的缺失、個人偏好等主觀因素對房地產價格評估造成的影響。利用信息化手段，能減少信息處理及計算過程中的錯誤，提高房地產估價的準確度和效率。以BIM技術為例，大量重復枯燥的計算過程全部由計算機軟件代替，杜絕了計算錯誤。同時BIM還能進行系統內部相關數據的校核，減小數據偏差，提高估價準確度。

三、BIM應用于房地產估價的途徑

建筑信息模型（Building Information Modeling），簡稱BIM，是以建筑工程項目的各項相關信息數據作為模型的基礎，進行建筑模型的建立，通過數字信息仿真模擬建筑物所具有的真實信息。目前，BIM技術已經較為成功的運用到建筑設計、結構設計、造價管理、施工管理、運營維護等方面。BIM是建筑物各類信息的集合，這些信息包括建筑施工圖紙、造價信息、施工進度、運營維護情況等，并能實現多方信息的傳遞與共享。BIM的核心就是信息的傳遞與交互，因此，BIM技術應用于房地產估價中具有較強的現實意義及可行性。

1.BIM在成本法中的應用。成本法適用于估價對象可假定為獨立的開發建設項目進行重新開發建設的，或者估價對象的同類房地產沒有交易或交易很少，且估價對象或其同類房地產沒有租金等經濟收入的情況，比如：在建工程、別墅、學校、行政辦公樓等。當采用房地分估路徑時，需要測算建筑物重置成本或重建成本，包括建筑物建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤。

首先，評估人員可以從 BIM 中快速獲得建筑物自身信息，能快速準確的提取工程量信息、消耗量信息、價格信息、施工進度信息等，通過BIM計算工程量，選擇與估價時點呼應的造價信息進行綜合單價的計算，最終可匯總得到估價對象的建設成本。其次，在BIM中讀取或計算建設期的長度以及各項資金的發生時間，估價中可以假設各項資金在計息周期內均勻發生，這樣就可以使投資利息的計算更加精確。第三，在建筑物折舊的計算方面，由于使用過程中建筑物各構件的使用壽命是不同的，土建結構、裝飾裝修、建筑設備之間的差異較大，在實際估價中需要分別計算。若當實際使用情況較為復雜時，比如有的構件在不同時期進行了更新，在傳統估價環境下往往由于缺乏運營階段的建筑物使用信息，折舊的計算通常比較粗略，其準確程度受到估價人員主觀感受影響較大。在BIM中，可以設置和讀取每一個構件單元的最新一次修繕的竣工時間、使用年限、殘值率等信息，尤其適合采用年齡-壽命法進行建筑物折舊的計算。

此外，對于在建工程價值評估，可以在BIM中讀取對應于估價時點時的施工進度信息，這樣能夠最大程度還原估價時點下估價對象的狀況，并且與實地勘查情況進行比對也十分直觀。

2.BIM在假設開發法中的應用。假設開發法適用于具有開發和再開發潛力的房地產估價，比如：待開發土地、在建工程、擬改變用途房地產等。采用假設開發法需要先確定估價前提和最佳開發經營方式，然后測算后續開發經營期、后續開發的必要支出、開發完成后的價值，確定折現率或后續開發的應得利潤，最后計算開發價值。其中，后續開發的必要支出包括將估價對象開發成未來開發完成后的房地產所必須付出的建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息等。

通過BIM建模，可以將估價對象的最佳開發經營方式用可視化的方式呈現，同時借助于BIM強大的三維分析功能，估價人員可以對估價對象在此狀態下的景觀、日照、采光、通風等影響其開發完成后價值的因素進行分析。

對于必須付出的建設成本的計算，可以通過建立BIM模型來進行，其計算方法與成本法中BIM的運用相似。同時，估價人員可以通過BIM模型與估價對象的現狀進行對比分析，以檢查估價過程出現的錯誤和遺漏。

