買套稱心房，好難！（一）

史友興

住房是人們生活最基本的需求和生存條件之一， 在人們的日常生活中起著極其重要的作用。隨著城市化進程的加快和城鎮居民住房的社會化、商品化，在城市擁有一處自己的居所成為許多人的夢想。市場需求催生了房地產熱，商品房買賣逐漸演化為一種大眾消費現象。由于房地產業在我國發展時間較短，有關這方面的法律規定還較為籠統，商品房銷售市場也較為混亂，導致商品房買賣糾紛急劇上升，成為社會投訴熱點和關注焦點。

買套房子，對很多人來說是人生中一項最大的消費，所以買房無小事。當你準備購買一套住房時，有必要對商品房交易的亂象有所了解，盡量避開商品房銷售市場的“雷區”，在合法權益遭受侵害或遇到糾紛時，也能夠依法維權。

從本期開始，本刊將帶你一同分析和鑒別房屋買賣中的一些雷區。

逾期交房司空見慣 異常天氣常為借口

建筑工程，周期長，在建筑施工期間，難免會遭遇異常天氣，甚至會遭遇惡劣天氣，對工程的建設多多少少會產生影響，這往往會成為開發商逾期交房的借口，逾期交房糾紛成為商品房買賣糾紛的重災區。

廣東惠州市民鄒學龍看中一套住房，與該樓盤的開發商惠州市某房屋開發有限公司（以下簡稱惠州公司）簽訂了《商品房買賣合同》，以總價500萬元的價格買了下來。合同約定：出賣人應當在2012年12月30日前，將房屋交付買受人使用；如果遭遇異常天氣、異常地質狀況等而導致工期延誤的，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期。出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過180日，自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金，合同繼續履行；逾期超過180日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的20%向買受人支付違約金，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。

2013年5月26日，鄒學龍所購商品房所在工程取得《工程竣工驗收報告》。2013年6月12日，惠州公司通過特快專遞郵件形式向鄒學龍發出《商品房交付使用通知書》，通知鄒學龍于2013年6月14日至2013年6月15日辦理收樓手續，該郵件于2013年6月13日投遞并簽收。

2013年6月底，鄒學龍到所購買的商品房施工現場查看，發現房屋、共有部分及相關設施仍未完工、未驗收，根本無法交付使用，遂以其已履行合同約定的付款義務，惠州公司逾期交房已經超過180天，其有權利按照合同的約定要求惠州公司繼續履行合同并支付約定的違約金為由，向法院提起訴訟，要求惠州公司繼續履行合同并支付違約金36萬元。

惠州公司提出，首先，其公司已于2013年6月10日向鄒學龍發出房屋交付使用通知書，要求鄒學龍于2013年6月14日至15日前來辦理入伙手續，即本公司已履行完交付義務，故逾期天數實際為162天。其次，開發過程中頻繁遭遇異常天氣，按照合同約定可以相應延期交樓，應免除惠州公司延期期間的責任。依據惠州市氣象臺提供的天氣證明，從2010年1月到2012年12月30日，惠州市內異常天氣頻繁發生，多達121天，按照合同約定，惠州公司在開發過程中受異常天氣影響，可以據實予以延期交房。

廣東，位于我國熱帶氣旋（即風力7級以上）多發地查明，2011年8月17日至2012年12月30日，影響惠州的熱帶氣旋就有19天，24小時內降雨達到50mm以上有2天。

法院經審理后認為，依照合同約定，惠州公司應于2012年12月30日將符合合同約定的商品房交付鄒學龍，遇到異常天氣可延期。因案涉商品房在合同簽訂之日2011年8月17日至約定的交付時間2012年12月30日期間遇到異常天氣影響共21天，故法院認定案涉商品房交付時間可順延21天即交付時間為2013年1月20日止。案涉工程于2013年5月26日取得《工程竣工驗收報告》，可視為商品房已具備交付條件，惠州公司通知鄒學龍于2013年6月14日至15日辦理收樓手續，鄒學龍未在房屋交付使用通知書中規定的辦理商品房交付手續之日起七日內辦理收樓手續，可視為案涉商品房交付時間為2013年6月14日，故惠州公司逾期交付案涉商品房時間為144天，逾期未超過180日，應按已付房價款500萬元按日萬分之二支付違約金14.4萬元給鄒學龍。惠州公司主張該違約金還具有酌情予以降低情形，理由不充分，法院不予支持。

判決后，惠州公司不服，提出上訴。二審法院經審理后認為，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，惠州公司的上訴沒有事實與法律依據，不予支持，駁回上訴，維持原判。

異常自然現象，是開發商延期交付的最常用借口。誠然，暴風雪、大雨、洪水、臺風等異常自然現象，往往會導致施工不能正常進行。但異常自然現象能否成為開發商的免責事由，應根據合同從三個方面認定：第一，開發商是否能夠或者應當預見，如果該自然現象是本地區通常的氣象表現形式，則不能成為開發商免責的事由，因為開發商應根椐當地的自然條件，合理安排工期，在簽定合同時合理預見，確保在約定的期限內依法交付房屋。如是自然現象確屬異常天氣，可成為開發商的免責事由。第二，開發商是否能夠解決因異常天氣而導致的工程問題；第三，該自然現象是否足以導致延期施工，自然現象與延期施工之間是否有因果關系。本案中，法院只將熱帶氣旋（即風力7級以上）以上的強風，或24小時內降雨達到50mm的暴雨天氣，認定為確屬異常天氣予以扣減，對于開發商提出的其他一般性的異常天氣，因不符合上述三個條件，法院不予扣減。

需要特別提醒的是，我國除東南沿海城市惡劣天氣活動比較頻繁外，其他地方通常只是一般性的異常天氣，這些一般性的異常天氣并不能成為開發商延期交房的借口。