南寧市保障性住房住戶滿意度分析

王珍蓮

摘要：文章通過南寧保障房用戶調(diào)查的統(tǒng)計結(jié)果，對保障房在住房的區(qū)位、實物、區(qū)域分布、保障房的申請，輪候、分配等環(huán)節(jié)政府的服務(wù)滿意度進行研究分析，試圖為以后保障房建設(shè)、健康發(fā)展提供有益的參考。

關(guān)鍵詞：保障性住房；南寧市；住戶滿意度

基金項目：本文是廣西財經(jīng)學(xué)院“南寧市保障性住房研究”團隊的成果，廣西重點學(xué)科“管理科學(xué)與工程”建設(shè)經(jīng)費資助

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定購房對象標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價房、公租房等政策性住房構(gòu)成。從2011年開始，南寧市根據(jù)廣西自治區(qū)下達的任務(wù)要求，開始大規(guī)模地建設(shè)保障性住房。2011年的計劃建設(shè)規(guī)模為30020套，2012年的建設(shè)規(guī)模為26500套，2013年的建設(shè)總規(guī)模為19420套，2014年的建設(shè)規(guī)模稍有下降，為16460套，2015年的建設(shè)總規(guī)模又?jǐn)U大到29040套。同時為了保證保障性住房建設(shè)的南寧市出臺了文件《南寧市進一步加快保障性安居工程建設(shè)若干規(guī)定》如此大的建設(shè)規(guī)模，《若干規(guī)定》提出，南寧市將對住房保障工作實行嚴(yán)格問責(zé)制，對造成重大不良后果和影響的負(fù)責(zé)人進行約談和問責(zé)。

那么，居民南寧保障性住房建設(shè)滿意率情況怎樣呢？2015年11月，本研究團隊組織學(xué)生對南寧市保障性住房住戶滿意度進行了調(diào)查。本次調(diào)查共訪問了16個保障房小區(qū)的612位住戶，調(diào)查采取問卷調(diào)查方式，并采取配額抽樣方法、進入小區(qū)對住戶進行攔截訪問，回收有效問卷574份。受訪者主要以經(jīng)濟適用房住戶為主，占58.9%；限價房約占14.6%；公共租賃房受訪者占13.9%，廉租房住戶占12.9%。本次調(diào)查的受訪者以2013～2015年租住的住戶為主，占總樣本的49.9%。

一、南寧市保障房住戶對保障房建設(shè)滿意度分析

1.產(chǎn)品供給區(qū)域分布的滿意度分析

本次調(diào)查只針對經(jīng)濟適用房、限價房、公租房、安居房的區(qū)域分布滿意度進行了調(diào)查。本題為過濾性問題，在612位受訪者，回答對“了解保障性住房的供給狀況”有135位。其中約有120多位回答了住房供給區(qū)域分布滿意情況的問題。

從頻率上分析，經(jīng)濟適用房的滿意率最高，為15.0%；公租房的滿意率最低，只有9.4%。從不不滿意率上看，各住房類型相關(guān)不大，均在18%～20%之間。經(jīng)濟適用房滿意率高些，是因為經(jīng)濟適用房總量大、樓盤比較多。有的經(jīng)濟適用房小區(qū)建設(shè)比較早，一些在當(dāng)年看來比較偏的樓盤，放到現(xiàn)在就不再顯得偏了，比如富寧新興苑。反觀最近幾年才推出的限價房、公租房，相比而言位置的確有點偏。而且從已經(jīng)入住的樓盤看，經(jīng)濟適用房建筑規(guī)模大的區(qū)域分布更廣，限價房、安居房的樓盤少，區(qū)域分布不均。

2.對保障房的實物、區(qū)位方面的滿意度

保障房的實物、區(qū)位主要是指建筑質(zhì)量、房屋設(shè)計、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)環(huán)境景觀、小區(qū)的位置、交通、周圍環(huán)境景觀等方面的因素。本次調(diào)查采用五級量表的方式，要求受訪者根據(jù)滿意情況進行打分， 1=非常不滿意，5=非常滿意。

從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)可知，保障性住房住戶對小區(qū)的社區(qū)文化、鄰里關(guān)系滿意度是最高的得分超過了3分，而且標(biāo)準(zhǔn)差在所有的要素當(dāng)中排倒數(shù)第二，意見相對比較統(tǒng)一。總體的綜合來說得分也相對較高，而且在這一選項上，標(biāo)準(zhǔn)差是所有評價評價意見中最小的。得分比較低的幾項，除了“住宅的建筑質(zhì)量”外，其余幾項均是公共配套方面的，包括教育設(shè)施、購物環(huán)境、公共醫(yī)療。其中公共醫(yī)療的不滿意率達50.1%，；對購物環(huán)境不滿意率為39.6%，對住宅建筑質(zhì)量不滿意率為36.8%，均是比較高的比值。其中經(jīng)濟適用房及公租房問題最為突出，受訪者中明確表示對“經(jīng)濟適用房建筑質(zhì)量滿意”的受訪者只占12.4%，而表示“非常不滿意、很不滿意”的占57.6%；而對公租房建筑質(zhì)量滿意率也只有13.8%。“公共醫(yī)療”的不滿意率最高的是公共租賃房，達70.9%，其次是限價房，不滿意率為55.9%。廉租房、經(jīng)濟適用房的對“公共醫(yī)療”要素明確表示不滿意的比例也是非常高的值。最低值為45.8%。

