宗地類不動產登記數據整合方法初探

魏金明，張學明，吳闖

(濟南市勘察測繪研究院，山東 濟南 250013)

宗地類不動產登記數據整合方法初探

魏金明*，張學明，吳闖

(濟南市勘察測繪研究院，山東 濟南 250013)

為有效整合濟南市現有宗地類不動產登記數據，針對濟南市不動產登記數據的特點和地籍數據庫建設現狀，結合宗地類不動產登記數據特點，設計宗地類不動產登記數據整合流程，采取分類處理的方式，在認真分析不動產登記數據中宗地屬性的基礎上，通過基于宗地代碼的信息自動提取方法將地籍數據庫信息自動提取至宗地屬性表并進行嚴格的質量檢查，建立不動產登記原始庫。通過整合試驗區(qū)宗地類不動產登記數據驗證其有效性。

宗地；不動產登記；數據整合；地籍數據庫；宗地代碼

1 引 言

隨著《不動產登記暫行條例》的頒布實施和各地不動產管理機構的設置及不動產權利證書的發(fā)放，全國各地展開了不動產數據整合建庫、信息系統(tǒng)建設的研究。早在20世紀末期，已有專家開展不動產地籍信息系統(tǒng)建設的研究，如呂永紅從系統(tǒng)框架、功能、標準、數據管理等方面介紹了如何建設不動產地籍信息系統(tǒng)[1]；呂亮卿等在AutoCAD和FOXPRO的基礎上研發(fā)了不動產地籍和產權登記信息系統(tǒng)[2]。當時全國未提出不動產登記工作，僅從數據管理方面考慮如何提高地籍數據的利用效率，對不動產登記響應不足。

當今，為有效響應不動產登記工作，吳金榮等提出了基于GIS的不動產信息管理系統(tǒng)[3]；李乃強從技術路線、建設內容、建設目標等方面介紹如何建設不動產登記管理系統(tǒng)[4]；海口市針對本地現狀研究了如何建設不動產數據庫管理系統(tǒng)[5]。國土資源部《不動產登記信息管理基礎平臺建設總體方案》明確指出，通過數據整合、建立標準規(guī)范的數據庫體系是不動產登記業(yè)務辦理和查詢共享的信息保障。地方國土部門積累了豐富的不動產地籍數據，如何有效整合利用已有不動產地籍數據，尤其是宗地類數據變得尤為重要。

在數據整合方面，《不動產登記數據整合技術規(guī)程(試行)》[6]從不動產數據整體(土地、房產、林地、海域)介紹了數據整合的原則、流程、工作步驟等，說明了各類不動產登記數據整理、各類不動產登記數據整合關聯(lián)和各類不動產登記數據入庫，可有效指導不動產登記數據整合工作，但其對宗地類不動產登記數據整合的描述不夠詳細，不能直接應用于實際生產。本文針對濟南市不動產工作現狀，結合濟南市宗地類不動產登記數據特點，從整合流程、整合方法、歷史數據管理、質量檢查等方面對濟南市宗地類數據整合方法進行了探討，通過試驗區(qū)驗證該方法的有效性，為濟南市不動產登記數據整合工作提供技術保障。

2 整合流程

分析濟南市宗地類不動產登記數據管理現狀，制定數據整合的技術流程。

2.1 數據管理現狀

《不動產登記數據整合技術規(guī)程(試行)》中將不動產登記數據整合分成三種情況，分別為①已建成的土地、房產等數據庫；②已有不動產登記電子檔案或部分電子數據；③沒有電子數據只有不動產登記紙質檔案。

濟南市宗地類不動產登記數據歸國土部門管理，其中，濟南市國土資源局管理的市轄六區(qū)(歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū))數據已建立了地籍數據庫和信息管理系統(tǒng)，現在正改造完善全流程網上審批服務監(jiān)管平臺，便于國土業(yè)務的監(jiān)管和不動產登記數據庫的管理，屬于第一種情況。三縣一市(商河縣、平陰縣、濟陽縣、章丘市)國土局依賴市局對數據進行管理，部分數據屬于第三種情況，即沒有電子數據只有宗地地籍日常登記紙質檔案。

