房產稅改革對調控房價作用的探究

王希瑞+孟丁凡+王越+黃玉寶+姜蒙強

[摘要]文章通過對有關房產稅改革方面的文獻資料進行整理，得出了房產稅改革的作用主要表現為三點：增加地方財政收入、調控房價和實現收入分配的公平。筆者以調控房價為主要切入點，利用實證分析得出：上海、重慶房產稅改革只可以在一定程度上調控房價，試點改革方案的漏洞甚至會在短期內抬高全國平均房價的結論。并在此基礎上，對推進和完善房產稅改革提出了相關政策性建議。

[關鍵詞]房產稅改革；調控房價；存房量；保障性住房

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711120

1引言和文獻綜述

近年來，隨著人口的增加，房源供應的稀缺，造成房價居高不下，這已經成為了社會的焦點問題，降低房價成為廣大人民的普遍訴求。稅收是調控宏觀經濟的重要手段，但是隨著經濟的發展，社會的進步，原本的房產稅已經不能滿足這一需求，在此背景下，房產稅改革勢在必行。2010年5月末，國務院批準和公布了《2010年深化經濟體制改革重點工作意見》，其中明確了要逐步推進房產稅改革的思路。2011年1月27日，上海市人民政府印發了《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，同日，重慶市人民政府發布了《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》，自此拉開了中國房產稅改革的序幕。

自從2011年上海、重慶進行房產稅改革以來已經有5年之久，在這5年之中，不少學者對房產稅改革在不同的角度進行分析，提出了自己的見解。郭宏寶（2011）在《房產稅改革目標三種主流觀點評析》中提到，房產稅改革目標都僅是一定條件下的優選，中國房地產市場的現實與觀點要求的環境可能相去甚遠，因此，沒有相應的體制性改革，任何一種主張恐怕都只能是一種奢望。[1]駱永民和伍文中（2012）提出：旨在對住房持有環節征稅的房產稅改革在長期可以有效降低房價，并且能發揮良好的自動穩定器功能以平抑房價變化所導致的宏觀經濟的波動。[2]劉偉（2014）基于地方財政收入的視角得出結論：房產稅改革方案的重新設計以及既有數據導入測算，房產稅在地方稅收收入和財政收入中的比重明顯上升，對地方稅收收入和財政收入的實際影響明顯加大，能為地方政府提供長期穩定的收入來源，有作為地方主體稅種的較大潛力，有利于地方政府職能的實現。[3]

不同學者對房產稅改革見仁見智，通過對大量文獻的整理，得出結論，房產稅的作用主要體現為三點：增加地方財政收入、調控房價和實現收入分配的公平。目前大多數的文章都是從宏觀上對房產稅進行研究，為了更加深入細致地對房產稅進行剖析，本文選取了廣大人民最關心的問題——房價問題進行研究。目前上海、重慶房產稅改革到底能不能真正起到調控房價的作用？試點的改革又會對全國的房價產生怎樣的影響？下面我們利用實證分析法進行具體的研究。

2房產稅改革對房價影響的現狀

21房產稅改革對上海房價影響

根據表1中的數據進行分析，整體上來說，2006—2014年間上海的房價呈現不斷上升趨勢，但是相對于年來說，房價的增長率卻是忽高忽低，沒有明顯的規律。2006—2010年，是上海房產稅改革的之前的5年，雖然房價明顯上升，但是其增長率最低的時候為-199%，最高的時候為5668%，可謂是大起大落。而2011—2014年，是進行房地產改革之后的四年，這四年間，房價依然呈現增長趨勢，但是其增長率的極差有所減小，排除市場因素的作用，房產稅對于房價只起到了輕微調控作用，但是仍然沒有對房價不斷上漲的趨勢有所改觀。

22房產稅改革對重慶房價的影響

表2的數據相對表1的數據顯示得更為有規律一些，我們可以很明顯地看出從2006—2010年，重慶房價的增長率呈現一個相對較高的水平，但是到2011年以后，房價的增長率逐年下降，從2012年的731%下降到2014年的-090%，排除市場的因素，雖然房產稅改革減緩了房價的增長速度，但是房價還是處于不斷上漲的趨勢。

