FHC房地產(chǎn)項目組織結(jié)構(gòu)設(shè)計研究

國 暉，李 晶

(1.長沙學(xué)院，湖南 長沙 410022；2.長沙理工大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院，湖南 長沙 410076)

FHC房地產(chǎn)項目組織結(jié)構(gòu)設(shè)計研究

國 暉1，李 晶2

(1.長沙學(xué)院，湖南 長沙 410022；2.長沙理工大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院，湖南 長沙 410076)

復(fù)雜多變的環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)，在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的組織結(jié)構(gòu)能否適應(yīng)這種復(fù)雜環(huán)境，能否有效地實現(xiàn)組織目標(biāo)，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)在復(fù)雜環(huán)境中的生存和發(fā)展.以XY集團FHC項目的組織機構(gòu)作為研究對象，對房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計的相關(guān)理論和實踐進行分析和總結(jié).研究發(fā)現(xiàn)，F(xiàn)HC項目當(dāng)前的組織設(shè)計中存在項目和企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)混同、 流程設(shè)計混亂、結(jié)構(gòu)設(shè)計臃腫等問題.基于此，從工程項目組織再造、業(yè)務(wù)流程重新設(shè)計和組織定崗定編優(yōu)化等視角出發(fā)，對FHC房地產(chǎn)項目提出了新的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計，并給出了具體的項目組織定崗定編優(yōu)化方案.

房地產(chǎn)；工程項目；組織結(jié)構(gòu)；結(jié)構(gòu)設(shè)計

2014年9月，F(xiàn)HC項目是XY集團打造的第一個也是唯一的大型綜合體項目，各項管理體系建設(shè)方面滯后嚴(yán)重，建章立制及完善人力資源管理體系成為首要之急.項目小組于此情況下走進了FHC項目，并計劃用時半年完善項目招聘、培訓(xùn)、薪酬及績效管理等各方面管理制度，對項目人力資源現(xiàn)狀進行了分析，并重新設(shè)計了組織結(jié)構(gòu).

1 FHC項目目前的組織結(jié)構(gòu)

目前，F(xiàn)HC項目組織結(jié)構(gòu)如圖1所示：

圖1 原FHC項目組織結(jié)構(gòu)圖

其中，F(xiàn)HC項目各部門職能及崗位編制情況如表1所示：

表1 FHC項目部門職能及定編總表

續(xù)表1

序號部門編制在崗崗位核心職能概述2營銷管理中心4044策劃總監(jiān)、營銷總監(jiān)、經(jīng)理助理、銷售經(jīng)理、客服主管、客服、大客戶經(jīng)理、銷售經(jīng)理、物業(yè)公公司總經(jīng)理，物業(yè)主管、保安、保潔員、水電工、維修工負(fù)責(zé)組織并實施項目的營銷策劃、銷售管理、商業(yè)運營、品牌建設(shè)等工作，以及物業(yè)管理工作．3工程管理中心108經(jīng)理、主管工程師、園林工程師、土建工程師、園林施工員、資料員負(fù)責(zé)項目施工前準(zhǔn)備、進度、質(zhì)量、成本、安全管理，組織竣工驗收、竣工移交、參與竣工結(jié)算和決算，確保項目實施的順利進行．4采購部64經(jīng)理、副經(jīng)理、采購員、投融資組員組織協(xié)調(diào)各項招標(biāo)工作，并對公司各類型物資進行采購，投融資管理．5財務(wù)管理中心1211副經(jīng)理、貿(mào)易公司會計、鳳凰公司會計、融資會計、出納、現(xiàn)場收銀員負(fù)責(zé)組織和實施會計核算、會計監(jiān)督、會計報表編制以及稅務(wù)報表編制和申報納稅等工作，負(fù)責(zé)公司報表匯編．6總經(jīng)辦22主任、秘書、司機在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，協(xié)調(diào)公司各部門關(guān)系，負(fù)責(zé)總經(jīng)辦日常行政工作，協(xié)助總經(jīng)理完成計劃運營管理工作．9總工辦71建筑工程師，結(jié)構(gòu)工程師，水電工程師，園林工程師參與建立集團技術(shù)管理體系，組織解決工程技術(shù)問題，參與項目設(shè)計，研發(fā)等管理工作，對項目設(shè)計方案進行總體技術(shù)審核，控制設(shè)計成本，完成項目設(shè)計進度計劃等．10成本合約部75土建預(yù)算員、園林預(yù)算員、安裝預(yù)算員組織開展公司工程成本的業(yè)務(wù)實施和管理，并且按照全成本管理體系要求提供成本數(shù)據(jù)，確保公司成本目標(biāo)的實現(xiàn)．合計10087

