樓市調控進入“深水區”

樓市調控進入“深水區”

3月份以來，全國約30個城市發布樓市調控新政。其中，廈門、杭州、廣州等城市多次發布升級版調控政策；北京“多箭齊發”，打出調控“組合拳”。專家表示，因城施策是本輪調控的主要特點，凸顯出政府維護房地產市場平穩健康發展、抑制投機“炒房”的決心。

“三月魔咒”再應驗

“地產圈到了3月就會很緊張，因為1月和2月正好碰上春節返鄉潮，是全年交易最清淡的兩個月，到了3月買方的需求一般就會報復性反彈，成交往往非常火熱，量升價漲，政府要出手抑制也最可能選這個時候。”一位在地產界從業十幾年的資深人士表示。

2016年3月25日，上海政府突然頒布有史以來最嚴厲的調控政策，將非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計兩年提高到連續5年，二套非普通住房首付比例從四成激增到七成，“3·25新政”一舉使上海登上全國最嚴調控城市的位置，為買房資格設定的門檻比北京、深圳都要苛刻。

而今年3月又挑起了新一輪調控的浪潮。回顧前情，這次“三月行動”有著非常清晰的脈絡和鋪墊，2016年12月召開的中央經濟工作會議強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，從頂層傳遞出打擊投資性買房的明確意圖。

進入2017年3月，河北涿州、淶水、張家口等“環京區域”，有環滬概念的嘉善縣，杭州、南昌等省會城市先后施行或升級調控策略，正式拉開了2017年樓市調控的帷幕。

在今年的全國“兩會”上，“遏制熱點城市房價過快上漲”被寫入政府工作報告中。3月15日，就在2017年全國“兩會”結束當天，去年被業界稱為“樓市四小龍”之一的南京就動起真格擴大限購打擊面，將六合、高淳、溧水劃入限購區域，讓坊間充滿了又一波“山雨欲來”的觀感。

3月17日，政府工作報告起草組成員、國務院研究室副主任韓文秀在國新辦的新聞吹風會上表示，“在房地產調控方面，一是要落實地方政府的主體責任；二是要實行分類調控、因城施策。”話音剛落，北京、鄭州、廣州、石家莊同日出臺政策，奏響了新一輪調控的最強音。房需求，這對于當前上漲的房價壓力會有一定的抑制作用。

北京迎來史上最嚴樓市調控

今年全國“兩會”期間，北京及環京樓市的火熱情況受到各界關注。就在業內紛紛猜測樓市調控政策是否會在“3·30”這個節點公布時，3月17日下午，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，北京樓市調控進一步升級——自18日起，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

對比北京早前的調控措施，此次新政對二套房的調控更為嚴格，即購買二套房“認房又認貸”，且增加首付比例。

中原地產首席分析師張大偉表示，“認房又認貸”政策出臺，勢必會削弱目前的購

除了強化差別化信貸政策，北京市住建委出臺的相關文件還特別指出，今年以來，北京市規劃國土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應力度，保障土地有效供給。

目前已供應商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應計劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應量的7.3倍。到三季度末將完成全年商品住宅用地供應計劃260公頃，是去年全年實際供應量的2.5倍。

今年2月，北京市政府常務會議審議通過的《北京市2017年國有建設用地供應計劃》顯示，該市2017年商品住宅用地計劃供應260公頃，較上年下降七成。計劃公布后，有評論認為，未來土地資源供給持續下降，尤其是核心一二線城市，供地計劃持續銳減，地價緊隨攀升，勢必會帶來房價的上漲。

對此，北京市住建委特別表示，今年260公頃的商品住宅計劃供應量事實上超過了去年的實際供應量。此外，未來相關部門將加強調度，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目加快開發進度，盡快形成商品住房供應。

初步統計，目前北京拿地未開工和開工未銷售的房源有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一方面說明北京商品住宅下一階段的供應規模；另一方面，督促這20萬套庫存轉變為實際供應，將能起到穩定和引導市場合理預期的作用。

在新政出臺后，北京市住建委開始嚴查房地產中介市場，重點查處違規代理“天價學區房”、發布虛假房源及價格信息、參與炒房、哄抬房價等違法違規行為。北京市發改委3月22日發布了《關于規范商品房經營企業價格行為的提醒書》，提醒商品房經營者應在交易場所醒目位置明碼標價，實行一套一標；不得捏造、散布漲價信息，哄抬價格；不得相互串通，操縱市場價格。

樓市成交量開始下跌

從近期釋放的信息來看，遏制房價過快上漲、限制投機需求這一手仍將“硬下去”。而在政府的緊急降溫之下，北京樓市的成交量開始出現下跌。

來自克而瑞的統計數據顯示，2017年第12周（3月13日－3月19日），北京樓市的成交面積開始出現下跌，一周內成交面積為11.62萬平方米，環比下跌0.76%。而此前一周，北京市的成交面積環比漲幅為178.54%。