23上海、重慶房產稅改革措施的對比分析

根據表1和表2的分析，我們可以看出，上海和重慶試點房產稅改革雖然沒有在根本上解決房價不斷上漲問題，但是在抑制房價上都起到了一定的積極作用。雖然兩個試點都進行房產稅改革，但是相對于上海來說，重慶房產稅改革對于抑制房價作用表現得更為明顯一點，排除兩個城市市場作用機制的影響，筆者從兩地改革方案中進行對比分析，如表3所示。

表3上海、重慶房產稅改革方案比較基本要素1上海方案1重慶方案征稅對象1本市居民：新購第二套及以上住房；非本市居民；新購住房11本市：獨棟商品住宅和新購的高檔住房

2對“三無”（無戶籍、無工作、無企業）的個人新購第二套及以上的普通住房試點范圍1全部行政區域，含17個轄區及1個縣1江北區、渝中區、沙坪壩區等主城九區計稅依據1按應稅住房交易價格的70%計算繳納1暫按房產交易價格征稅，條件成熟時，以評估價值征稅納稅人1應稅住房產權所有人1應稅住房產權所有人稅率104%和06%兩檔105%、1%和12%三檔應納稅額1應納稅額=新購住房應稅面積×新購住房單價×相應稅率×70%1應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×相應檔次稅率減免標準1人均60平方米1以戶為單位，原有獨棟住宅為180平方米，新購高檔住房標準為100平方米稅收用途1用于保障住房建設等方面的支出1用于公租房的建設和維護資料來源：部分內容截取自劉偉的碩士學位論文《基于地方財政收入視角的房產稅改革——以重慶市房產稅改革試點為例》。

在征稅對象方面，上海方案側重于普通住房，對于本市居民新購第二套及以上住房和非本市居民新購住房進行征稅，而對房產稅實施之前的存房量沒有相關措施。也就可以這樣理解，無論你在政策出臺之前，擁有多少套住房都不予征稅，只是對于新購的住房進行征稅，筆者認為這一措施違背稅收公平原則，并沒有對住房保有方面進行征稅，具有一定的不合理性。支付能力原則要求按照納稅人的負擔能力分擔稅收，即在給定的稅收總收入下，每個納稅人應根據其支付能力納稅。[4]在重慶改革方案中充分體現論文這一原則，對本市獨棟商品住宅和新購的高檔住宅進行征稅，側重點在高檔住房上面，而且對改革之前保有的本市獨棟商品住宅也進行了征稅，與上海相比，重慶的改革方案更側重于加重高檔住房的稅收，有利于調節收入分配，促進收入的分配公平。

在試點范圍、計稅依據、納稅人方面，上海和重慶改革方案的觀點大致相同，下面我們分析稅率。兩個試點都采用比例稅率的方式，上海試點只要采取04%和06%兩檔，而重慶地區采用的是05%、1%和12%三檔稅率，重慶市房產稅改革試點方案與上海相比來說是漸進的，三檔累進制稅率，按套數、住房面積來確定適用稅率。打擊的對象直接是高檔住房，對普通住房則是完全放開的。這樣既滿足對于普通住房的剛性需求，又可以避免因為免稅政策而購買多套住房。

在減免標準方面，上海市采用的標準是人均60平方米，而重慶采取以戶為單位，原有獨棟住宅為180平方米，新住高檔住房標準為100平方米，這一免稅政策既可以使改善住房條件的人負擔不會太重，也可以在一定程度上彌補免稅政策的漏洞。

當然，兩者方案中也都存在不足的地方，例如雖然重慶方案有對高檔房存房量方面進行征稅，但是征稅范圍不夠廣，試點方案一出臺，其他省份就會發現這方面的漏洞，在房產稅沒有推廣到全國之前，對住房進行購買，以在將來減少房產稅的征收，造成試點以外部分地區的房價在短期內不降反增，給房產稅改革帶來很大的壓力。在計稅依據方面，上海和重慶都采用交易價格作為計稅依據，房產稅應該對房產的真正價值進行征稅，但是交易價格受買賣雙方的影響很大，還有就是成交以后房產的價值是隨著市場變化而波動的，而當時交易價格已經不能反映當前房產的全面價值。對于稅收用途的規定，雖然兩者都提出用于保障性住房方面的建設，但是多少用于建設，怎樣用于建設，都沒有具體的實施細則，如果沒有具體的方案作為指導，在將來很有可能會存在財政資金的越位、缺位問題，使得房產稅取得的稅收沒有得到充分的利用。

