“去庫存”中的財務會計問題研究

楊一帆 何翕如 吳靈銘

摘 要：習近平總書記在中央財經領導小組會議中明確提出“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”的舉措。房地產行業作為國民經濟的支柱行業，其健康發展不僅關乎人們的日常生活，更關乎經濟運行的發展狀況。本文回顧了美國、日本、俄羅斯、泰國出現的房價過高、產能過剩的狀況，認為在房地產去庫存中應當關注企業融資結構質量、資產負債結構等問題，并提出了相應的解決措施來幫助房地產企業順利過渡供給側改革。

關鍵詞：去庫存 融資方式 房地產行業

中圖分類號：F275.3 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）03（c）-088-02

1 引言

2015年11月10日，習近平在中央領導小組會議上指出：“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側結構性改革，著力提高供給體系質量和效率。”這是“供給側改革”的首次提出。隨后召開的中央經濟工作會議上提出“去杠桿、降成本、去庫存、去產能、補短板”為供給側改革的五大任務。

隨著城鎮化的發展以及建設部對商品住房的扶持，人們傾向于投資房地產。國內房價不斷上漲，房地產行業發展態勢一片良好，不少大型企業紛紛轉投房地產行業，比如光明集團、海爾集團、美的集團等其他領域的龍頭企業。然而在過去的十多年中，房地產市場出現嚴重的利益失衡。地方政府的政績需求、房地產開發商的具體利潤空間，共同推動了房地產市場的火熱發展。不斷上漲的房地產價格既推進了這種無序開發的行為，也誘使全社會的各種投資投機者瘋狂地追逐利潤。一味地追求利潤而不考慮市場的需求情況，使越來越多的住房難以銷售出去。國家統計局公布的數據顯示，2015年末待售面積最為嚴重的是商品住宅房，面積高達71853萬平方米，房地產高庫存問題亟待解決。

2 財務問題

2.1 會計信息不對稱

房地產行業由于行業本身的獨特性，會計信息不對稱問題尤為突出。首先老百姓對于城市的規劃不了解，很多情況下都是政府為了增加財政收入，硬性要求城市改造。開發商利用信息不對稱，進行炒作哄抬房價，處于劣勢地位的老百姓只能為信息的不對稱買單。在“去庫存”的大背景下，房地產企業將會對庫存房的價格與用途做出一些重大調整，往往這些信息不會和盤托出。這種信息的缺失往往會使消費者消化庫存的時候存在疑慮，不利于高庫存的快速消化。

2.2 資產負債結構質量

對于房地產企業而言，企業的現金流量是一個企業最重要的支柱，一旦資金鏈斷流，企業隨時都可能面臨破產的境地。據國家統計局數據顯示，2016年9月房地產業土地成交價累計達5568.50億元，累計增長13.3%。前期投資高、資金回收期長使企業不得不需要大量的資金來維持項目的正常進行，這樣的行業特點使企業擁有很高的資產負債率。分析國家統計局披露的2009年～2014年房地產企業的資產負債結構，我國房地產行業年平均資產負債率高達75.3%（見表1）。靳明、楊廣領認為房地產行業的短期負債比率將極大地影響企業的經營[1]。張玲、杜鏊等[2]運用變量因子的方法，認為外部環境因素對房地產行業資本結構有重大的影響。

中央為了解決高庫存問題出臺多種寬松的信貸政策來刺激需求，除了降低首付比例、提高貸款額度外，還通過放寬提取條件和使用范圍、推行異地通貸、與商業貸款掛鉤等措施來放寬宏觀政策。一旦國家實施緊縮的貨幣政策，提高放貸要求，企業的整個資金結構就會被打亂，很有可能因為貸款不能及時還款，或是貸款沒有及時下放影響整個企業的經營狀況。

2.3 融資結構質量

據國家統計局公開數據顯示，2014年房地產開發企業國內貸款21242.61億元，貸款比例達17.41%，自籌資金50419.80億元，占比41.33%（見表2）。自籌資金、國內貸款占據融資額的半壁江山。而我國90%以上的房地產開發企業均為中小企業，中小企業因規模小、信用額度低等劣勢貸款額度遠小于大型的房地產公司。再者大型的房地產公司可以通過IPO上市來募集資金，而中小企業達不到上市的要求，融資情況更為艱難。

劉旦認為目前，我國房地產行業間接融資中銀行借款比重大。以銀行信貸為主的融資方式不僅不利于房地產企業的發展，而且對金融體系、宏觀經濟都有不良的影響。一旦國家財政吃緊，采取緊縮的財政政策，房地產企業很容易出現資金流斷鏈的情況。回顧2008年的美國金融危機，美國政府采取了寬松的貨幣政策，不斷降低貸款利率，希望通過房地產來拉動經濟，隨著房貸公司的股價暴跌，持有債券的金融機構大面積虧損，從而影響到整個美國金融市場的崩盤。因此房地產行業的融資結構的合理程度將會影響到金融市場的發展狀況。