2 FHC項目組織結(jié)構(gòu)存在的問題

2.1 項目組織結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)混同

FHC項目建設(shè)初期調(diào)動整個公司的資源來建設(shè)該項目，項目組織結(jié)構(gòu)與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)混同，這可以理解.但是項目管理畢竟不同于企業(yè)管理，美國項目管理協(xié)會(PMI)在《項目管理體系指南》中是這樣定義項目的：“項目是創(chuàng)造獨特的產(chǎn)品、服務(wù)或成果而進行的臨時性工作.”其最大特點就是具有臨時性.項目有明確的開始，也有明確的結(jié)束，所以項目是一個沒有重復(fù)的臨時性的任務(wù).這也決定了項目組織結(jié)構(gòu)設(shè)計與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計不同，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計強調(diào)合理性和穩(wěn)定性，而項目組織設(shè)計注重靈活性和開放性；企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計服務(wù)于企業(yè)的整體長期經(jīng)營戰(zhàn)略，項目組織結(jié)構(gòu)設(shè)計目的是為了保證項目管理的推進、項目目標(biāo)的實現(xiàn)，隨著項目的完成而消失.通過建立有效的組織結(jié)構(gòu)和項目組織管理制度，能提高項目在實施過程中的靈活性、適應(yīng)性和效益性[1].所以從項目管理本身來看，項目組織結(jié)構(gòu)是整個企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的一部分，但是兩者不能混同.

2.2 流程設(shè)計混亂，職責(zé)模糊不清

FHC項目組織結(jié)構(gòu)是根據(jù)傳統(tǒng)組織設(shè)計的思路和方法設(shè)計而成的，沒有以客戶和市場為導(dǎo)向，沒有有效地梳理業(yè)務(wù)流程，只是設(shè)計了層層業(yè)務(wù)和職能部門，籠統(tǒng)地敘述了各個崗位的工作職責(zé).這不符合現(xiàn)代企業(yè)項目流程型組織設(shè)計的理念，為了設(shè)計崗位而設(shè)計崗位.比如物業(yè)公司作為一個獨立的為客戶創(chuàng)造獨特價值的部門，隸屬于營銷管理中心就不合適，忽視客戶對房產(chǎn)使用和處置這些重要需求[2].類似前述的流程設(shè)計和職能設(shè)計問題在FHC項目目前的組織架構(gòu)中比較多.

2.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計臃腫，效率明顯缺失

首先，F(xiàn)HC項目作為企業(yè)的一個下屬項目完全沒有必要成立行政管理中心等這樣大的職能部門.其項目結(jié)構(gòu)層級達(dá)到四級，但基于效率的考慮，最好不要超過三級，否則結(jié)構(gòu)設(shè)計臃腫，影響信息橫向傳遞，不利于提高效率.比如，副總級別的崗位設(shè)計在項目組織設(shè)計中沒有必要，除非項目特別大，員工人數(shù)達(dá)到300人以上.扁平化項目組織是項目組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的一個發(fā)展趨勢，項目組織層級過多，部門設(shè)計太復(fù)雜，都會增加人員成本，同時造成組織運作效率的降低.

2.4 因崗設(shè)人過時，定編缺乏依據(jù)

FHC項目團隊，存在過多裙帶關(guān)系，董事長兼任項目總經(jīng)理，其親屬較多.比如采購部和財務(wù)部共同由總經(jīng)理的一位直系親屬來管理，打亂了業(yè)務(wù)流程線，而且這位副總卻并非專業(yè)人士，影響施工進度.各個部門的人員配置也是根據(jù)部門負(fù)責(zé)人的偏好，經(jīng)過總經(jīng)理審批通過而定，沒有做崗位價值評估，也沒有做工效研究.項目總體人員設(shè)計偏多，造成員工工作達(dá)不到滿負(fù)荷，浪費人力資源.