3.申請、輪候、分配過程中對政府服務(wù)質(zhì)量滿意度

在申請、輪候、分配過程中對政府服務(wù)質(zhì)量滿意度又如何呢？調(diào)查得知，在申請環(huán)節(jié)，住戶的滿意率為23.9%，在輪候環(huán)節(jié)，住戶的滿意率為16.3%；在分配環(huán)節(jié)，住戶的滿意率為19.9%。而且三個環(huán)節(jié)的滿意度得分均沒有達到平均分3分，申請環(huán)節(jié)為2.95、輪候環(huán)節(jié)為2.85，分配環(huán)節(jié)為2.96。其中不滿意率最高的是輪候環(huán)節(jié)，達到34%。問及“根據(jù)您個人的經(jīng)驗或通過平時的了解，您覺得申請保障性住房存在哪些困難？”時（本題有效個案為540）。“申請時間長”“申請條件多”及“房源供應(yīng)量不足”是排在前三位的因素。分別占個案的68.3%、 55.63%、43.8%。

那么在南寧市申請保障性住房，從申請到獲得住房資格通常需要多長時間呢？數(shù)據(jù)顯示約有50%的住戶在申請后不超過1年可以獲得保障性住戶資格。這個時間相對而言還是比較快的。超過2年才獲得住戶資格的占19%，占比也算比較大。資料顯示，新加坡保障房全國輪候時間2年左右、韓國1年。因此南寧申請保障房的輪候時間并不算長。

4.對住房價格、交易成本滿意度情況分析

本次調(diào)查，問卷中有兩處涉及保障房價格問題，“您認(rèn)為南寧市現(xiàn)有的保障房供應(yīng)存在哪些問題”“您認(rèn)為保障房建設(shè)方面還有哪些需要完善之處”。第一個問句設(shè)計有“房屋售價太高”選項，第二個問句設(shè)計有“降低保障房價格”“降低購買過程中的交易稅費”選項。從統(tǒng)計結(jié)果看，認(rèn)為價格太高，需要降低保障房價格的占比不高。認(rèn)為房屋售價太高的為26人，占有效個案比為18.2%。認(rèn)為“需要降低購買過程中交易稅費的”為56人，占有效值28.3%；認(rèn)為需要“降低保障房價格”的頻數(shù)為78，占有效值39.4%；本題有效個案為198人。

二、保障性住房建設(shè)存在問題

1.保障性住房選址偏僻

通過調(diào)查得知，受訪者對已經(jīng)建成的保障房住戶反映比較突出的問題是：公共配套設(shè)施不完善、房屋選址偏僻、遠(yuǎn)離市區(qū)、交通不方便，由此衍生的問題的是：住戶對小區(qū)的購物環(huán)境、教育配套、醫(yī)療保健、公共交通等滿意率比較低。當(dāng)然這些問題的出現(xiàn)另一方面南寧市近些年發(fā)展速度比較快，一些新區(qū)在購物環(huán)境、教育配套、公共交通上均存在類似的問題。尤其是醫(yī)療和教育配套的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上城市人口發(fā)展，就醫(yī)難、入學(xué)難是近幾年南寧市比較突出的問題。

2.保障性住戶建筑質(zhì)量問題突出

除去對保障性區(qū)位方面的不滿外，另外一個比較突出的問題就是保障房建筑質(zhì)量問題。上文已述，受訪者對住宅建筑質(zhì)量不滿意率為44.5%，均值為2.76。此外，在“您認(rèn)為保障房建設(shè)方面還有哪些需要完善之處？”的問句中，選項最多的是 “提高保障房質(zhì)量”占有效個案值的68.2%。平時在南寧時空網(wǎng)上也經(jīng)常會看到一些經(jīng)濟適用房小區(qū)的業(yè)主發(fā)的反映住房質(zhì)量問題帖子，說明保障性住房的質(zhì)量問題的確比較突出。此問題主要表現(xiàn)為：屋頂漏水、衛(wèi)生間漏水、樓板開裂、水管漏水。

3.政府政策宣傳、執(zhí)行力度有等加強完善

本次是針對保障房小區(qū)住戶進行的調(diào)查，但是對回答“您是否了解我市現(xiàn)行的住房保障政策”這一問句時，有66.3%的受訪者回答“不了解”。而在回答“了解南寧市現(xiàn)行保障房的政策”的206位受訪者中，能正確回答“據(jù)您所知下列哪些政府部門的網(wǎng)站可能會有保障房政策及房源信息？”只占64.5%。受訪者獲知保障房信息及政策的途徑分別是：報紙、親友介紹、政府相關(guān)部門、互聯(lián)網(wǎng)、電視及社會宣傳。當(dāng)問及“您認(rèn)為現(xiàn)階段保障房政策執(zhí)行存在的問題是什么” “政府監(jiān)管不力”“宣傳力度不足、公開度和透明度不夠”“申請門檻過高”“灰色交易嚴(yán)重，特權(quán)霸占資源”為響應(yīng)度比較高的幾個回答，占有效個案的比例從46.2%到34.6%。而“保障房建設(shè)資金不足”“沒有健全法律約束”頻率分別是15.1%及9.8%。說明從保障房住戶體會看，解決“有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)”的問題比“健全法律體系”更為緊迫。