2.2 整合技術流程

依照《不動產登記數據庫標準(試行)》[7]創(chuàng)建不動產登記數據庫體，根據不同情況將現有地籍不動產數據錄入數據庫，形成不動產登記原始庫(簡稱原始庫)。

針對沒有電子數據只有宗地地籍日常登記紙質檔案的情況，首先根據地籍數據整理規(guī)范將紙質資料電子化，生產規(guī)范化PDF文檔資料；之后確定數據庫庫表各屬性項與PDF文檔的對應關系；最后根據確定的對應關系將屬性信息逐條錄入原始庫。

針對已建立了地籍數據庫和信息管理系統(tǒng)的情況，首先確定地籍數據庫各屬性項與原始庫各屬性項之間的對應關系，同時確定無對應關系的原始庫屬性項；之后根據確定的對應關系編寫將屬性信息提取至原始庫的程序；最后通過程序將屬性信息自動提取至原始庫，同時將無對應關系的屬性信息通過關聯(lián)PDF文檔逐條錄入原始庫。

濟南市宗地類不動產登記數據整合技術流程如圖1所示：

圖1 濟南市宗地類不動產登記數據整合技術流程圖

3 整合方法

根據數據整合流程，通過對應關系確定、圖屬關聯(lián)、圖文一體化、信息自動提取等方法，將濟南市宗地類不動產登記數據整合進入不動產登記原始庫。

3.1 對應關系確定

不動產登記原始庫中的數據分為空間數據與非空間數據兩類。

對于空間數據，行政區(qū)、行政區(qū)界線、地籍區(qū)、地籍子區(qū)數據可從濟南市地籍數據庫內自動提取。宗地基本信息數據根據該宗地在地籍數據庫中是否存在分兩種情況獲取，數據庫中不存在時，直接從掃描標準化后的PDF文檔內提取，手動錄入各項信息；數據庫中存在時，建立庫表間對應關系自動提取，其屬性項對應關系如表1所示。宗地變化信息數據在濟南市地籍數據庫歷史庫內已存在，此處不提取信息，待確有信息變化時逐項錄入。

宗地基本信息各屬性項對應關系表 表1

對于非空間數據，土地所有權、建設用地使用權、權利人數據的對應關系確定與宗地基本信息類似。原始庫中一個庫表的各屬性項信息可能來源于地籍庫中不同的庫表。

3.2 圖屬關聯(lián)

圖屬關聯(lián)指建立給定對象的空間圖形與屬性之間的關聯(lián)關系，使其既可以通過圖形查詢屬性，又可以通過屬性定位圖形。

圖屬關聯(lián)既包括圖形與自身屬性的關聯(lián)，又包括宗地空間數據與關聯(lián)屬性的關聯(lián)。商業(yè)化的空間數據庫(Oracle+ArcSDE)已很好地實現了圖形與自身屬性的關聯(lián)，空間數據與關聯(lián)屬性間可通過屬性表外鍵屬性項實現。不動產登記原始庫通過“不動產單元號(BDCDYH)”屬性項實現庫表間關聯(lián)；地籍數據庫通過“地籍號(DJH)”屬性項實現庫表間關聯(lián)；不動產登記原始庫與地籍數據庫之間通過“宗地代碼(ZDDM)”屬性項實現兩個庫體之間的關聯(lián)。

宗地代碼編碼規(guī)則如圖2所示，詳細編碼規(guī)則參見《地籍調查規(guī)程》(TD/T 1001-2012)。

圖2 宗地代碼編碼規(guī)則

濟南市已完成宗地代碼編制工作，確定了地籍區(qū)、地籍子區(qū)范圍和代碼，制定了濟南市宗地代碼編制規(guī)則并將地籍數據庫內宗地數據的宗地代碼賦予唯一值。3.3 圖文一體化

圖文一體化指將矢量圖形與相關的文檔、語音、視頻等多媒體信息相關聯(lián)，實現一體化管理。通過圖文一體化，將宗地與PDF文檔關聯(lián)，實現以圖管檔、以圖查檔、圖檔一體[8]。

