沈陽市農村宅基地流轉中補償機制完善對策研究

文/沈陽市國土資源發展研究中心 鄭慧媛 程銘 李祚

沈陽市農村宅基地流轉中補償機制完善對策研究

文/沈陽市國土資源發展研究中心 鄭慧媛 程銘 李祚

沈陽市處于創建國家中心城市、加快實施沈陽經濟區一體化戰略的關鍵時期。隨著經濟社會發展速度的不斷加快，城鎮化進程逐步提升，大量農村人口轉移到城市中來，農村閑置宅基地現象嚴重，農村人口與土地之間的關系產生了根本性的結構變革，農村宅基地流轉勢在必行。為了更好的發揮農村宅基地補償對農村宅基地流轉的保障作用，保障農民的合法權益，研究制定合理的宅基地補償方式和補償標準，是推動農村宅基地流轉，盤活沈陽市宅基地資源，進而實現農村土地節約集約利用需要探索和研究的關鍵命題。本文在分析沈陽市農村宅基地補償現狀的基礎上，科學分析了沈陽市農村宅基地補償存在的問題，尋求完善沈陽市宅基地補償工作的途徑，并相應的提出了具有針對性的對策建議，更好地為沈陽市農村宅基地有效流轉提供了保障。

沈陽市農村宅基地補償存在的問題

沈陽市目前的農村宅基地補償方式按照《遼寧省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》實施。主要包括地上物補償、土地補償、安置補助費等。目前，沈陽市宅基地補償辦法和補償標準并不完善，農民權益未得到合理的保障。具體問題如下：

1.補償辦法和標準由政府單方確定

宅基地的補償辦法和補償標準由政府部門單方制定，沒有遵循農村集體經濟組織和農民作為土地所有權人和使用權人的權利和意愿。

2.補償辦法忽視了農民土地增值部分的收益

土地在社會經濟發展中作為一種資本，具有自身增值的潛力。農民在退出宅基地后，節省出建設用地指標用于開發建設，集體組織作為宅基地所有者，應享有這部分收益的分配權。沈陽市農村宅基地補償辦法中未涉及退出宅基地轉為建設用地的農民收益問題，即土地增值收益問題。對農民進行的補償以農業生產價值而不是以土地價值為標準。這種土地補償的辦法剝奪了農民增值部分的收益，宅基地的價值沒有得到合理體現，導致利益者的利益分配失衡。

3.農地收益與征用后的土地收益差距較大

農地征用被作為工業、商業或房地產業等非農建設用地后的土地租金猛增，產生的收益與農民土地收益形成了強烈的對比。這種反差侵害了農民土地財產權利，讓農民心里無法平衡，也造成了許多土地糾紛和社會矛盾。隨著城市化進程的加快，農村宅基地價值不斷提升，但在土地征用過程中，拆遷補償絕大部分歸村集體經濟組織所有，農民只限于地上附著物補償，形成事實上的村集體經濟組織“賣地”，侵害農民宅基地使用權問題，甚至引起利益沖突，這就狀況很難適應城市化發展的需要。

沈陽市宅基地補償機制完善途徑選擇

1.健全利益表達機制，保障農民話語權

沈陽市農村宅基地的補償辦法和標準應尊重利益主體，增加農民的發言權。為使農民享有應有的權利，必須賦予退出宅基地農民平等的談判地位和權利。一方面，村民大會在農村宅基地補償中的關鍵問題上擁有決定權，而不是通過協商的方式決定；另一方面，在宅基地的補償方式上應賦予農民多樣化選擇的權利。可以選擇一次性補償，如宅基地換房、宅基地換貨幣；也可以選擇分紅的方式，如將宅基地使用權入股，入市，享受收益。

2.建立健全農村房地產評估機制，加快建立宅基地評價體系、明確評價標準

對農村宅基地進行經濟補償需要對明確農村宅基地價格，然而，沈陽市缺乏與宅基地相關的評價標準和評價體系，無法評定其價值。因此，加快建立合理有效的農村宅基地價格評定體系尤為重要，這也為加快宅基地的流轉做鋪墊。

3.健全宅基地補償機制，用土地的市場價值作為農民土地補償的標準

在對農民退出宅基地進行補償時，農村宅基地在地上物價值補償的同時，不僅要考慮到其它的經濟損失，比如搬遷，臨時安置所產生的諸多費用，更應結合土地的市場價值，對農民土地補償給予一定的傾斜，提高農民的土地補償標準。

沈陽市農村宅基地補償機制完善對策

1.采用多樣化的農村宅基地補償方式

多樣化的補償方式，可以為農民提供更多的選擇權，更好地保障農民的權益，提高農民的積極性，加快農村宅基地退出的速度。

(1)貨幣補償。貨幣補償是對自愿退出農村宅基地的農民通過貨幣的形式進行的補償，并且補償之后不再對其進行其他補償。

(2)建設性補償。這種補償是通過鼓勵農民整體搬遷到環境好，交通便利的地點，統一建設新的住宅小區的方法，補償退出宅基地所產生損失的補償方式，即輔助補償。

(3)實物補償。這種補償是一種宅基地的重新分配調整，比如申請城市保障性住房等形式，對退出農民進行補償。

2.完善沈陽市農村宅基地補償標準

農村宅基地的補償標準應根據農民的退出方式，制定相應的補償標準。針對于通過置換等方式轉變居住地點的農民，應通過計算損失程度來補償；針對完全退出的農民，一般通過提供保障性住房的方式給與補償。不論哪種方式，補償標準都不能低于農民退出之前的生活水平，應該在保障農民生活水平提升的前提下制定標準。

(1)對于重新安置宅基地農戶的補償標準。宅基地是農民賴以生存的居住用地，作為農民最重要的生存保障，大多數農民一般都不會放棄宅基地，因此，宅基地退出過程中，大多數農民會選擇重新安置宅基地的補償方式，也就是集中居住。這種形式的補償標準應該在計算宅基地本身價值的基礎上，兼顧宅基地置換過程中的損失。也就是不但要通過現金補償其損失，也要同等置換與原來價值相同新的住房。這樣不但能夠提高農民的生活水平也實現了宅基地有效利用。

補償的具體內容。補償的具體內容應該從失地農民物質和精神兩個層面來進行補償，綜合考慮村民的損失程度。因此，在進行農村宅基地補償過程中，應綜合考慮，提高村民對農村宅基地補償的滿意程度，推進農村宅基地退出的進程。

標準的制定方法。在置換標準制定中，應該充分保障農民的生活水平不要降低，即使是置換的面積小于原來的宅基地，也要保障其它基礎設施和環境的提升。

實施措施。土地管理部門牽頭，統籌布局；開通專項審批通道，及時變更產權，并且在宅基地置換之后要及時進行住房變更登記，保障農民合法權益。在具體的實施過程中，存在宅基地置換房屋和宅基地換地，自行建造住房，這兩種形式。

(2)對于完全退出宅基地農戶的補償。目前農戶對農村宅基地仍然有較大的不舍，完全退出宅基地的農民很少，這種情況的農民一般常年在城市打工定居，應該在城鎮提供相應的保障性住房或者經濟適用房，保障其安置。針對這種情況補償標準制定時，要充分根據農民自身的需求，如果其不想獲得住房安置，也可以通過現金的形式給與補償，但是一定要在確定其有一定在城市生活實力之下才可實行。