四、BIM應用于房地產估價中存在的問題及展望

1.BIM技術應用范圍有待拓展。BIM技術在我國處在發展階段，各類BIM軟件之間的交互性仍然較差，并沒有發揮BIM強大的信息傳遞及共享功能。估價人員在使用BIM中跨專業的數據時較為繁瑣，通常需要轉化后才能正常使用，這大大降低了應用BIM的便捷性。隨著《2016-2020年建筑業信息化發展綱要》的發布，BIM的應用將會更加廣泛深入。相信在不久的將來，BIM除了大量服務于建筑行業中的設計與深化設計、項目管理、造價管理之外，將更多地深入項目的全壽命周期，進入到流通領域，進入房地產運用維護階段，服務于房地產估價、房地產咨詢、物業管理等方面。這就需要建立一個動態的信息數據平臺，使得房地產企業或建設單位、設計方、施工方、設備供應方、咨詢工程師、項目使用者、物業管理等相關人員都能在同一個平臺上進行授權范圍內的數據互傳和信息讀取。

2.信息內容及維度有待進一步完善。BIM 整合了大量與建筑工程相關的信息，囊括了建筑施工圖紙，造價信息，施工進度等。隨著裝配式建筑的推廣及應用，在建筑物中將會出現越來越多的標準化構件，這些構件的信息非常豐富，包括構件的尺寸、安裝時間、使用壽命、可替換性等，以使建筑物的折舊計算能夠更直接和方便。BIM比傳統CAD圖紙的儲存的信息量大得多，但建筑工程在運營維護階段的信息卻常常缺失。如成本法中，BIM中沒有包含銷售費用和管理費用的相關數據，因此管理費用、銷售費用等項目的計算仍以費率計算為主。如果BIM中能保存項目的現金流、租售進度等信息，對BIM在成本法的運用將會有極大的好處。在信息的維度方面，BIM最基本的3D分析功能廣泛應用于碰撞檢查、日照分析、通風分析、聲學分析等。4D-BIM、5D-BIM目前已經有了一定的運用基礎，整合了時間信息及價格信息的BIM具有強大的生命力。比如，在收益還原法中，對凈收益的測算應根據凈收益過去、現在和未來的變動情況，判斷未來凈收益流量及其類型。建筑物經濟壽命臨近導致運營費用增加，機電設備老舊導致建筑物維護費用增加，城市規劃的變化導致若干年后估價對象收益的變化，都可以在3D模型的基礎上進行時間推演，并將其對房地產價值的影響程度直觀的反應出來。隨著新技術的出現，GIS、AR、VR技術的日趨成熟，可以實現對估價對象所處外部環境、房屋內部環境的快速掃描建模，通過虛擬現實技術將這些信息還原，估價人員在遠程即可完成房地產價格評估。

3.房地產估價從業人員能力的培養。BIM技術運用于房地產估價中成本法和假設開發法時具有評估過程高效快速、流程清晰、準確度高、價格復合便捷等優點，并且BIM的信息整合功能使得BIM與其他新估價模型、新估價方法都有很好的融合程度。由于BIM中的信息跨越了不同專業，這就要求估價人員要具有很強的信息處理能力，包括信息搜索、信息挖掘、信息反饋、信息管理等能力，完全依靠經驗而生存的估價師將會慢慢被行業淘汰。另一方面，房地產估價行業的執業資格考試制度只有一個級別，不能體現評估師資質的深淺和水平的高低，使得房地產估價師不會主動提升自身的業務能力，無法激發估價人員的深造和繼續學習動力。因此，在信息化背景下，行業內部亟需建立動態管理機制，強化房地產估價從業人員的繼續教育工作，并適當采取退出機制。

五、結語

自黨的十八大報告中提出“堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路”以來，信息化的建設步伐愈發堅定快速，建筑產業化、工業化的變革也在逐步影響著房地產估價理論和方法不斷發展。隨著信息化時代的到來，估價人員正在從努力搜集信息向高效利用信息變化。在傳統估價過程中資料搜集、價格計算、估價報告撰寫等工作往往會占用較長時間，使得房地產估價周期較長，而信息化、大數據、云計算、智能計算使得房地產估價工作的周期大大縮短，同時也最大程度弱化估價人員主觀因素對房地產價格評估的影響。BIM技術是信息化的產物，BIM中包含有大量建筑信息，這一特點使得BIM技術在成本法、假設開發法中可以有很良好的運用效果。BIM在房地產估價中的良好運用需要建立一個動態的信息數據平臺，使得相關人員能順利完成授權范圍內的數據交互。此外，BIM中所包含的信息維度和內容需要進一步增加，這為BIM在其他估價方法中的運用提供了可能。信息化的要求使得完全依靠經驗進行估價的從業人員需要不斷提升自身業務能力以更好的適應行業的發展。

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