綜上所述，上海、重慶的房產稅改革雖然在一定程度上抑制了房價的過快增長，但是房價上漲的趨勢依然還在延續，問題沒有從根本上得到解決。改革方案中也確實存在不少漏洞，我國在完善房產稅改革、優化財稅體系結構方面仍然有很長的路要走。

3房產稅改革的具體政策性建議

31保障住房供給，從根本上解決房價上漲問題

我國房產資源的稀缺性是造成我國房價不斷上漲的根本原因。要從根本上解決房價上漲問題，就要增加房產資源的供給，使得房子成為人們生活的保障品，而不是成為投機者賺取利益的商品。這方面，我們可以借鑒德國的經驗，德國經濟從來沒有以土地為綱，也從未將房地產業作為“支柱產業”，而是僅將其視為重要的民生需求與剛性需求。[5]其主要是通過嚴厲打擊房地產商和打破房屋壟斷，規定福利房比例和鼓勵自建房措施做到的，但是基于我國土地國有和房地產業已經成為我國支柱產業的不爭事實，我國現在能做到的也就是提供福利住房。當然，上海和重慶試點都對這方面進行了涉及，但是其中的規定還不夠細致和詳盡。地方政府應當編制詳細的財政預算對公租房、廉租房等保障性住房投入的數量，對所花費的財政資金進行詳細的規定，并且可以實施以租代買的方式，緩解廣大居民的購房壓力。

32對存房量進行征稅，促進稅收公平

前文已經分析到，上海和重慶試點方案中都存在的缺陷就是對存房量沒有進行廣泛的征稅，筆者認為這也是房產稅改革試點中存在的最大的弊端。在短期來看會造成試點以外房價的上漲，在長期來看會造成稅收不公平，納稅人抗稅情緒越來越嚴重。在試點向全國推廣的過程中，為了避免用力過猛，可以采用重慶那種漸進式改革方法，先對高檔住房存房量進行征稅，然后逐步擴展到中檔住房和普通住房。這樣不但充分體現稅收支付原則，而且還可以給不同等級的房屋持有人一個納稅緩沖期。

33改變以交易價格為主的征收模式

在重慶試點的方案規定計稅依據是暫按房產交易價格進行征稅，條件成熟時，以評估價格進行征稅?？梢娫谠圏c地區，已經提前意識到按照房產交易價格征稅存在的弊端，但是由于時間因素、技術條件、稅收政策等多方面的因素的限制，只能暫時按照交易價格進行征稅，所以建立和完善房地產價值評估機制已經成為當務之急。我們應該秉承著房產價值評估機構和房產稅征管機構相分離的原則，以避免出現偷稅、漏稅現象。房產價值評估機構可以由稅務機構原有系統進行改革，再加入一些土地資源管理局相關人員和社會團體中的一些專業人士成立。評估員必須持有房地產估價師資格證才能上崗，并且要接受職業培訓和后續教育。

根據上海、重慶房產稅改革試點方案中暴露的缺點筆者提出了具體的建議。在中國人的傳統觀念中，有房才有家。希望在以后房產稅改革中，房價可以得到有效的調控，廣大人民的住房需求可以得到滿足，使我國財稅體制改革登上一個新的臺階。

參考文獻：

[1]郭宏寶房產稅改革目標三種主流觀點的評述[J].經濟理論與經濟管理，2011（8）：54-61

[2] 駱永民，伍文中房產稅改革與房價變動的宏觀經濟效應[J].金融研究，2012（5）：1-14

[3]劉偉基于地方財政收入視角的房產稅改革——以重慶市房產稅改革試點為例[D].重慶：西南財經大學，2014

[4]谷成房產稅改革再思考[J].財經問題研究，2011（4）：91-97

[5]汪鳳麟我國房產稅改革的路徑選擇與制度設計研究[D].合肥：安徽財經大學，2014

[作者簡介]王希瑞（1995—），女，河北滄州人，安徽財經大學2014級財政與公共管理學院本科生。研究方向：財政學；孟丁凡（1995—），女，河南鄭州人，安徽財經大學2014級財政與公共管理學院本科生。研究方向：財政學；王越（1997—），男，安徽舒城人，安徽財經大學2014級統計與應用數學學院本科生。研究方向：經濟統計學；黃玉寶（1996—），貴州遵義人，安徽財經大學2014級財政與公共管理學院本科生。研究方向：財政學；姜蒙強（1995—），安徽阜陽人，安徽財經大學2014級財政與公共管理學院本科生。研究方向：財政學。