南寧市保障性住房住戶滿意度分析

王珍蓮

摘要：文章通過南寧保障房用戶調查的統計結果，對保障房在住房的區位、實物、區域分布、保障房的申請，輪候、分配等環節政府的服務滿意度進行研究分析，試圖為以后保障房建設、健康發展提供有益的參考。

關鍵詞：保障性住房；南寧市；住戶滿意度

基金項目：本文是廣西財經學院“南寧市保障性住房研究”團隊的成果，廣西重點學科“管理科學與工程”建設經費資助

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定購房對象標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和限價房、公租房等政策性住房構成。從2011年開始，南寧市根據廣西自治區下達的任務要求，開始大規模地建設保障性住房。2011年的計劃建設規模為30020套，2012年的建設規模為26500套，2013年的建設總規模為19420套，2014年的建設規模稍有下降，為16460套，2015年的建設總規模又擴大到29040套。同時為了保證保障性住房建設的南寧市出臺了文件《南寧市進一步加快保障性安居工程建設若干規定》如此大的建設規模，《若干規定》提出，南寧市將對住房保障工作實行嚴格問責制，對造成重大不良后果和影響的負責人進行約談和問責。

那么，居民南寧保障性住房建設滿意率情況怎樣呢？2015年11月，本研究團隊組織學生對南寧市保障性住房住戶滿意度進行了調查。本次調查共訪問了16個保障房小區的612位住戶，調查采取問卷調查方式，并采取配額抽樣方法、進入小區對住戶進行攔截訪問，回收有效問卷574份。受訪者主要以經濟適用房住戶為主，占58.9%；限價房約占14.6%；公共租賃房受訪者占13.9%，廉租房住戶占12.9%。本次調查的受訪者以2013～2015年租住的住戶為主，占總樣本的49.9%。

一、南寧市保障房住戶對保障房建設滿意度分析

1.產品供給區域分布的滿意度分析

本次調查只針對經濟適用房、限價房、公租房、安居房的區域分布滿意度進行了調查。本題為過濾性問題，在612位受訪者，回答對“了解保障性住房的供給狀況”有135位。其中約有120多位回答了住房供給區域分布滿意情況的問題。

從頻率上分析，經濟適用房的滿意率最高，為15.0%；公租房的滿意率最低，只有9.4%。從不不滿意率上看，各住房類型相關不大，均在18%～20%之間。經濟適用房滿意率高些，是因為經濟適用房總量大、樓盤比較多。有的經濟適用房小區建設比較早，一些在當年看來比較偏的樓盤，放到現在就不再顯得偏了，比如富寧新興苑。反觀最近幾年才推出的限價房、公租房，相比而言位置的確有點偏。而且從已經入住的樓盤看，經濟適用房建筑規模大的區域分布更廣，限價房、安居房的樓盤少，區域分布不均。

2.對保障房的實物、區位方面的滿意度

保障房的實物、區位主要是指建筑質量、房屋設計、小區規劃設計、小區環境景觀、小區的位置、交通、周圍環境景觀等方面的因素。本次調查采用五級量表的方式，要求受訪者根據滿意情況進行打分， 1=非常不滿意，5=非常滿意。

從統計的數據可知，保障性住房住戶對小區的社區文化、鄰里關系滿意度是最高的得分超過了3分，而且標準差在所有的要素當中排倒數第二，意見相對比較統一。總體的綜合來說得分也相對較高，而且在這一選項上，標準差是所有評價評價意見中最小的。得分比較低的幾項，除了“住宅的建筑質量”外，其余幾項均是公共配套方面的，包括教育設施、購物環境、公共醫療。其中公共醫療的不滿意率達50.1%，；對購物環境不滿意率為39.6%，對住宅建筑質量不滿意率為36.8%，均是比較高的比值。其中經濟適用房及公租房問題最為突出，受訪者中明確表示對“經濟適用房建筑質量滿意”的受訪者只占12.4%，而表示“非常不滿意、很不滿意”的占57.6%；而對公租房建筑質量滿意率也只有13.8%。“公共醫療”的不滿意率最高的是公共租賃房，達70.9%，其次是限價房，不滿意率為55.9%。廉租房、經濟適用房的對“公共醫療”要素明確表示不滿意的比例也是非常高的值。最低值為45.8%。