2.4 成本核算

房地產企業確認收入要根據不同類型的建筑來區分。住宅建筑必須等客戶入住，即主要風險轉移時，才能確認為銷售收入，而商用寫字樓一般在簽訂銷售合同時即可確認銷售收入。房地產企業在確認收入的同時才能結轉成本。房地產本身的成本核算期長，結轉成本的時候容易因為間隔時間過長而造成成本計量不實的情況。

我國目前房地產行業的高庫存決定銷售的過程中期房與現房一同銷售的模式，這種混合銷售容易產生間接成本分配不準確的現象，影響成本核算的準確性，從而無法正確計算企業的生產成本、營業利潤等相關財務數據。

2.5 現金流的控制

去庫存的改革背景下，中央放松了信貸標準，使消費者更多地涌入房地產市場，房地產成交額上漲。根據國家統計局公布的數據，2014年房地產銷售額156535.68億元，平均每天可達434.821億元，大額的交易將會給房地產企業注入大量的現金。同時每天往來的原材料購進、支付的工程款，都涉及到現金。房地產企業一旦疏于對現金的把控，就會出現現金流短缺的現象，造成企業的財務危機。楊鎮、郝晨[4]通過對上市公司的實證研究，認為企業擁有的自由現金流量越多，越容易發生過度投資。因此如何確定留存在企業日常經營中的自由現金也是房地產企業需要深思的問題。

3 對策與建議

3.1 完善市場監督機制，增加或有事項的披露

要想真正地解決房地產行業的會計信息不對稱現象，一方面要完善市場監督機制。證監部、房管局等部門以自己的服務范圍為視角，全方面的審核房地產市場信息，提高房地產市場信息的準確度。另一方面房地產企業增加或有事項的披露，這樣不僅可以提高房地產企業的信息透明度，降低住房風險，而且便于投資決策者更加詳細地了解企業的經營狀況，做出正確的投資決策，保障自身的權益。只有房地產市場信息更透明、更可靠才能更好地幫助房地產企業在供給側改革背景下解決高庫存的狀況。

3.2 提高會計人員素質

會計人員作為會計信息的生產者，其專業素養的高低直接決定了會計信息的質量優劣。房地產具有項目工程浩大、日常經營活動復雜等特點，這給會計人員制造出不小的挑戰。房地產企業應當積極推進會計人員的繼續教育，結合定期考核制度，讓會計人員的專業素質能力緊跟行業的最新要求，提供高質量的會計信息。同時企業應加強會計人員的職業素養的教育。房地產企業涉及金額巨大，會計人員一旦徇私舞弊都將會給企業帶來滅頂的災難。培養一些具有創新能力的綜合型會計人才，幫助房地產企業進行準確的戰略選擇。

3.3 拓寬融資途徑，優化資本結構

拓寬融資渠道首先要加強相關的法律建設，完善證券市場。對于融資情況更難的中小企業應當加強與大型企業的合作，依托大型企業的融資渠道來達成自身的融資目的，資源共享，風險共擔，降低建筑成本。其次可以成立房地產發展基金，對企業信用高、項目績效佳的企業進行借款投資，力求共同受益。

3.4 規范成本核算流程

房地產行業要想準確地核算成本，必須要依賴一套規范、嚴謹的核算流程。明確成本核算的對象，根據每一個項目的建設工期、項目地點、施工團隊等特點來劃分不同的成本核算對象。分開核算直接成本與間接成本，將兩類成本與預算計劃進行對比，不斷調整項目的進展方案。加強對不同類型成本中細節的分類，保證會計人員在面對不同的日常業務時有一個明確的界定標準，做到筆筆精確。

4 結語

房地產行業作為國民經濟的支柱行業，庫存過高不僅影響了其自身行業的發展，同時房地產行業的上下游行業如鋼鐵行業、水泥行業均出現了產能過剩的狀況，不少企業已成為“僵尸企業”，“去庫存”刻不容緩。房地產行業單一的融資結構、過高的資產負債率都有可能成為房地產企業在“去庫存”改革中的障礙。房地產行業應當規范相關的法律法規，規范房價的制定機制，促使房地產行業平穩地消化過剩的產能。對房地產企業而言，加強企業成本管理、提高會計人員的專業素養使企業在供給側改革的背景下保持良好的發展勢頭。

參考文獻

[1] 靳明，楊廣領.房地產上市公司資本結構的影響因素分析[J].財經論叢（浙江財經大學學報），2008，140（6）.

[2] 張玲，杜鏊，任賀.外部環境因素對房地產行業資本結構的影響[J].經濟問題，2012（1）.

[3] 劉旦.我國房地產企業融資模式研究[J].中國房地產金融， 2011（7）.