房地產企業成本管理探析

陳文群

摘要：近年來，“房子”成為關乎中國億萬老百姓家庭幸福和國家經濟穩定發展的關鍵問題。高額房價是土地價格拍賣價格成倍上漲、建材和工地人員工資等一系列成本飆升的必然結果。價格上漲壓縮了人們的購買能力，更影響了當地投資者的熱情，對整體經濟發展起到了負面作用。房地產成本攀升也阻礙了房地產企業自身的發展，削弱了其競爭力。因此，成本管理成為房地產企業的必修課。本文從房地產企業特點入手，探討什么是房地產企業成本管理，房地產企業進行成本管理的必要性以及優化房地產企業成本管理的措施，希望可以從理論和實踐兩個方面對房地產從業者有所啟發。

關鍵詞：房地產企業 成本管理

一、房地產企業特點

1.房地產項目啟動資金高，對金融融資依賴大

一個房地產項目的實施需要經歷拍地、設計、融資、建造、銷售等幾個過程。拍地和建造兩個部分需要的資金少則百萬，多則上億數級。通過自我融資很難滿足這么大的需求，其他分散企業經營管理權的股權融資則不利于管理層對公司的控制，進一步影響企業戰略目標的實現。因此，房地產如此之大的項目資金一般通過金融融資手段獲得。利用貸款手段，不斷獲得資金來支撐長至數年的項目周期，滿足企業的日常開支和大額的項目實施資金。

2.房地產企業經營風險大

正如上文所述，幾乎所有房地產項目周期都長達數年。從企業拍到地到最后房子的銷售，中間存在太多的來自政策或市場環境的不確定性，這些不確定性就增加了房地產企業的經營風險。比如，施工中的資金鏈斷裂、合同違約風險以及拆遷風險。房地產企業高風險的特點造就了其嚴格的內部控制。

3.房地產企業經營容易受到政策的影響

由于房地產企業經營過程中涉及的相關產業數量龐大，很容易受到宏觀經濟調控的影響。除此之外，投資金融政策也會影響到房地產企業的資金鏈問題，國家拆遷政策會影響房地產企業的成本，可以說房地產企業經營活動的政策性很強，各類投資、財政金融以及土地政策都會對其發展產生重要影響。

二、房地產企業成本管理

（1）企業對生產經營過程中發生的費用進行預測、計劃、決策、控制和考核等科學核算工作被稱為成本管理。企業有7個手段對成本進行管理，分別是：預測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核。這7個方面相互聯系、互為補充構成了成本管理體系。將成本管理變成一個事前管理、事中管理和事后管理相互連接的循環，是一種全方位的管理。

（2）房地產成本是指在房地產開發過程中產生的各種費用，在其銷售時得到回報。房地產成本的內容包括：土地購置費、基礎設施費、拆遷補償費以及建筑工程費、公共配套費在內的一系列投入費用。房地產成本存在數額大、涉及事宜范圍廣、成本核算周期長等特點，因此必須對其進行認真細致的管理，減少房地產項目開發過程中鋪張浪費的現象。

（3）房地產成本管理除了可以按照房地產項目開發的過程進行細分外，還可以根據成本管理本身的控制方法進行劃分，這種劃分方法易于理解，在實際工作中適用性也強。按照控制方法可以將成本管理分為三類，成本策劃階段的管理，成本控制階段的管理以及成本核算階段的管理。這三類成本管理工作有所側重，在成本策劃階段主要強調通過減小成本增大收益，從總體上進行成本核算，起到一個大局上的控制。控制階段的成本管理則更注重房地產企業運營過程中各個目標的實現，保證目標實現的基礎上再削減成本。核算階段的成本管理，則更加強調房地產企業先前所消耗的費用，以此為依據對已完成的項目進行造價，此階段成本管理要求成本核算及時準確。

（4）房地產企業成本管理融入在房地產項目開發的各個階段，包括多項內容。拍地階段的成本預測，這是房地產項目決策的重要依據，也對最終的項目開發利潤起到重要影響；項目設計階段利用更精準的信息再次進行成本測算；房地產項目實施時進行目標成本管理和供應鏈成本管理；動態成本監控施工過程中的實時成本；后期銷售的營銷成本管理是最后一項重要的成本支出。這些成本管理構成一個體系，對房地產企業運營起到重要的監控作用。

三、房地產企業進行成本管理的必要性

1.成本管理保證了房地產企業的生存和發展

但凡企業都有兩個根本目標：生存和盈利。房地產行業中的企業數不勝數，各企業都在一片紅海中與其他企業進行競爭，這些企業必須要保證其自身的競爭力，先謀求生存再談發展。房地產企業生存和發展的要求就是每個房地產項目整體獲得的資金要大于企業支出的資金，長期的資不抵債一定會帶來破產的結局。所以，實施成本管理，用科學的方法減少支出，增加收益是企業長遠發展的必由之路。