三、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

通過以上統(tǒng)計結(jié)果的分析，我們得出結(jié)論，保障房住戶對政府在保障房的政策宣傳、申請、輪候、分配環(huán)節(jié)滿意度并不高，對保障房小區(qū)居住環(huán)境總體上是認(rèn)可的，但是對住房在區(qū)位、實物方面的上一些要素滿意率較低。主要集中小區(qū)商業(yè)配套、教育配套設(shè)施、公共醫(yī)療衛(wèi)生、交通設(shè)施等區(qū)位條件方面，這些因素均是通過開發(fā)規(guī)劃設(shè)計、后期的物業(yè)管理難以得到改善的。而在戶型設(shè)計、小區(qū)的治安、鄰里關(guān)系是可以通過開發(fā)商及物業(yè)管理可以得到改善的，因此后者的滿意率相對較高。

（二）建議

1.積極推進保障房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)

住宅產(chǎn)業(yè)化是指利用現(xiàn)代工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，提高住宅的整體質(zhì)量，同時可以降低成本。近幾年我國住宅產(chǎn)業(yè)化取得了比較大的進展，萬科、浙江寶業(yè)集團、遠(yuǎn)大住工、浙東建材、黑龍江宇輝集團都在住宅產(chǎn)業(yè)化方面取得了較大的成績。因此政府在進行保障房建設(shè)時，為保證生產(chǎn)效率、保證建筑質(zhì)量，可以多考慮與國內(nèi)的擁有這些生產(chǎn)技術(shù)的企業(yè)合作，或者把建筑施工任務(wù)承包給這些企業(yè)。但是現(xiàn)階段政府還是比較傾向于把保障房施工建設(shè)的任務(wù)承包給國有房企施工建設(shè)，如中房集團、南寧地產(chǎn)公司、南寧房產(chǎn)公司等。可是本地國企的管理水平跟國內(nèi)大型私企比起來還是有差距的，尤其是建筑工程允許層層分包的情況下，更容易出問題。

2.大力推進保障房建設(shè)PPP發(fā)展模式

保障房建設(shè)資金來源是一個普遍關(guān)心的，而PPP（Public-Private-Partnership，公私合營）模式，無疑是一種很好的選擇。PPP模式通過大量引進民間資本及先進管理水平來轉(zhuǎn)移政府風(fēng)險、提高政府部門辦事效率、縮短項目建設(shè)周期、節(jié)約成本的目標(biāo)，最終實現(xiàn)政府與私人投資者的雙贏。PPP模式既是保障房項目為解決建設(shè)問題的很好的方式，也是保障房建筑質(zhì)量的有效方法。政府相關(guān)部門由于職能分工及裙帶關(guān)系問題，對于建筑質(zhì)量監(jiān)管難度比較大。

3.加大保障房信息公開建設(shè)方面的成果，提高大眾滿意率

如今政策在保障性住房政策宣傳方面已知有了長足進步了，成立了專門機構(gòu)及建設(shè)有專門的網(wǎng)站，公布保障房房源信息、獲得資格申請人姓名單位信息，保障房相關(guān)政策等通過網(wǎng)站均可查詢。然而公眾媒體很少報道這些方面的信息。《南國早報》《當(dāng)代生活報》《南寧晚報》是本地居民訂閱量最大的紙質(zhì)媒體，以《南國申報》為例，國家及當(dāng)?shù)卣行碌淖》空叱雠_，報紙都會有報道，但是要查看完整的政策原文、更多相關(guān)信息，報紙就沒有介紹了。因此居民需要了解更多相關(guān)政策信息經(jīng)常借助于親戚朋友的幫忙。鑒于此，房產(chǎn)部門在傳達相關(guān)政策的時候是否可以考慮單位工會這條渠道呢？

4. 重視保障房選址

保障房的選址一方面要考慮到區(qū)域分布的均衡，另一面選址不應(yīng)過于偏僻。對于政府相關(guān)部門而言，保障房選址并不存在技術(shù)上的難題，關(guān)鍵在于經(jīng)濟利益的讓渡上。保障房項目區(qū)位好，政府在經(jīng)濟效益上自然會做出更大的犧牲。能用于商業(yè)開發(fā)的地塊卻用于保障房項目建設(shè)顯然沒有發(fā)揮土地的最大效用，但是選擇最偏僻的地段進行建設(shè)保障房項目建設(shè)顯然也是有難以讓人滿意的。這也是南寧的前幾個限價房項目推出后不受歡迎的原因。為了解決保障房項目的公共設(shè)施配套及基礎(chǔ)設(shè)施配套問題，在成片開發(fā)的普通商品住房項目中配套保障房項目建設(shè)成為最佳選擇。

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