濟南市地籍數據通過規(guī)范化文件夾、文件命名，庫表內存放相對路徑的方法實現圖文一體化。具體關聯(lián)關系為：宗地→地籍號屬性→擴展屬性文檔路徑→PDF文檔。

參照地籍數據圖文一體化關聯(lián)模式，以標準化名稱(地籍調查表、宗地圖、土地登記審批表等)命名PDF文檔，同卷PDF文檔存放在以宗地代碼命名的文件夾內，實現宗地與PDF文檔的關聯(lián)，關聯(lián)關系為：宗地→宗地代碼→通過名稱判斷文檔是否存在→PDF文檔。3.4 信息自動提取

以地籍數據為基礎，以宗地代碼為索引[9]，通過信息關聯(lián)提取算法，利用VS開發(fā)工具，實現信息自動提取。

信息提取算法為：①遍歷宗地地籍數據；②獲取一條宗地信息；③提取該宗地代碼；④通過宗地代碼獲取關聯(lián)信息；⑤根據屬性項對應關系將宗地信息和關聯(lián)信息寫入原始庫；⑥執(zhí)行數據遍歷，重新執(zhí)行步驟②，直至最后一條宗地信息。

通過信息自動提取，將濟南市地籍數據庫內宗地類數據自動提取至不動產登記原始庫，通過數據歸并、冗余數據剔除、信息補錄等操作，完善不動產登記原始庫。3.5 質量檢查

數據經整合錄入不動產登記原始庫，經嚴格的質量檢查后，才可導入不動產登記數據庫。質量檢查需檢查出原始庫內數據的錯誤并對其進行修改，根據檢查方式不同可分為自動檢查自動修改、自動檢查人工修改、人工檢查與修改三類，具體的檢查流程如圖3所示：

圖3 質量檢查流程圖

自動檢查自動修改：對空間參考、數據命名、應空非空可采用編制自動檢查程序，檢查出錯誤數據并自動修改的方式進行檢查。此類方法效率高、檢查快，但需要有嚴格的檢查和修改規(guī)則。

自動檢查人工修改：對代碼規(guī)范、值域范圍、空間拓撲關系、非空卻空采用編制檢查規(guī)則自動檢查出錯誤數據，人工對錯誤逐項修改的方式進行檢查。此類方法需要有嚴格的檢查規(guī)則，檢查效率高、實現方便，但修改耗時多，占據修改的大部分工作。

人工檢查與修改：對空間位置準確性、屬性正確性等采用人工對數據逐項檢查，檢查出錯誤數據做好記錄并返還復改的方式進行檢查。此類方法操作簡單、實現方便，但效率低，占據檢查的大部分工作。記錄錯誤數據可總結錯誤規(guī)律，發(fā)現易錯點，便于發(fā)現和制定自動檢查規(guī)則，提交檢查效率。

質量檢查時，對自動提取的數據進行隨機抽樣檢查，對逐項錄入的數據進行全部詳查。

4 歷史數據管理

濟南市地籍數據庫包含現勢庫和歷史庫兩個數據庫，通過操作現勢庫實現信息管理系統(tǒng)各功能，通過歷史庫存放管理歷史數據。在對宗地類不動產登記數據整合時，僅整合提取現勢庫內地籍數據，通過庫體間關聯(lián)實現對地籍歷史數據的查詢和使用。不動產登記原始庫內雖未存放歷史數據，但需設計其歷史數據存放策略，便于不動產登記業(yè)務開展過程中歷史數據的存放和管理，并將地籍歷史庫內的數據逐步提取至不動產登記歷史庫。

