三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的研究綜述

侯文麗

近年來，源起于國外的分時度假，旅游房地產(chǎn)在國內(nèi)也發(fā)展的如火如荼，國內(nèi)學者對它的研究也日漸加深。在我國，行業(yè)界已把旅游和地產(chǎn)相結(jié)合的項目作為了投資的新熱點，兩者有效結(jié)合，可以同時拉動國家的兩項產(chǎn)業(yè)發(fā)展。本文以我國的國際旅游城市三亞為依托，重點闡述一下它的旅游房地產(chǎn)發(fā)展狀況，分析與整合出其現(xiàn)發(fā)展的問題，對我國的國際旅游城市三亞今后的旅游房地產(chǎn)發(fā)展提出相應的展望，為三亞市旅游房地產(chǎn)長效發(fā)展給予一定程度的啟示，為該領域今后深入研究做出強有力的理論支撐。

引言

旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)都是我國第三產(chǎn)業(yè)中依托性、附加性、關(guān)聯(lián)性高的產(chǎn)業(yè)，二者相互融合，成為旅游業(yè)界和地產(chǎn)業(yè)界都關(guān)注的交叉型新熱點。

旅游房地產(chǎn)是我國首次提出的新有名詞，它的前身是西方國家的“分時（timeshare）”。早在1964年，法國阿爾卑斯山地區(qū)銷售其別墅度假村，就以這種分時的方式，繼而，旅游地產(chǎn)的初步形態(tài)就在法國誕生了。隨后在瑞士及歐洲其他國家慢慢開展。20世紀70年代時，分時銷售進駐美國，美國的房產(chǎn)商在銷售時引入了“時權(quán)”的概念，并漸漸在歐美形成了“假期交換系統(tǒng)”。在亞洲，隨著經(jīng)濟發(fā)展，消費者旅游從觀光慢慢向度假轉(zhuǎn)變，特別是沿海的國家或者城市，利用其優(yōu)越的濱海資源，提出了多種分時的休閑度假類項目，激發(fā)了旅游地產(chǎn)的需求，引來了金融、地產(chǎn)、酒店管理機構(gòu)等各界人士介入旅游業(yè)，此時，旅游房地產(chǎn)以一片大好的形式迅速在亞洲各國發(fā)展起來。

一、國內(nèi)外定義

旅游房地產(chǎn)是中國首創(chuàng)的新有詞匯，在國外的文獻中很難直接找到其相關(guān)定義，只有些許類似的表述，如Resort Property（度假地不動產(chǎn)）； Resort Real Estate（度假地房地產(chǎn)）； Recreational Property （休閑不動產(chǎn)）；Recreational Rwal Estate（休閑房地產(chǎn)）等。還有一種類似于汽車旅店、度假村等非常規(guī)的住宿形式。早起西方國家雖以分時方式開展了旅游房地產(chǎn)，但對于分時度假卻沒有統(tǒng)一的定義，主要原因是其考慮問題的角度和切入點有所不同。其中Randall （ 2002）研究指出，分時度假是指人們在某個度假地購買住宿設施（如公寓或者酒店客房等）的一段時間（一般一個星期或者更長時間），購買者在每年的這段時間擁有這處房產(chǎn)的使用權(quán)。

分時引入中國后，在國內(nèi)以度假的形式創(chuàng)新發(fā)展開來，首先以產(chǎn)權(quán)酒店這種形式開展，而后房地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)了契機，便把旅游房地產(chǎn)這個理念在業(yè)內(nèi)傳播開來。但我國的旅游房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，繼而研究者對旅游房地產(chǎn)的概念也是眾說紛紜。首先是沈飛（2003）對旅游房地產(chǎn)概念的界定。他認為旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷，全部或部分實現(xiàn)了旅游的功能，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對象為旅游物業(yè)。他對旅游房地產(chǎn)的界定啟發(fā)了其他研究學者的靈感，并將他的這一定義多次引用。隨后，孫紅亮、王珊（2002）通過研究認為旅游房地產(chǎn)是一種旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的新模式，通過設計、開發(fā)并對其專業(yè)策劃及市場營銷而形成一種新型的物業(yè)開發(fā)模式，也是一種全新的產(chǎn)業(yè)模式。旅游房地產(chǎn)包含了旅游、休閑、度假、養(yǎng)老等多種形式，其本質(zhì)是以全部或者部分實現(xiàn)旅游功能的房地產(chǎn)。其后，胡浩、汪宇明（2004）認為：旅游房地產(chǎn)是以旅游為目標，以資源（景區(qū)）為賣點，以房地產(chǎn)開發(fā)與銷售為手段，實現(xiàn)以全部或者部分旅游功能的房地產(chǎn)發(fā)展。還有諸多研究學者，如鄒益民（2004）、宋丁（2003）、祝嘩（2005）、鄭靜（2008）等也把旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，從分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、度假村這些角度，以景觀、生態(tài)、文脈以及資源作為實現(xiàn)旅游房地產(chǎn)的主要內(nèi)容，實現(xiàn)有度假功能的房地產(chǎn)開發(fā)與營銷，從宏觀和微觀的兩方面對旅游房地產(chǎn)加以界定。