3 FHC項目新型組織結(jié)構(gòu)設(shè)計

3.1 FHC項目新型組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)思

FHC項目在建立之初，是典型的按照傳統(tǒng)功能分工的思考邏輯進行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的.根據(jù)企業(yè)內(nèi)部人、物料、設(shè)備技術(shù)等各項資源的合理配置和有效利用，設(shè)立了工程技術(shù)部、營銷部、綜合部、采購部和財務(wù)部等五個職能部門，再根據(jù)分工不同，在每個部門設(shè)置了不同崗位，其目標(biāo)都是為了實現(xiàn)項目任務(wù)及目標(biāo).但是人為地割裂了業(yè)務(wù)流程，在保證明確分工、責(zé)任落實到人的同時，也樹立了部門墻，同時也無法有效地實現(xiàn)項目內(nèi)部條件與外部環(huán)境相結(jié)合.這樣既無法實現(xiàn)對項目外部可用資源的有效利用，又無法實現(xiàn)以客戶為中心的快速反應(yīng)能力.

因此，按照流程型功能分工的思考邏輯來對項目流程再造，是FHC項目組織結(jié)構(gòu)改革的起點和方向，核心是設(shè)計出適合項目實際情況的流程型組織結(jié)構(gòu).

圖2 傳統(tǒng)功能分工的思考邏輯

基于傳統(tǒng)管理思想的項目組織構(gòu)思方式，在邏輯和時間的順序上，先成立項目或組織，再依功能劃分安排組織內(nèi)的資源，完成項目的目標(biāo)及任務(wù).因此在傳統(tǒng)專業(yè)分工及科學(xué)管理的思維下，會先考慮項目的分工，再考慮工作如何在既有的組織架構(gòu)下進行.而且傳統(tǒng)的項目管理只著重研究企業(yè)內(nèi)部人、物料、設(shè)備技術(shù)等各項資源的合理配置和有效利用(見圖2).

但項目實際運作時，完成項目任務(wù)的主體事實上是流程，應(yīng)先思考項目有哪些核心任務(wù)及目標(biāo)，這些任務(wù)及目標(biāo)由哪些工作流程達(dá)成.因此應(yīng)先設(shè)計流程最佳的運作方式，然后再安排資源，規(guī)劃組織加以執(zhí)行.除此之外，流程管理還更加注重把項目及企業(yè)的內(nèi)部條件與外部環(huán)境結(jié)合起來，對項目外部可用資源也進行有效的利用[3].流程型功能分工的思考邏輯如圖3所示.

圖3 流程型功能分工的思考邏輯

3.2 FHC項目組織定崗定編優(yōu)化

表2 FHC項目部門職能及定編總表

[1] [美]費雷姆J D.組織機構(gòu)中的項目管理[M].郭寶柱,譯.北京:世界圖書出版公司,2014.

[2] [美]理查德·L·達(dá)夫特.組織理論與設(shè)計[M]. 王鳳彬,張秀萍,石云鳴,等譯.北京:清華大學(xué)出版社,2012.

[3] [美]W·理查德·斯科特，杰拉爾德·F·戴維斯.組織理論—理性、織創(chuàng)新與變革[M].高俊山,譯.北京:清華大學(xué)出版社,2010.

(責(zé)任編校：晴川)

Research on Organization Structure Design of FHC Real Estate Project

GUO Hui, LI Jing

(1.Changsha University ,Changsha Hunan 410022, China; 2.School of Economics and Management, Changsha University of Science & Technology,Changsha Hunan 410076, China)

Due to the sophisticated environment accompanied by new challenges facing the real estate industry, it is vital, for a real estate enterprise’s survival and development, that the organization structure of a real estate enterprise suit the current environment and attain its organization goal successfully. This thesis takes the FHC project of XY Group Co., Ltd. as a subject to analyze the theory and practice related to organization structure of real estate project and draws a conclusion. This research finds several problems in the current organization design including organization structure confusion between the project and the enterprise, disorganization in process design and overstaffed structure design etc. Therefore, this thesis provides a new organization structure design and put forward a detailed optimization scheme in personnel allocation of project organization from the perspectives of project structure organization reengineering, operation flow redesign and personnel allocation in project organization.

real estate industry; project; organization structure; architectural design

2017-04-05

湖南省教育廳優(yōu)秀青年項目“科技型中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基金投資效益研究”(批準(zhǔn)號：12B017).

國暉(1971— )，男，湖南常德人，長沙學(xué)院副教授，博士.研究方向：金融投資、稅務(wù).

F293.3

A

1008-4681(2017)02-0113-03