對歷史數據的存放分數據端區(qū)分和顯示端區(qū)分兩類。數據端區(qū)分是將現勢數據與歷史數據存放在不同的屬性表內，此類方法便于數據的顯示和管理，但數據組織復雜，會出現數據冗余；顯示端區(qū)分是將現勢數據與歷史數據存放在同一屬性表內，通過時間或特定屬性項區(qū)分現勢數據與歷史數據，此類方法數據量小，但數據結構復雜，要求有嚴密的顯示算法。濟南市地籍歷史庫采用數據端區(qū)分的存放策略，將歷史數據存放在不同年份的屬性表內；不動產登記歷史庫采用顯示端區(qū)分的存放策略，在屬性表內添加生命周期時間屬性項。

添加生命周期時間屬性項后，可將時間粒度細化到天，便于對歷史數據進行精細化管理和統(tǒng)計分析，提高數據利用效率，拓展應用范圍和深層。通過Oracle+ArcSDE[10]創(chuàng)建不動產登記歷史庫，開發(fā)專門的系統(tǒng)功能實現歷史庫的管理和使用。

5 試驗區(qū)驗證

根據濟南市不動產登記現狀，選取覆蓋所有類型、數據全面、內容復雜的街區(qū)作為試驗區(qū)，進行宗地類不動產登記數據整合入庫工作。已建立地籍數據庫和信息管理系統(tǒng)的情況選取濟南市歷下區(qū)某街道辦作為試驗區(qū)；沒有電子數據只有宗地地籍日常登記紙質檔案的情況選取濟南市濟陽縣某鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為試驗區(qū)。

根據本文數據整合流程，采取分類處理的方式，通過基于宗地代碼的信息自動提取方法將地籍數據庫信息自動提取至不動產登記原始庫，通過嚴格的質量檢查完善數據庫，完成數據整合入庫工作。試驗區(qū)數據整合工作證明了該方法的有效性和實用性，為開展?jié)先凶诘仡惒粍赢a登記數據整合工作提供技術保障。

[1] 呂永紅. 不動產地籍信息系統(tǒng)[J]. 測繪通報，1997(4)：33～35.

[2] 呂亮卿，沙晉明，田曉紅等. 不動產地籍和產權登記信息系統(tǒng)[J]. 測繪工程，1999，8(4)： 52～57.

[3] 吳金榮，朱洪軍. 基于GIS的不動產信息管理系統(tǒng)設計與開發(fā)[J]. 測繪與空間地理信息，2010，33(2)： 169～171.[4] 李乃強. 不動產登記管理系統(tǒng)設計研究[J]. 現代測繪，2015，38(6)：37～39.

[5] 趙虎川，翟林，廉光偉等. 基于GIS的地下管線資產數據入庫檢查與更新[J]. 城市勘測，2013(4)： 63～67.

[6] 不動產登記數據整合建庫技術規(guī)程(試行)[S].

[7] 不動產登記數據庫標準(試行)[S].

[8] 袁寶華，姚建忠，黃歡. 不動產測繪成果的整合與利用[J]. 不動產登記，2015：52～54.

[9] 王履華，孫在宏，彭英等. 不動產登記信息數據整合及管理基礎平臺建設研究[J]. 地理信息世界，2014，21(4)：76～81.

[10] 魏金明，仲偉政，張濤. 基于eYaImage與ArcSDE的空間數據組織方法初探[J]. 測繪通報，2012(1)：84～87.

Data Integration Method of the Parcel Real Estate Registration

Wei Jinming，Zhang Xueming，Wu Chuang

(Jinan Geotechnical Investigation and Surveying Institute，Jinan 250013，China)

For the effective integration of Ji'nan the parcel real estate registration data，according to the characteristics of real property registration and cadastral database construction status data，combining the types of real estate registration data，design the real estate registration data integration process，take the way of classification processing，after a careful analysis of real estate registration based on parcel attribute by parcel code automatic information extraction method of the cadastral database automatic information extraction to parcel attribute table and based on strict quality inspection，establish the real estate registration database. Its effectiveness is verified by the integration of the test area real estate registration data.

land parcel；real estate registration；data integration；cadastral database；uniform code of land parcel

1672-8262(2017)02-73-04

P208.1

B

2016—09—02

魏金明(1982—)，男，碩士，工程師，主要從事空間數據組織、國土數據整理、地理信息應用開發(fā)與遙感圖像處理等技術工作。