2.通過成本管理提高房地產企業的經營水平

成本管理這一指標不僅僅是衡量企業成本管理工作的質量，也可以衡量產品的質量、物資管理等多項管理水平。成本管理工作一旦做好，也保障了企業整理經營管理水平。比如，成本管理工作做好了，劣質產品率自然降低了，這是相互聯系的內容，企業的質量管理工作自然得到了改善。除此之外，成本管理還與勞動管理息息相關，人力資源成本是企業成本的重要方面，優化人員結構，減少企業人員冗余，提高員工工作積極性這些手段都可以減小勞務成本，最后的結果都會體現在成本管理績效上。因此，成本管理是一個綜合的經濟管理水平的指標，這個工作必不可少。

3.成本管理是房地產行業必要的戰略

房地產在中國是一個新興行業，整個行業的利潤是相當豐厚的，房地產企業之間的競爭是巨大的，競爭理論認為，企業采用低成本戰略、差異化戰略或者集中化戰略才能在競爭中取勝。但是囿于房地產行業本身的特點，采取差異化戰略存在一定的難度。房地產行業占用巨額資金的特點也變成了采用集中化戰略的障礙。所以，更好地采取低成本戰略是房地產企業獲勝的關鍵。實施成本管理是實行低成本戰略的重要途徑，因此成本管理這一管理手段成為房地產企業管理必不可少的內容。

4.進行成本管理是房地產企業特點決定的

房地產項目開發周期長是房地產企業的一個特點，在較長的一個工作周期中，實施全員、全過程以及全要素的成本管理就成為必要了。房地產從業人員經常會出現誤解，認為房地產項目開發的成本主要來自于建造材料或者設備，在建造之前對這一項進行預算管理就可以控制住成本，導致其在其他環節中，各種浪費現象頻繁發生。比如，宣傳費用報銷過度，工期延長帶來成本增加。所以，房地產企業實施成本管理是必要的，將任何微小的環節和任何要素納入到管理范疇之內，全員參與企業的成本管理才是實現成本管理的核心。

四、優化成本管理的建議

1.做好前期成本測算

前期準確的成本測算是房地產企業后期獲益的關鍵。房地產企業成本管理工作的起點就是對一個項目的成本測算，一個明智的決策可以讓項目獲得高額利潤。房地產拍地的決策不能僅憑決策者主觀臆測，應當對拿地以后的項目成本進行完整有依據的核算，降低決策的風險，避免銷售利潤微薄、占用資金的現象發生。

2.強化合同管理

房地產成本中期控制主要是通過嚴控招投標管理和合同管理，盡量減少工程變更簽證，這樣可以有效解決工程造價不受控。房地產企業發生合同糾紛和施工索賠會增加工程費用。所以，房地產企業應當加強法律意識，明白合同是受法律保護的文件，不得隨意變更。同時，提高企業擬定合同質量，對合同中的條款充分溝通，對合同用詞仔細斟酌，嚴密推敲，以此來保證合同的順利履行，減小意外成本。通過實施合同管理強化中期控制，為房地產企業施工減小風險和成本。

3.控制工程成本

工程成本是建筑項目成本的主要組成部分，占總成本的一半，主要包括物資，分包成本、室內裝飾等部分組成。對這一主要構成部分進行控制是實施成本管理的關鍵。第一，盡量使用具有相同功能的新材料來代替昂貴的材料，研發更加節省人力和物力的新工藝來減小工程成本。第二，成本控制目標一旦確定，各部分應當立馬拆分成本，將其細化為具體的成本控制指標分別控制土建、安裝、消防和弱電等不同的工程的成本。各個不同工程根據自身的目標對材料進行選擇達到成本控制目標。第三，在采購和招標過程中堅持貨比三家原則，加強對采購方或者分包商的資格審核、公開考核，將公平公正融入到整個過程中，降低成本。

4.提高全員參與成本管理意識

成本管理不僅僅是財務部門的工作，更是各個部門相互溝通相互配合完成的一件事業。將成本管理提高到戰略的高度，通過座談會、培訓或者其他企業參觀的形式來提高所有工作人員的成本管理意識。

五、總結

房地產企業進行成本管理是一項任重而道遠的工作，其成功實施的收益也是巨大的，因此，房地產企業應當牢牢把握本企業的特點，在準確核算成本計劃的基礎上，實施強化勞動合同、控制工程成本等措施在內的一套控制成本的舉措，積極提高全員參與意識，真正提高企業收益。

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（作者單位：深圳市賽格集團有限公司）