二、三亞旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

三亞市是我國國際旅游島中的一座美麗的濱海城市，地處我國最南端，也是我國唯一一座熱帶氣候的城市，擁有1919.6平方千米的土地面積。三亞有著豐富的濱海旅游資源，境內(nèi)海岸線長達209千米，三亞灣、大東海、亞龍灣、海棠灣、天涯海角、南山文化等集中的傍海景區(qū)中外聞名。不僅具備現(xiàn)代國際旅游五大要素——陽光、空氣、海水、沙灘、植被，而且還擁有河流、港口、溫泉、巖洞、田園、熱帶動植物、民族風情等各具特色的旅游資源。

作為一座國際旅游城市，三亞的房地產(chǎn)業(yè)從誕生之日起就與旅游業(yè)有著不可分割的聯(lián)系。首先，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)二者一直是互利雙贏的關(guān)系，旅游業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)擴大并提升了知名度，憑借濱海的自然旅游景觀，為房地產(chǎn)業(yè)起到了潛在的宣傳效應。其次，景區(qū)的開發(fā)與建設也拉動了周邊的房地產(chǎn)業(yè)的銷售和發(fā)展，提升地產(chǎn)業(yè)的價值。當然，就是由于地產(chǎn)業(yè)如此的迅猛發(fā)展，讓游客非居無定所的安心旅游，充分享受國際旅游城市的陽光、空氣和海水，強化的旅游的吸引力。

三亞這座特殊的城市恰好給旅游房地產(chǎn)這個新興產(chǎn)業(yè)一個契機，使三亞的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都找到了一個最合理且有利的發(fā)展方向。自從1996年中國度假休閑旅游開幕式在三亞市亞龍灣成功舉行，凱萊度假酒店正式起航后，相繼有幾十個大型度假酒店紛至沓來，旅游項目緊隨投建，拉開三亞市的旅游房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展新篇章，至今已有二十年，現(xiàn)階段三亞旅游房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)以下特征。

1.產(chǎn)品分布；三亞市旅游房地產(chǎn)大部分分布區(qū)域為景觀區(qū)域，以海景、河景、山景資源為主，目前在大力開發(fā)海景沿線的橫向發(fā)展基礎上，加強其縱深發(fā)展。

2.產(chǎn)品特征：三亞市旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品形式以產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓、住宅和別墅為主，為島外的客戶提供“第二居所”等，旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品中以住宅和公寓所占比例居高。

3.置業(yè)人群；據(jù)調(diào)查研究顯示，絕大多數(shù)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的購置者來自于島外，該群體占三亞市樓盤客戶總體的85%以上，且基本為二次或者多次置業(yè)者，集中來源于東北部高寒地區(qū)、長江三角洲經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。

三、三亞旅游房地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題

（一）定位不準，模式守舊，缺乏創(chuàng)意

長期以來，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式均為“到此一游”的模式，即“地靠優(yōu)美的自然景致；周邊有舒適的大小酒店；通往景區(qū)的便捷大道”。符合客戶的“一游”目的。但這種開發(fā)形式及其老舊，內(nèi)容經(jīng)久不變，毫無新意，消費水平也略顯偏低。這種粗獷式的發(fā)展，短期內(nèi)確實可以拉動三亞旅游與地產(chǎn)的高速發(fā)展，但是長期效益無法立足，單純是擴張式的開發(fā)消費，致使自然資源消耗量增加，其實對經(jīng)濟發(fā)展的長效性貢獻率極為低下。

（二）開發(fā)經(jīng)營水平差

首先，有礙景觀，破壞景觀氛圍。大部分開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)時，只考慮旅游者的視角，不顧及自然資源是否會被合理開發(fā)，任意開發(fā)景點景觀。其次，無序開發(fā)，破壞海洋生態(tài)，海洋生態(tài)系統(tǒng)很薄弱，一旦嚴重破壞，會導致無法恢復。再次，隨意開發(fā)，過度開發(fā)，粗制濫造，文化品位低下，無法推進三亞經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。有些房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)時不顧及自然環(huán)境，也不顧及社會條件，大量開發(fā)，只為獲取利益，致使旅游房地產(chǎn)項目缺乏創(chuàng)新、不具個性、趨同化現(xiàn)象嚴重，開發(fā)走低級路線。

