關于“營改增”對房地產企業的影響

趙政儒+魯晟迪

[摘要]2016年3月23日發布的《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》規定，房地產業從當年5月1日起實施營改增。房地產業在營改增后的狀況備受關注。文章通過對比多家房地產行業上市公司營改增前后的稅負狀況，分析得出營改增對房地產行業的影響，并提出針對性的意見和建議。旨在促進房地產企業健康穩定的發展。

[關鍵詞]營改增；房地產企業；影響；建議

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711119

營改增以后，稅種的改變對房地產企業稅負、利潤、發票管理等都產生了巨大影響。

1營改增對房地產企業的影響

最新實施辦法規定，將原有房地產業5%的營業稅改為增值稅，同時允許抵扣進項稅額：一般納稅人適用11%的增值稅稅率，小規模納稅人大多征收率為3%。面對這一重大的政策革新，我們分析了萬科、綠地、保利以及綠城2016年第三季度報表，從以下三方面做出分析。

11稅負方面的影響

營改增最直接的影響就是稅負的變化。2016年第三季度綠地繳納增值稅12158137萬元，比2015年同期（營業稅與增值稅之和）下降8178241萬元，稅負率降低131個百分點。此外，綠城、保利的稅負較2015年同期也有所下降，分別降低了243個和07個百分點。但相較之以上企業，萬科公司稅負較2015年同期卻上漲042個百分點。據現有數據統計，小規模納稅人與采用簡易征收方式的一般納稅人（征稅率或稅率為3%）多數稅負下降；一般納稅人（稅率為11%）五成稅負增加。

其實，稅負的下降與否難有定論，主要是取決于企業的進項抵扣情況各有差異。營改增以前，房地產行業按銷售額的5%征收營業稅；而營改增以后，房地產業按銷項與進項差額的11%來繳稅。單純從稅率講，增值稅稅率較營業稅有所上升；但營業稅是按營業額全額征收，而增值稅則按銷項與進項差額計征。因此，能否獲得進項的抵扣成為其中的關鍵。

下面，我們用“無差別平衡點”來分析此現象。假設某房地產企業營業收入為X，進項稅額為Y，進項稅額稅率適用17%：

第一，對增值稅一般納稅人而言，營改增前后稅負相等時，X和Y關系如下：

因此，進項稅額大于營業收入的3379%時，房地產行業的稅負才可能有所減輕。

第二，針對小規模納稅人及采用簡易征收方式的一般納稅人：

5%X>3%X/（1+3%）是恒成立的

因此，對小規模納稅人及簡易征收方式的一般納稅人而言，營改增后稅率一定是下降的。

12利潤方面的影響

增值稅作為價外稅，從核算角度來講對企業利潤并無影響。但在營改增實施背景下，稅率的突然改變以及議價能力的限制，客觀會造成部分企業經營狀況的變化。從我們分析的各企業2016年第三季度的數據來看，萬科、綠地分別較2015年同期利潤率上漲153個、219個百分點，綠城的利潤率也有所上升；而保利的利潤率較2015年同期則下降了182個百分點。

營改增影響利潤的一個直接原因是納稅金額的變動會引起利潤扣除額的增減，由于企業稅負升降不定，所以利潤的影響也難有定論。在此，我們可以進行一個簡單的測算：

營改增之前房地產業凈利潤計算如下：

凈利潤1=（營業收入-成本-營業稅–城建稅-教育費附加）×75%

城建稅+教育稅附加=10%×營業稅

營改增之后房地產行業凈利潤：

凈利潤2=（營業收入-成本-增值稅-城建稅-教育費附加）×75%

城建稅+教育稅附加=10%×增值稅

整理易得，營改增以后：

Δ凈利潤=凈利潤1-凈利潤2=（1+10%）（營業稅-增值稅）×75%

聯系稅負的測算結果，當營業稅與增值稅額相等時，即 Y/X=3379%，營改增前后房地產行業凈利潤不變；當營業稅額大于增值稅時，即 Y/X﹥3379%，房地產行業凈利潤增加；當營業稅額小于增值稅時，即 Y/X<3379%，房地產行業凈利潤降低。