房產中介的數據似乎更能說明問題。來自鏈家的數據顯示，3月11日和12日周末兩天的帶看量分別為56256次和49870次，而“3·17新政”實施后的首個周末——3月18日和19日則降到了37339次和35133次。工作日的看房量更加慘淡，只有6699次看房，還不到平日的一半。

中原地產首席分析張大偉表示，網簽數據一直滯后于實際成交數據，對于北京來說，二手房市場滯后一個月左右，新建住宅目前簽約更加緩慢，預計在4月份將出現簽約高峰。但是在這一政策后，預計市場會快速平穩，二手房交易量會回到1.5萬～1.8萬套區間。

亞豪機構市場研究部總監郭毅表示,多方組合重拳之下，北京樓市成交量必然會應聲而降，加之嚴厲調控使市場預期走低，部分客群主動延后購房計劃，觀望情緒加重，購房需求萎縮，預計未來一段時間內成交量將持續走低，房價走勢將趨于穩定，二手房市場可能會出現一定幅度的價格下調，議價空間也會增加。

新政波及的“躺槍者”

在“3·17新政”出臺當天，北京各家房地產中介都在緊急聯系目前已經簽約的出賣人和買受人，了解客戶的貸款情況。對于眼下已經走到網簽階段的客戶，則力爭趕在當天18∶00網簽系統關閉前提交相關申請。

根據偉業我愛我家市場研究院統計，3月17日，北京全市共完成二手住宅網簽1497套，較前一日增加近40%，創2016年9月30日以來單日網簽量新高。到了18日，網簽量仍高達968套。而平時的網簽數量每天在100套左右。

目前北京二手房市場上70%的購房者都是先賣房、再買房。不少中介擔心，首付門檻提高后，很多人會重新考慮購房計劃，其中受影響最大的是已成交但還未網簽的群體，受沖擊的交易量保守估計在已成交的50%左右。

中原地產首席分析師張大偉表示，根據中原地產研究機構的“摸底統計”，新政發布前后，北京的新房和二手房成交總量約在4萬套，其中屬于新政執行范圍內的二手房總量約1萬套。“因認貸后，首付比例由首套提高至二套的購房量約1000到2000套。其中，湊不到首付而選擇棄房的約有幾百套。”

麥田地產的一名經理表示，像先賣房、再買房這樣的“連環單”在北京不算少數，目前他們正在努力協調幫助準備違約的客戶解決這類問題。該經理表示，即使合同上標明了“不可抗力因素”，但是否追究違約責任還是要看買賣雙方的協商結果。

受到新政波及的不僅僅是改善住房者，首次購房的剛需群體也受到了影響。新政規定暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款，緊接著，包括工行、建行等16家銀行在內的北京分行一致決定，即日起縮小首套房貸款優惠利率，最低折扣由9折調到9.5折。

據了解，此舉是為了貫徹國家宏觀調控政策導向以及《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，在國家貨幣政策穩健中性、市場資金價格趨升環境下，更好地支持實體經濟發展，防范金融風險。北京銀行相關負責人確認，基于當前市場環境，為有效防范金融機構信貸風險，推動房貸業務平穩健康發展，已將個人住房貸款利率最大優惠幅度從9折調至9.5折。

多地升級新政 接力調控

全國多地針對樓市調控再出新政。3月29日起，福州、杭州、廈門等地樓市新政正式實施。

福州市樓市新政規定，非戶籍者不得通過補繳個人所得稅或社會保險取得福州五城區購房資格；取得不動產權證未滿2年的不得上市交易。杭州市樓市新政明確認房又認貸，二套房首付款比例不低于60%，同時本地戶籍單身者限購一套房。廈門市樓市新政同樣明確認房又認貸，非戶籍購買180平方米及以下商品住房，需連續繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明。

2017年3月，據不完全統計，約30個城市加入調控大軍，平均每天1個城市，發布時間之密、覆蓋范圍之廣為近年罕見，有些是調控政策疊加，有的是首次實施。

業內人士感嘆，本輪調控會超過任何想象。3月26日，北京市明確規定，商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

這使得北京成為首個停止向個人出售商辦類項目的城市。為遏制學區房炒作現象，有媒體報道稱，北京市教委正研究論證擴大“多校劃片”政策，并通過隨機搖號的方式確定具體的學校學位，這就意味著通過學區房入學將大幅增加不確定性。

此外，北京市住建委也加大火力，近日連續加碼針對學區房的價格管控力度，明確通知中介機構對于單價超過15萬的房產不得掛網。

北京房地產調控介紹經驗

3月29日上午，住房和城鄉建設部在北京召開整頓規范房地產開發銷售中介行為電視電話會議。會上，住房和城鄉建設部部長陳政高對整頓房地產市場秩序提岀要求，副部長陸克華通報了30家違法違規房地產中介機構和開發企業名單。這也是繼去年連續三次通報96家違規企業和中介名單之后，住建部再次集中公開曝光違規企業名單。