（三）基礎設施缺乏、配套服務不完善

發(fā)展旅游房地產(chǎn)并不是一個單項工程，它的發(fā)展需要系統(tǒng)性的配套區(qū)來輔助完成，現(xiàn)在三亞的旅游房地產(chǎn)是大量開發(fā)與銷售，但是數(shù)據(jù)顯示，入住率尚不達百分之十，很多開發(fā)完的樓盤卻沒有物業(yè)管理。由于開發(fā)商考慮成本因素，致使開發(fā)的樓盤地處開發(fā)成本低的自然景區(qū)內(nèi)，該地段遠離繁華的市區(qū)商貿(mào)，使得客戶衣食行成了困擾性的問題，居住地偏遠，旅游信息閉塞、交通運輸不便、餐飲娛樂匱乏、郵電醫(yī)療不足、通訊網(wǎng)絡設施等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的基礎設施配套建設不完善。

（四）專業(yè)人才匱乏

縱觀全區(qū)，從三亞的市場戰(zhàn)略和定位來看，三亞市旅游房地產(chǎn)現(xiàn)開發(fā)及需求量較多，需要類型豐富且質(zhì)量更優(yōu)的產(chǎn)品。這對于旅游房地產(chǎn)商來說，即有提出了更高的要求，那么旅游房地產(chǎn)商在發(fā)展交叉行業(yè)時需要高要求的選拔人才。但是立足當下，三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展中現(xiàn)有的人才從數(shù)量到質(zhì)量；從智力到能力還遠遠不能滿足行業(yè)發(fā)展的高要求。三亞市的專項培訓設施、機構(gòu)不健全；中介組織不發(fā)達且福利待遇不及消費水平等制約因素的存在，使得三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)對于所需的高素質(zhì)、高質(zhì)量的專業(yè)人才的吸引力不強。

（五）建筑材料的使用需深入

三亞地處熱帶，一年不以春曉秋冬劃分四季，而是以旱雨分為兩季，雨季時紫外線強、雨水多、溫度較高，空氣潮濕，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展也會收到氣候的影響，略顯停滯，但研究表明，其他熱帶國家，如新加坡、馬來西亞、泰國等并不受該氣候因素影響，一年中各行業(yè)的發(fā)展較為均衡，因此，三亞市旅游房地產(chǎn)開發(fā)時使用的建筑材料需要深入研究與挖掘，是否可以用隔熱降溫材料，保證在雨季時，也可以使旅游房地產(chǎn)均衡發(fā)展。

四、結(jié)論與展望

基于上述分析，三亞市的旅游房地產(chǎn)的大幕剛剛拉開，發(fā)展前景也很可觀，國際旅游城市需要牢牢抓住這個大契機，把三亞旅游房地產(chǎn)真正發(fā)展起來，并與整個國際旅游島的發(fā)展結(jié)合起來，真正發(fā)揮這個新興行業(yè)的能力，拉動三亞整體經(jīng)濟。

旅游房地產(chǎn)是一個新興的產(chǎn)業(yè)，雖然目前國內(nèi)外還沒有一個統(tǒng)一的界定，但它的發(fā)展前景毋庸置疑，理論的總結(jié)源于實踐，所以滯后于實踐的發(fā)展也是情理之中。當下，市場要創(chuàng)新，經(jīng)濟要多元化，這位旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的切合點，三亞市應在互動中找尋新的發(fā)展模式。與此同時，三亞市旅游房地產(chǎn)在現(xiàn)階段的發(fā)展中存在諸多問題，我們應該清晰的認識到問題的存在，并找到解決問題的突破口。當然，我們也需要汲取的國外的先進經(jīng)驗，研究國外旅游房地產(chǎn)的發(fā)展歷程，他們在發(fā)展中遇到的問題也正是我們現(xiàn)在所經(jīng)歷的，具有很強的借鑒性。三亞的旅游房地產(chǎn)是當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的特色，應加強理論研究的規(guī)范化和實踐過程的規(guī)范化，堅持引入一流的地產(chǎn)商和一流的專業(yè)人才，改變現(xiàn)在三亞旅游房地產(chǎn)的數(shù)量多、規(guī)模小、開發(fā)模式守舊粗獷等問題。只有這樣，三亞旅游房地產(chǎn)才能走上有規(guī)劃的可持續(xù)發(fā)展道路。

（作者單位：三亞學院）