價外加價：樓市調控下的“號頭費”潛規則

程士華

合肥市是房價上漲較快的城市之一，為遏制房價快速上漲，當地政府要求新建商品住房必須明碼標示首次備案價格，6個月內不得上調，再次申報備案價格上調幅度不得超過1%。

本刊記者調查發現，在政府調控之下，合肥多個樓盤在銷售過程中，設計了一種名為“號頭費”的隱秘費用，購房者在合同價之外需額外支付一筆費用，才能從這些樓盤購房。

售樓處買不到房，付“號頭費”就能買

合肥市政府2016年要求，新建商品住房首次明碼標價備案應按項目地塊參照同區域、同品質、同類型新建商品住房備案價格確定首次備案價格；同一項目、同類房屋6個月內不得上調備案價格；再次申報備案價格超過6個月的上調幅度不得超過1%。已取得預售許可證的項目，須在10日內一次性公開全部可售房源，不得以“價外加價”等方式超出備案價格對外銷售。

本刊記者近日以購房者身份前往位于合肥濱湖新區的某樓盤售樓處。在當地，該樓盤有著“神盤”稱號，因為雖然一次次推出房源，但如果沒有特殊渠道，其實很難買到該樓盤的房子。本刊記者詢問是否還有房源、樓盤均價多少，銷售人員都回答“不知道”。

雖然在售樓處買不到房，卻有多名中介機構經紀人向本刊記者表示，只要愿意支付“號頭費”，就可以在該樓盤買到房。“號頭費”少則數萬元，多則二三十萬元。

距該樓盤售樓處兩三百米的臨街店面中，有多家房產中介機構。本刊記者走進其中一家“奇點地產”咨詢。經紀人說，他們有多套房源，繳納“號頭費”就可以買到。

一名經紀人帶著本刊記者前往該樓盤F區4號樓看房，根據不同面積的戶型報出了“號頭費”。113平方米的新房，單價1.42萬元，再加上號頭費22萬元，合計182萬元，折合每平方米約16150元；94平方米的，號頭費17萬元；135平方米的，號頭費28萬元。

采訪過程中，本刊記者遇到了一名正在經紀人帶領下看房的趙女士。她告訴記者，她很想買該樓盤的新房，但是通過正規途徑根本買不到，要想買房，要么支付一二十萬元的“號頭費”，要么找特殊關系。

本刊記者探訪多個樓盤發現，“號頭費”問題并非個案。另一處名為“保利愛家”的中介機構經紀人表示，通過他們也可買該樓盤新房，其中，110多平方米的，“號頭費”22萬元；90多平方米的，17萬元。記者表示“號頭費”太高，對方又提供了其他樓盤，一家樓盤“號頭費”8萬元，另一樓盤的“號頭費”12萬元。

一名姓丁的購房者告訴本刊記者，他2016年9月在合肥一家樓盤買房時，樓盤售樓處人員告訴他必須先支付90多萬元的“號頭費”，才能在該樓盤獲得購房資格。他把90多萬元轉賬到售樓人員指定的第三方私人賬戶后，才拿到購房確認函，繳納了30多萬元的購房首付。

不接受銀行轉賬、不開收據

據經紀人介紹，110多平方米的“神盤”樓盤房源，購房者需要先繳部分“號頭費”5萬元作為定金，經紀人帶購房者前往售樓處與開發商簽訂購房合同。隨后，購房者要將剩余17萬元“號頭費”交給中介機構，并按購房合同要求，交付房款首付，辦理房貸手續。

不過，“號頭費”不會在購房者與開發商的購房合同內顯示。中介機構以現金形式將“號頭費”交給開發商，但開發商不給中介機構任何憑據，一旦被監管部門發現，所有責任由中介機構承擔，開發商可稱與其無關。

中介機構經紀人稱，由于開發商受政府調控措施限制，銷售價格最高不能超過備案價，所以開發商利用中介機構作為“白手套”，避免受到監管部門的責任追究。中介機構一般可獲得2萬元“辛苦費”。

但“神盤”售樓處銷售主管否認了中介機構為開發商套利的說法。他說，“號頭費”與開發商無關，售樓處專門對此進行了客戶提示。針對為何在樓盤售樓處買不到房、通過第三方加“號頭費”就能買到房的質疑，該銷售主管說，因為馬上要開盤的房源早在開盤之前就已經被客戶全部預訂了，所以這批房源客戶無法在售樓處買到。

本刊記者調查發現，關于“號頭費”的舉報也時有出現。合肥市物價局2016年底接到了蜀山區求實領勢學府多名業主的舉報。業主舉報稱，求實領勢學府在房源銷售過程中收取了購房合同之外的20萬～35萬元不等的“號頭費”。

物價部門與房產部門對此聯合調查，但是由于舉報人無法提供有效憑據，難以對開發商進行處罰，只能對開發商進行約談。在監管部門壓力下，開發商給業主提供小區車位，并將之前的“號頭費”作為車位費用，舉報的業主這才撤回申訴。

一名黃姓購房者說，他為了在求實領勢學府買房，房價之外繳納了27萬元“號頭費”，他后來發現小區內很多業主也都交了“號頭費”。“開發商非常狡猾，收取‘號頭費不接受銀行轉賬、不開具收據，我當天去銀行取了27萬元現金，交給了開發商，才和開發商簽訂了購房合同。”

維權意愿低，難以查處

本刊記者多方調查了解到，“號頭費”流向存在兩種情況，一是如上所述經中介機構交給開發商；二是經中介機構交給可以從開發商處拿到房源的特定關系人，他們從開發商處獲得房源，再轉手加價，委托中介機構銷售。

對此，合肥市房地產市場監管部門負責人表示，如果“號頭費”經由中介機構交給開發商，開發商將會面臨偷稅問題，屬于刑事犯罪，性質嚴重。

合肥市政府《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干意見的通知》要求，強化房地產市場聯合監管，價格管理部門要及時查處“價外加價”等違反價格管理行為。本刊記者采訪時，物價部門認為，物價部門之前也接到一些“號頭費”的舉報，但都是屬于個人行為，而且沒有相關票據證明，難以處罰。

合肥市房產部門有關負責人表示，房產部門多次接到過“號頭費”的舉報，但是每次均查無實據。如果存在收取“號頭費”，這是價外加價問題，屬于物價部門監管，房產部門將會積極配合查處。

代理過“號頭費”訴訟案件的安徽品涵律師事務所主任王迎五律師說，“號頭費”難以查處的關鍵，是因為一些開發商逃避監管，通過第三者或者中介機構收取“號頭費”，購房者難以獲得有效證據，維權困難。

“‘號頭費如此普遍，已經成了眾人皆知的潛規則。”合肥學院房地產研究所副所長凌斌說，如果購房交易達成后，購房者就“號頭費”提起維權訴訟，法院依法對此作出裁決，“號頭費”需要退還，同時購房合同也會被認定無效，所購房屋要還給開發商。在房價持續上漲的情況下，購房者損失反而更大，所以購房者通過司法途徑維權的意愿很低。

業內人士認為，在政府加強樓市調控的背景下，“號頭費”是多方市場利益主體規避政府調控措施的合謀，建議盡早堵住漏洞，否則政府調控措施容易被懸置，無法實現預期效果。