房地產企業審計存在的問題及解決對策

肖立英

[摘 要]近年來，隨著我國社會經濟快速發展，房地產業發展迅猛，對房地產企業內部審計的要求也隨之提高。但是，房地產企業內部審計面臨著一系列問題，影響房地產市場的健康持續發展。投資資金大、建設周期長、復雜的經營業務、煩雜的核算對象等是房地產項目開發的特點，增加了項目的開發成本。因此，銷售收入和資產、負債很難確認，給房地產開發企業偷漏稅金提供了條件。文章分析房地產企業內部審計問題，并提出相應的對策。

[關鍵詞]房地產企業；稅收問題；審計對策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.12.287

1 引 言

近年來，我國房地產業快速增長，房地產業給國家貢獻的稅款從2008年的2.76億元增長到2010年的5.53億元，增長將近一倍。房地產業快速增長滿足了廣大群眾對住房消費的基本需求，有利于拉動社會投資和促進消費者消費。但是，在稅收收入中，房地產企業是偷、逃稅比較嚴重的行業，各省市的房地產業納稅占比在20%以上，然而，房地產稅收是國家財政預收入穩定增長的關鍵產業，也為社會經濟較快發展提供了基礎保障。但從調查的部分房地產開發企業來看，在房地產企業內部審計仍然存在一定問題。

2 房地產企業審計存在的問題

2.1 內審機構領導關系不合理，無法體現房地產企業內部審計的獨立性和權威性

房地產企業內審獨立性和權威性在實際工作中差距較大。房地產企業內審機構領導關系不合理，導致內部審計的獨立性和權威性受限制。例如：內審機構出現只對總經理或其他領導人負責，說明房地產企業內審機構只對企業經營者負責，并不對房地產企業產權所有者負責。因此，不合理的內審機構領導關系，使得房地產企業內審機構存在一定的問題。同時，房地產企業領導人員權威性越高，則說明房地產企業審計獨立性和權威性越弱。因此，要根據企業的實際情況，確定房地產企業內審機構領導關系。根據企業內審機構設置的原則，平衡好內審機構領導關系，體現內審機構獨立性和權威性。為房地產企業內部審工作的順利開展提供良好基礎。

2.2 內部審計人才匱乏，審計人員的素質有待提高

隨著房地產資金開支數額的增加，復雜煩瑣的支出明細，對房地產資金開展內部審計難度也增大，這就要求房地產企業內部審計人員不僅需要審計和會計專業知識，還需要其他專業知識儲備（財政預算、行政管理、建筑工程方面），而目前我國房地產企業內部審計人員匱乏，結構不合理，專業知識專一。第一，房地產企業內部審計機構大多數審計人員專業背景是會計和審計專業，且大部分從事財務收支審計人員，而學習金融、法律、計算機、工程預決算等只有不到10%，缺乏金融、工廠預決算和計算機輔助審計人員。第二，房地產企業內部審計人才交流較少，而且內部審計人員專業知識教育不足，房地產企業又缺乏一整套長效、系統、專業性的知識培訓方法和更新慢，使復合型人才成長和培養較緩慢，導致房地產企業審計機構“一專多能”的復合型人才比較缺乏。內部機構人員沒有經過系統專業性培訓學習，多數內部審計人員不懂業務知識，也很少出去交流，后續培訓和教育范圍也窄，企業內部根本無法有效提高內部審計人員的綜合素質，造成房地產企業內部審計人員缺乏活力。在新形勢下，無法適應審計工作的需要。

2.3 信息化水平不高，缺乏技術性

隨著計算機和網絡技術的快速發展，目前還有一部分房地產企業仍采用手工審計方法進行內部審計。審計人員對內部審計軟件不熟悉，導致使用效率很低，審計人員無法利用計算機技術有效分析煩雜的房地產資金開支數據，無法有效查找內部審計問題，檢測審計風險。房地產企業使用財務軟件管理財務工作，而內部審計人員則缺乏會計電算化方面的技能，不熟悉財務軟件，無法有效分析和審查財務數據，只能審查打印紙質材料，手段落后，效率低下，滿足不了當前房地產資金開支業務對審計提出的要求。

2.4 房地產企業審計機構不完善，缺乏獨立性

獨立性是強調在審計過程中房地產企業內部審計人員不受任何影響，也是內部審計的特性。能否實現房地產企業內部審計的目標受到獨立性的影響，因此要客觀地審計。據調查，目前很多房地產企業內部審計機構很少獨立設置，將內審機構和財務部門合二為一的現象非常普遍，嚴重制約內部審計的獨立性。

3 房地產企業內部審計的優化對策

3.1 提升審計隊伍素質

隨著房地產企業稅收審計投入經費的增多，對審計人員的要求也提高，審計人員整體的綜合素質是提高審計工作質量的基礎，因此，審計工作者要具有審計從業資格證，具備豐富的會計知識，及時了解掌握國家各項稅收政策。與此同時，對在職審計人員進行崗位培訓以及計算機技術培訓，使之熟練掌握計算機技能。在具體工作中，審計人員應不斷積累工作經驗，熟練使用計算機，提高數據分析水平和工作效率。這也是審計人員審查房地產企業偷稅問題和查證房地產企業稅收征管質量的制勝手段。

3.2 開展計算機協助審計工作，實現房地產企業科技化和現代化

隨著計算機技術和網絡技術的發展，傳統的手工審計方法已經落后了，完全滿足不了當前我國煩雜的房地產企業資金審計要求，必須計算機協助審計才能提高企業審計效率和效果。房地產企業要提高審計人員自身的信息技術素養，盡可能在審計工作中利用計算機，通過計算機協助順利完成審計任務和實現審計目標，通過計算機輔助審計分析復雜的財務數據，有效發現財務問題和檢測財務風險，從而有效控制風險。

3.3 建立符合房地產企業的評價考核與激勵機制

隨著房地產產業的發展，對企業內部審計人員的要求越來越高，而有些審計人員的專業素養達不到要求，因此企業應多方位、多渠道地選拔內部審計人員，合理配置企業內部審計人員的結構，并根據房地產企業自身的實際情況，建立一套符合企業實際情況的績效評價體系與激勵機制，充分發揮內部審計人員的積極性，提高房地產企業內部審計的工作質量，實現社會效益和經濟效益。

3.4 建立完善的內部審計制度，使審計機構具有獨立性和權威性

建立完善的內部審計制度，使審計人員不只是對領導負責，而是不受個人主觀意愿所控制，使房地產企業管理工作都按規章制度完成，真正地提高審計效率。同時，通過專業培訓企業最高管理層，加深對企業內部審計的認識和理解，以便在決策前有利于審計工作的執行，使內部審計工作順利完成。

4 結 論

綜上所述，隨著我國房地產企業的快速發展，企業內部審計人員做好審計工作受到普遍關注。做好房地產企業審計工作，可以促進房地產產業健康持續發展，對于維護房地產行業內正常競爭秩序具有重要意義。目前我國房地產企業內部審計方法比較落后，無法適應房地產企業審計工作現代化的發展要求。因此，審計人員應對房地產企業審計工作中存在的問題進行分析總結，改善企業內部審計方法，提高企業內部對審計工作的把關。通過提高房地產企業審計人員整體的專業素質和計算機技能以及優化企業內部審計模式，準確、全面和有效提高房地產企業審計工作的效率 。

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（上接P268）

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