13經營管理方面的影響

據相關調查，認為營改增對經營管理有較大影響的企業約有444%。主要影響歸結為以下三點。

第一，發票管理難度加大。營改增以后，增值稅專用發票的管理對于企業來說至關重要。而其辦理程序復雜，保管數量加大，對財務人員提出了較高的要求。

第二，產品定價難度較大。營改增顛覆了產品的定價模式，價稅分離導致營業收入下降，產品的價格構成需要重新調整。新的標準對房地產企業的定價能力及方式提出了更高的要求。

第三，營銷策略選擇難度上升。營改增后，房地產業受銷售范圍擴大、混合銷售稅率不同等情況的影響，營銷方案需相應改變。如，同為家具、家電類商品，隨精裝房一并銷售時，進項稅可按17%抵扣，銷項稅按11%計算；若隨房地產企業促銷活動時贈送，進項和銷項稅額都適用17%的稅率。因此，營銷策略不同，最終的納稅金額也隨之改變。

2房地產企業應對營改增的策略建議

（1）加強進項稅額抵扣環節的管理。自營改增后，企業有效避免重復納稅的前提是有較多的抵扣項。因此，企業通過加大進項稅額抵扣降低稅負是一個重要方法。房地產業的很多原料是由小規模供應商提供，取得增值稅發票較為困難；另外，房地產企業很多原料增值稅目前采用簡易辦法征收，在抵扣時也會造成困難；人工則多直接雇用建筑工人，人工費用很難取得增值稅發票。因此，房地產企業在購進原材料時應該更多考慮一般納稅人。另外，進項稅額抵扣有嚴格的時間要求，需要及時進行抵扣認證，房地產的生產周期較長，需要處理好抵扣認證工作。

（2）注重成本控制。房地產行業成本主要有土地采購、建筑安裝及財務成本等。土地采購成本在不同城市之間差距懸殊。北上廣深等一線城市住宅用地成本都在數萬元每平米，但二線城市土地在萬元左右。建筑安裝成本主要由原材料和人工費用組成，原料與人工費用在全國范圍內差距不大，在交通運輸極為發達的今天，原料與勞務成本完全可以突破空間限制。財務費用隨著國內信貸、上市融資、票據等融資渠道的拓寬不斷降低。因此，房地產行業主要的成本還是土地采購成本。在稅收方面，房地產企業提高利潤主要還應從增加土地成本抵扣來考慮。

（3）健全財務制度，規范經營行為。房地產企業在施行營改增之后，各種增值稅發票可以起到抵扣的目的。在實際經營中，房地產企業必須對原料供應商以及勞務提供者進行篩選，以保證增值稅發票的獲取；必須更加慎重地對待發票，減少遺失或無法抵扣給企業帶來的大量損失。房地產企業在境外的建筑服務和工程監理服務免征增值稅，因此有規模進行全球化發展的企業可以拓寬自己在空間上的業務范圍，利用稅收政策優惠發展自己。

3總論

房地產行業開始施行營改增以來，不同房地產企業的同期稅負增減不一，這表明企業的經營管理與具體的業務開展對稅負也有舉足輕重的影響。據國家稅務總局披露，5月1日全面實施營改增后，5～7月全國累計減稅達1260億元。因此總體基本實現稅負只減不增，而具體的情況則需要企業因地制宜進行籌劃。

參考文獻：

[1]孫作林“營改增”對房地產企業稅負和凈利潤的影響及建議[J].財會月刊，2015（31）

[2]謝嚴“營改增”對房地產行業稅收籌劃的影響[J].中國鄉鎮企業會計，2015（6）：15

[作者簡介]趙政儒（1996—），女，山東膠州人，大學本科在讀，會計專業；魯晟迪（1996—），男，江蘇海門人，大學本科在讀，會計專業。