限購政策和房產(chǎn)稅對抑制房地產(chǎn)價格過快增長的影響分析

[摘要]文章通過介紹新中國成立以來房地產(chǎn)市場發(fā)展的四個階段，以及國內(nèi)房價過快增長的現(xiàn)狀，結(jié)合針對樓市過熱而提出的限購政策及房產(chǎn)稅政策的具體內(nèi)容，根據(jù)相關(guān)學(xué)者們對于政策實施對房地產(chǎn)價格的實證結(jié)果，分析了政策對于房產(chǎn)價格的影響機(jī)制及獲得的相應(yīng)啟示。

[關(guān)鍵詞]限購政策；房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)價格

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711177

1中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段

中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了四個發(fā)展階段：虛無期、早期發(fā)展、擴(kuò)張和高房價背景下的政策干預(yù)期。早在1949年中華人民共和國成立至1988年期間，中國的房地產(chǎn)市場并沒有形成。在城市地區(qū)，房屋被作為一種社會福利的形式由政府機(jī)構(gòu)或國有企業(yè)分配給人民。而在農(nóng)村地區(qū)，房屋由人們根據(jù)分配的土地自建或由村政府直接提供。這一階段并不存在房屋的買賣。

1988年憲法修正案為私有住房的發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)，政府仍保留城市土地的所有權(quán)，但是，房屋購買者享有70年的土地使用權(quán)。雖然政府鼓勵人們以較低的價格從單位購買居住用房，但房屋仍然帶有福利商品的屬性并且沒有作為商品在市場上進(jìn)行交易。因此，改革早期，房屋市場的交易并不活躍。

1998年，國務(wù)院頒布了第23號文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，它標(biāo)志著中國現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的起步。文件規(guī)定，不再允許單位為員工建設(shè)及購買居住用房。相應(yīng)地，可以將此福利補(bǔ)貼至員工的工資從而幫助其在市場上購買房屋。此政策是繼1997年亞洲金融危機(jī)的戰(zhàn)略調(diào)整，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場的商品化發(fā)展。自此，中國的房地產(chǎn)市場以前所未有之勢發(fā)展起來。根據(jù)國家統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)，住宅投資在國民生產(chǎn)總值中的占比由2000年的2%上漲到2011年的6%。而房屋的銷售面積由1998年的108億平方米增長到2010年的934億平方米。

房地產(chǎn)的擴(kuò)張階段伴隨著高房價與下降的支付能力。中國房地產(chǎn)指數(shù)從1998年到2010年間增長了78%。西南財經(jīng)大學(xué)關(guān)于中國房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，城市房價在1998年至2010年間增長了3倍。在2010年，房地產(chǎn)價格與居民月收入中值之比為89，而這一比例在金融危機(jī)發(fā)生前的美國僅為50。2010年，中國沿海城市房價與月租金之比為500，而美國在同一時期的主要城市相應(yīng)比例為250。高房價已經(jīng)成為了政府與人民面臨的主要問題。

2限購政策與房產(chǎn)稅

為了抑制房價的過快增長，政府出臺了一系列政策，如：提高城市低收入人群廉租房的供給，降低首付，與差異化貸款調(diào)整等。其中，最為嚴(yán)厲的便是限購政策。它首先在北京推行，此后逐步在超過40個城市實施。雖然各地區(qū)的限購政策有微小的差異，但總體來講，對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

由于限購政策不具有可持續(xù)性，在2011年，政府在上海和重慶地區(qū)進(jìn)行了房產(chǎn)稅改革的試點。兩個城市分別試用不同的稅收方案。在上海，對于上海本地居民，房產(chǎn)稅適用于新購買的第二套及以上的住宅，包括現(xiàn)存的二手房和新建設(shè)商品房。對于非本地居民，房產(chǎn)稅適用于新購買的第一套及以上的房屋。人均住房面積不足60平方米免征房產(chǎn)稅。基本稅率為06%，對于房屋價格低于前一年度新建設(shè)商品房均價二倍的征收04%。