會上，住建部要求各地持續整頓房地產市場秩序，重點整治房地產開發企業和中介機構的三類違法違規行為：一是壟斷房源，操縱市場價格；二是造謠生事，誤導市場預期；三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。

北京市住房和城鄉建設委員會主任徐賤云代表北京市介紹了房地產調控經驗和成果。徐賤云主任表示，自3.17后，北京出臺多項房地產調控政策，由住建委、發改委、工商、稅務等多個部門聯合成立了調控專班。截至3月28日，已經有9個在售項目停止網簽。據徐賤云介紹，目前北京房地產市場預期平穩、理性，下一步將堅決遏制房價上漲勢頭。

住建部表示，北京的房地產調控經驗值得各地認真學習。同時指出，加強二手房市場管理是調控當務之急，各地要因地制宜、綜合施策，盡快穩定二手房市場。對于市場出現的違法違規行為，住建部特別強調必須嚴厲打擊，出頭必打。

住建部在會上還表示，將一二手房納入統一管理，要配合金融主管部門繼續嚴肅查處資金違規進入房地產市場的行為。要求各地始終保持高壓嚴查態勢，持續打擊違法違規行為，依法從嚴從重處理，進一步凈化市場環境，切實維護群眾合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。必須將房價過快上漲的勢頭控制住，才能實現住有所居的房地產發展目標，促使商品住房回歸居住屬性。

樓市收緊 土地依然活躍

3月26日晚間萬科發布的2016年年度報告顯示，對12個城市的13個樓盤計提13.8億跌價損失。萬科執行副總裁孫嘉表示，這是審慎的原則，通過周邊的房價和未來的預期，我們認為基于市場的情況和未來市場的情況要持謹慎態度。

融創中國董事長孫宏斌則在28日表示，“我們對市場是非常非常悲觀的，我們從去年10月份開始基本上就不拿地了。”

而另一方面，值得一提的是，萬科、融創在2016年銷售金額均實現大幅上漲。萬科銷售金額3,647.7億元，同比增長39.5%。融創中國合同銷售金額為1506億元，同比增長121%。融創中國稱，其2017年的銷售目標已確定為2100億元。

盡管面粉的價格比面包更貴，房地產開發商的選擇往往還是買更多的面粉。

3月24日，杭州蕭山區出讓兩塊宅地，這是3月3日杭州限購升級后的“第一拍”。現場有30多家房企參與爭奪，最終，1號地塊由融信競得，樓面價30816元/平方米；2號地塊由恒大競得，樓面價30387元/平方米。均大幅刷新該板塊在去年9月創下的20267元/平方米樓面最高價。

3月29日，廣州市繼3月17日樓市新政推出后的“第一拍”，推出的住宅用地引來了開發商的爭搶。海珠區石崗路一塊面積為20211平方米的用地，以14億余元起拍。開拍前就有開發商一次性加價1.12億元，讓報價直接封頂。當日成交的7宗住宅用地中，有6宗達到最高限制地價后轉為競拍配建，這些土地共需配建約42萬平方米拆遷安置房等政府性房源。

3月30日，在南京，當地本月樓市限購、限貸政策升級加碼之后，在網絡上進行的“不碰面”的土地拍賣會上，仍有多幅地拍出最高限價，房地產企業需搖號決定最終贏家。

貨幣寬松周期或結束

2016年新增貸款中接近45%是房地產相關貸款。一二線城市房價上揚伴隨信貸寬松出現，挑戰著年輕家庭的承受能力，也挑戰著決策層的接受度。當下，“看不見的手”從何處著手，如何擠出市場泡沫，如何調整貨幣政策、完善財稅機制，如何消解房地產金融風險，對經濟穩定顯得至關重要。

3月26日，央行行長周小川在博鰲亞洲論壇2017年年會上表示，在實施多年量化寬松貨幣政策之后，本輪政策周期已經接近尾聲，即貨幣政策不再像過去那樣寬松。

周小川說，“現階段，我們應重點強調結構性改革和長期的戰略調整，不能過度依賴貨幣政策，這個信號至關重要。”

此番言論被媒體解讀為，貨幣寬松周期結束，除了頻頻通過公開市場操作悄然收緊流動性，相關房貸也被納入嚴格監管流程，樓市資金的大輸血包將漸行漸遠，可謂對炒房客的當頭一擊。

融創中國董事長孫宏斌認為，“貨幣政策收緊，利率增加，這些措施會影響到企業現金流，貸款減少，房價肯定會受影響。這個行業風險很大，風險大不是因為市場，而是因為現在買的地要虧錢。即使是真的政策放松后，我也不大相信會放漲，因為房價已經處在高位上了。

社科院財經戰略研究院課題組近日發布的研究報告建議，抑制熱點城市房價過快上漲，除了限購限貸政策，同時要有效改善供給；總體上控制貨幣過快增長，加快建立房地產市場健康發展的長效機制；明確公布政府短、中、長期土地利用和建設規劃，合理引導居民流動。