3.申請、輪候、分配過程中對政府服務質量滿意度

在申請、輪候、分配過程中對政府服務質量滿意度又如何呢？調查得知，在申請環節，住戶的滿意率為23.9%，在輪候環節，住戶的滿意率為16.3%；在分配環節，住戶的滿意率為19.9%。而且三個環節的滿意度得分均沒有達到平均分3分，申請環節為2.95、輪候環節為2.85，分配環節為2.96。其中不滿意率最高的是輪候環節，達到34%。問及“根據您個人的經驗或通過平時的了解，您覺得申請保障性住房存在哪些困難？”時（本題有效個案為540）。“申請時間長”“申請條件多”及“房源供應量不足”是排在前三位的因素。分別占個案的68.3%、 55.63%、43.8%。

那么在南寧市申請保障性住房，從申請到獲得住房資格通常需要多長時間呢？數據顯示約有50%的住戶在申請后不超過1年可以獲得保障性住戶資格。這個時間相對而言還是比較快的。超過2年才獲得住戶資格的占19%，占比也算比較大。資料顯示，新加坡保障房全國輪候時間2年左右、韓國1年。因此南寧申請保障房的輪候時間并不算長。

4.對住房價格、交易成本滿意度情況分析

本次調查，問卷中有兩處涉及保障房價格問題，“您認為南寧市現有的保障房供應存在哪些問題”“您認為保障房建設方面還有哪些需要完善之處”。第一個問句設計有“房屋售價太高”選項，第二個問句設計有“降低保障房價格”“降低購買過程中的交易稅費”選項。從統計結果看，認為價格太高，需要降低保障房價格的占比不高。認為房屋售價太高的為26人，占有效個案比為18.2%。認為“需要降低購買過程中交易稅費的”為56人，占有效值28.3%；認為需要“降低保障房價格”的頻數為78，占有效值39.4%；本題有效個案為198人。

二、保障性住房建設存在問題

1.保障性住房選址偏僻

通過調查得知，受訪者對已經建成的保障房住戶反映比較突出的問題是：公共配套設施不完善、房屋選址偏僻、遠離市區、交通不方便，由此衍生的問題的是：住戶對小區的購物環境、教育配套、醫療保健、公共交通等滿意率比較低。當然這些問題的出現另一方面南寧市近些年發展速度比較快，一些新區在購物環境、教育配套、公共交通上均存在類似的問題。尤其是醫療和教育配套的發展速度遠遠趕不上城市人口發展，就醫難、入學難是近幾年南寧市比較突出的問題。

2.保障性住戶建筑質量問題突出

除去對保障性區位方面的不滿外，另外一個比較突出的問題就是保障房建筑質量問題。上文已述，受訪者對住宅建筑質量不滿意率為44.5%，均值為2.76。此外，在“您認為保障房建設方面還有哪些需要完善之處？”的問句中，選項最多的是 “提高保障房質量”占有效個案值的68.2%。平時在南寧時空網上也經常會看到一些經濟適用房小區的業主發的反映住房質量問題帖子，說明保障性住房的質量問題的確比較突出。此問題主要表現為：屋頂漏水、衛生間漏水、樓板開裂、水管漏水。

3.政府政策宣傳、執行力度有等加強完善

本次是針對保障房小區住戶進行的調查，但是對回答“您是否了解我市現行的住房保障政策”這一問句時，有66.3%的受訪者回答“不了解”。而在回答“了解南寧市現行保障房的政策”的206位受訪者中，能正確回答“據您所知下列哪些政府部門的網站可能會有保障房政策及房源信息？”只占64.5%。受訪者獲知保障房信息及政策的途徑分別是：報紙、親友介紹、政府相關部門、互聯網、電視及社會宣傳。當問及“您認為現階段保障房政策執行存在的問題是什么” “政府監管不力”“宣傳力度不足、公開度和透明度不夠”“申請門檻過高”“灰色交易嚴重，特權霸占資源”為響應度比較高的幾個回答，占有效個案的比例從46.2%到34.6%。而“保障房建設資金不足”“沒有健全法律約束”頻率分別是15.1%及9.8%。說明從保障房住戶體會看，解決“有法不依、執法不嚴”的問題比“健全法律體系”更為緊迫。

