關于城鎮基準地價更新工作的探討

顧一峰

摘 要：隨著城鎮建設的不斷發展，基礎設施進一步完善，現行的土地級差和基準地價已經不能明確反映城區實際狀況。因此，必須盡快對基準地價進行更新，以進一步規范和完善土地市場，促進土地市場健康發展，提高土地的集約節約利用水平。

關鍵詞：城鎮基準地價 理論依據 重要性 技術路線 成果引用

一、城鎮基準地價更新工作的重要性

基準地價是地價管理的核心，是政府建立和完善土地市場，規范土地交易行為，強化土地市場調整，維護土地市場穩定，保護土地所有者和使用者合法權益的有效手段；是防止地價大幅波動和土地投機，防止土地收益流失，促進土地合理利用的必要措施；是企業改制、清算和政府收土地有關稅費重要依據；也是深化土地使用制度改革，建立和完善社會主義市場經濟體制的迫切需要。目前，各地城鎮基準地價更新不及時，現行的土地級別和基準地價已不能準確反映土地市場的現實狀況。根據城鎮社會經濟發展、土地市場變化的實際和相關法律法規規定，應當盡快對城鎮土地級別進行調整，對基準地價進行更新，以進一步規范和完善地價管理，促進土地市場的健康發展和土地節約集約利用水平的提高。

二、基準地價更新的理論依據和原則

（一）基準地價更新的理論依據

1.土地區位理論。

區位理論是研究特定區域內人類經濟活動與社會、自然等其它事物和要素間的相互內在聯系和空間分布規律的理論。土地利用的實質既是對土地區位的利用，當我們把土地作為區位理論研究的客體，而把各種已有的地理要素和社會經濟活動的空間配置作為區位條件，分析研究這些條件在土地上的分布和變化特點，以及它們相互組合對土地價格發生的綜合影響作用，就可以根據土地區位條件造成的區位空間差異，劃分出土地級別，從而評估出基準地價。

2.地租地價理論。

地租是土地所有者憑借土地所有權得到的收入，是土地所有權借以實現的經濟形式，其本質就是收益權，即土地所有者從土地上獲得收益的權利。馬克思認為，任何社會只要存在著土地所有者和不占用土地的直接生產者，就有了產生地租的基礎。馬克思對地租產生的原因和條件進行了分析和研究，根據地租產生的原因和條件，把地租區分為絕對地租、級差地租和壟斷地租等幾種形式。

3.級差收益理論。級差收益是土地使用者因占有使用不同區位和不同土地質量的土地而得的超額利潤，土地質量差異是級差收益產生的根源。所謂土地質量差異，主要是城市每一地塊在商業集聚程度、交通條件、基礎設施、環境質量、文化娛樂設施、人口密度等方面優劣程度的差別。占有更優土地質量和區位的經營者，可以憑借其所處的具體地段，充分利用城市完善的各種設施，獲得社會經濟活動中最有利的條件，從而增加收益，得到超額利潤。

4.經濟統計理論。在土地定級估價中，首先要調查分析大量的自然和社會經濟數據，必須運用現代經濟統計理論和方法來分析、檢驗、處理各種調查數據，從去偽存真、去粗取精，使評定的土地級別與基準地價符合客觀實際。

（二）基準地價更新的原則

土地級別是城鎮自然、社會、經濟等要素綜合作用的結果。土地定級反映城鎮內部土地質量差異及其分布特點，體現土地資源的合理利用和最佳經濟效益、社會效益。因此，在土地定級中應遵循以下原則。

1.綜合分析原則。在城鎮土地定級中要全面考慮城鎮的商服繁華度、交通條件、基礎設施狀況、環境質量、自然條件、人口狀況及城鎮規劃等因素對土地利用效益的影響，并對這些因素進行綜合分析、研究，按差異劃分土地級別，使土地定級具有較高的準確性和可靠性，評測出合理、切實的土地級別。