在重慶，房產(chǎn)稅同時適用于原有住房和新購買的獨立式住宅，高檔住宅，及非本地居民購買的第二套及以上的普通住宅（面積低于140平方米且均價接近當(dāng)?shù)乜杀茸≌钠骄剑τ讵毩⒆≌?80平方米以下免征房產(chǎn)稅；對于高檔住宅，100平方米免征稅。對于每平方米低于15000元的高檔住宅和非居民購買的第二套及以上的普通住宅征收05%的房產(chǎn)稅。對于高于15000元每平方米的住宅征收1%至12%的稅。從以上的政策規(guī)定可以看出，上海和重慶的房地產(chǎn)稅只適用于一部分居民住宅。

3限購及房產(chǎn)稅對房價的影響

學(xué)者們對于相應(yīng)政策進(jìn)行了實證分析得出不同結(jié)論。杜在超等通過反事實分析法和蒙特卡羅模擬法認(rèn)為限購政策降低北京房價增長率的769%，而房產(chǎn)稅降低重慶房價增長率的252%。但是，房產(chǎn)稅對于上海的房價沒有顯著影響。在北京，本地居民被限制購買兩套以上的房屋。而非本地居民（但是繳稅及繳納社保超過一年）最多可以購買一套房屋。限購政策大大降低了市場上房屋的需求量，從而降低了房價。白重恩等利用最小二乘法估計了沒有房產(chǎn)稅情況下的上海和重慶的房價水平并與國內(nèi)31個城市平均房價水平進(jìn)行了比較后發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅降低上海房價的11%～15%卻提高了重慶房價的10%～12%。導(dǎo)致房產(chǎn)稅在不同地區(qū)的不同政策效果的原因主要有：第一，并非所有的房屋都是征稅的。在上海，除了本地居民的首套房屋外，所有新購房都需要交稅。而在重慶，只有高檔住宅（無論是否是新交易）及價格高于城市平均房價兩倍的新購房需要交稅。第二，征稅的起點不同。在上海，人均住房面積低于60平方米的部分不需交稅。而在重慶，對于高檔住宅，這一比例提高至180平方米，其他類型的住宅則為100平方米。第三，稅率不同。在上海，對價格高于城市均價兩倍及以上的房子征稅稅率為06%，其他為04%。而在重慶，價格高于城市均價四倍及以上的房子征稅稅率為12%，三倍及以上為1%，其他的為05%。在上海，按價格的70%征稅而重慶卻是100%。上海的高稅收對于房價的抑制作用容易理解。而重慶的高稅率促進(jìn)房價增長的機(jī)制可解讀為以下方面：由于只有高檔住宅會征收房產(chǎn)稅，所以人們普遍地?zé)嶂杂谫徺I普通住宅。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，重慶高檔住宅的成交額只占商品房成交總額的68%，從而普通住宅房價的上漲效應(yīng)占據(jù)了主導(dǎo)從而拉動了重慶房價的普遍上漲。

以上分析表明，為了抑制房價的過快增長，從短期來看，限購政策不應(yīng)被房產(chǎn)稅替代。而征收房產(chǎn)稅可以成為抑制房價過快增長的主要工具，但是也要謹(jǐn)慎實施，避免出現(xiàn)運用不當(dāng)導(dǎo)致房價上漲現(xiàn)象的發(fā)生。在未來房產(chǎn)稅的設(shè)計及運用過程中，以上因素應(yīng)當(dāng)綜合考慮。4啟示

第一，要保持房產(chǎn)稅的公平性。根據(jù)重慶與上海的房產(chǎn)稅的稅率不同，且對于居民是否有戶籍也會在征稅上有所差異。此外，上海對于非新購住房不征稅的政策也應(yīng)引起相應(yīng)的關(guān)注。第二，要統(tǒng)一方案以降低成本。重慶和上海兩城市的改革動機(jī)基本一致，但是房產(chǎn)稅的規(guī)定在很多方面都存在差異，如：征收對象、稅基、稅率等。只有統(tǒng)一制度框架，規(guī)范政策指導(dǎo)，才能提高改革效率并降低成本。第三，要綜合看待限購政策的影響。限購政策在一定程度上可以抑制房產(chǎn)價格的過快增長，但卻有時滯。但作為干預(yù)市場的行政手段，該政策有一定的局限。所以，需要因地制宜對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，加快住房保障體系的建設(shè)，以便更有效地抑制房價過快增長。

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[作者簡介]劉譯營（1997—），女，漢族，遼寧遼陽人，北京化工大學(xué)，學(xué)士。研究方向：公共事業(yè)管理。