三、結論及建議

（一）結論

通過以上統計結果的分析，我們得出結論，保障房住戶對政府在保障房的政策宣傳、申請、輪候、分配環節滿意度并不高，對保障房小區居住環境總體上是認可的，但是對住房在區位、實物方面的上一些要素滿意率較低。主要集中小區商業配套、教育配套設施、公共醫療衛生、交通設施等區位條件方面，這些因素均是通過開發規劃設計、后期的物業管理難以得到改善的。而在戶型設計、小區的治安、鄰里關系是可以通過開發商及物業管理可以得到改善的，因此后者的滿意率相對較高。

（二）建議

1.積極推進保障房建設的產業化生產

住宅產業化是指利用現代工業化生產的方式來建造住宅，提高住宅的整體質量，同時可以降低成本。近幾年我國住宅產業化取得了比較大的進展，萬科、浙江寶業集團、遠大住工、浙東建材、黑龍江宇輝集團都在住宅產業化方面取得了較大的成績。因此政府在進行保障房建設時，為保證生產效率、保證建筑質量，可以多考慮與國內的擁有這些生產技術的企業合作，或者把建筑施工任務承包給這些企業。但是現階段政府還是比較傾向于把保障房施工建設的任務承包給國有房企施工建設，如中房集團、南寧地產公司、南寧房產公司等。可是本地國企的管理水平跟國內大型私企比起來還是有差距的，尤其是建筑工程允許層層分包的情況下，更容易出問題。

2.大力推進保障房建設PPP發展模式

保障房建設資金來源是一個普遍關心的，而PPP（Public-Private-Partnership，公私合營）模式，無疑是一種很好的選擇。PPP模式通過大量引進民間資本及先進管理水平來轉移政府風險、提高政府部門辦事效率、縮短項目建設周期、節約成本的目標，最終實現政府與私人投資者的雙贏。PPP模式既是保障房項目為解決建設問題的很好的方式，也是保障房建筑質量的有效方法。政府相關部門由于職能分工及裙帶關系問題，對于建筑質量監管難度比較大。

3.加大保障房信息公開建設方面的成果，提高大眾滿意率

如今政策在保障性住房政策宣傳方面已知有了長足進步了，成立了專門機構及建設有專門的網站，公布保障房房源信息、獲得資格申請人姓名單位信息，保障房相關政策等通過網站均可查詢。然而公眾媒體很少報道這些方面的信息。《南國早報》《當代生活報》《南寧晚報》是本地居民訂閱量最大的紙質媒體，以《南國申報》為例，國家及當地政府有新的住房政策出臺，報紙都會有報道，但是要查看完整的政策原文、更多相關信息，報紙就沒有介紹了。因此居民需要了解更多相關政策信息經常借助于親戚朋友的幫忙。鑒于此，房產部門在傳達相關政策的時候是否可以考慮單位工會這條渠道呢？

4. 重視保障房選址

保障房的選址一方面要考慮到區域分布的均衡，另一面選址不應過于偏僻。對于政府相關部門而言，保障房選址并不存在技術上的難題，關鍵在于經濟利益的讓渡上。保障房項目區位好，政府在經濟效益上自然會做出更大的犧牲。能用于商業開發的地塊卻用于保障房項目建設顯然沒有發揮土地的最大效用，但是選擇最偏僻的地段進行建設保障房項目建設顯然也是有難以讓人滿意的。這也是南寧的前幾個限價房項目推出后不受歡迎的原因。為了解決保障房項目的公共設施配套及基礎設施配套問題，在成片開發的普通商品住房項目中配套保障房項目建設成為最佳選擇。

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