2.主導因素原則。

影響土地質量優劣的經濟、社會、自然因素眾多，應找出一個或多個主要因素，作為劃分和評判土地級別的依據。在調查、分析、研究的基礎上，以該城鎮的商服繁華度、交通條件、基礎設施及環境條件等因素作為評定土地級別的主導因素。

3.地域分異原則。

地域分異原則是土地的自然和社會各因素不同組合的結果，它反映了地域間土地生產力或利用效益上的差別。土地定級應掌握土地區位條件和特性的分布與組合規律，并分析由于區位條件不同形成的各地域分異狀況，將類似地域劃歸同一土地級。

4.級差收益原則。

土地定級成果最終要為土地的合理利用服務，而土地利用的經濟效益和綜合效益主要通過土地利用所產生的級差收益表現出來，也就是說，土地的級差收益是反映土地質量特性的一個量化指標。因此土地定級應在初步劃分的土地級別上，對級差收益明顯的行業進行級差收益測算，測算值作為確定土地級別數目和了解行業級差收益及修訂初步劃分的土地級別的重要依據。

三、基準地價更新的技術路線與方法

（一）技術路線

1.土地定級技術路線。在定級時選擇對某種類型用地有影響的土地定級因素，計算因子作用分值及影響范圍，揭示不同因素在地域空間上的分布差異；同時根據若干專家對各類因素進行打分后確定的相互權重，在整個定級范圍內的坐標點進行因素作用分值疊加；依據疊加后的總分值，采用總分頻率曲線法，利用分值頻率直方圖初步劃分不同類型土地級別，并以樣點地價驗證土地級別，從而反映城市分類土地級別規律。

2.基準地價更新技術路線。在城市土地分類定級的基礎上，采用市場交易樣點、地價監測點等資料，經過評估、修正、檢驗等技術過程，結合產業政策、土地管理、城市規劃等因素，確定新的基準地價及其修正體系。

3.信息系統技術路線。以最新的 1：1000衛星影像圖片為基礎，同時結合城市總體規劃、土地利用總體規劃及城市街區圖編制工作底圖，對調查采集的各項數據通過計算機系統進行計算，達到所有的圖形、數據、表格等成果轉化為計算機信息數據，實

現計算機的信息化管理。

（二）技術方法

要合理反映城區土地質量及其分布特點，必須用一系列涉及土地本身特征的要素，對土地進行測定、描述，并采用評定各項要素的記述方法，分級分類反應出各地塊質量的差異。主要通過特爾菲法確定影響土地質量的因素、因子及其權重，采用相對值法和距離遞減法計算各類定級因素的作用分，采用網格法劃分各類定級單元，采用因素加權分值求和法計算各類單元分值，采用總分數軸法、總分頻率曲線法確定各類土地級別。

四、成果引用與建議

（一）宏觀調控土地市場、指導地產交易。在進行土地級別調整和基準地價更新工作以后，政府管理部門可利用基準地價及宗地地價修正體系迅速快捷地把握地價的大致水平，指導交易活動，規范交易行為。這對于制定合理的地價政策、建立正常有序的地產市場將起到積極作用。

（二）為城鎮規劃提供依據。城市土地開發、利用、規劃和基礎設施是一項綜合性強、涉及面廣的工作，而城市發展的前提是合理的城市規劃，這就要求城市規劃要準確分析不同區域土地質量的差異、優劣程度，要全面考慮不同區域的發展方向和開發潛力，尤其在進行房地產開發用地布局時必須綜合考慮城市土地級別狀況。因此，土地級別可以為城市規劃布局提供基礎依據。

（三）可以隨時為政府調控市場的變化。建立基準地價動態監測制度是城市地價成果現勢性、科學性、實用性的有力保障。通過地價動態監測，進行城市地價的空間和時間分析，總結地價隨空間和時間的變化規律，從而進行地價預測、土地市場分析。建立地價預警機制，為政府決策提供科學依據，為土地市場宏觀調控服務。通過對地價監測資料、地價管理和調控措施的分析，使管理者全面、及時地掌握地價趨勢與地產市場動態，從而制定科學可行的地價政策。