環境因素對房產企業財務戰略決策的影響探析

[摘要]房地產行業作為我國經濟的支柱產業，深刻地影響著國民經濟的發展，因此受宏觀環境、行業環境影響十分明顯。近年來，國家頻頻出臺房產調控政策，房產市場風云變幻，房產企業不得不做出相應財務戰略決策以應對環境的變化。文章以首創置業公司為例分析行業環境、經濟政策環境以及金融環境的變化對房產企業財務及戰略決策的影響，并以此為據淺談房產行業應對當前環境變化的建議。

[關鍵詞]房地產；環境；財務決策；戰略決策；建議

[DOI]1013939/jcnkizgsc201714338

在供給側結構改革的大背景下，中央經濟會議提出“三去一降一補”的指導思想，面對目前房地產行業三、四線城市存貨積壓、財務杠桿高的問題，“去庫存、去杠桿”刻不容緩。房產企業吸收公共資本，受到宏觀環境影響程度大，環境因素的變化迫使企業調整相應決策以謀求長遠的發展。

文章以首創置業為例分析環境因素的改變對房產企業財務戰略決策的影響，首創置業于2003年6月在香港聯交所上市，擁有國企背景并與新加坡政府投資公司合作。依托國企資源，首創置業公司快速發展并將諸多二、三線城市納入版圖。

1影響房產企業財務決策的三大環境因素

11行業環境

2016年上半年，房地產市場過熱，房產企業擴張速度快。一、二線城市開始回暖，去庫存情況較好，而三、四線城市還是面臨庫存積壓的困局，這使得市場分化十分突出，供需失衡。2016年下半年后，房產投資增速放緩，房價漲幅平穩。

12經濟政策環境

房地產企業的一舉一動牽動著國民經濟的發展，同時也與人們的生活息息相關，因其這些特性，房產行業很大程度上會受到經濟政策環境的影響。2014年至2016年上半年，為緩解部分庫存壓力，中央實行了寬松的經濟政策環境，房地產行情一片大好，取消限購、放寬基金貸款、央行降息等舉措使得房產市場熱度持續攀升，首創置業也投入大量資金以擴大自身規模。這段時期內房地產市場過熱、擴張速度十分快，但一些投機行為的出現使得房地產行業杠桿加大，同時三、四線城市因過度投資致使供過于求，積壓了大量庫存，地區分化加劇。

因此，2016年下半年國家開始給房產市場降溫，收緊了融資渠道，開始于一、二線城市全面實行限購限價政策，致力于去房產行業杠桿、去三、四線城市庫存，這也使一線城市的土地成本升高。一方面，經濟政策影響著房產企業的生存環境；另一方面，環境的變化又促使政策的出臺。房產企業要想長久發展下去，應當保持對經濟政策大環境的敏感度。

13金融環境

自從2016年11月起，房產企業公司債的發行受限，融資渠道收緊，房貸利率優惠減少。首創置業公司于2017年2月22日被迫中止了其公司債的發行，且首創置業自港股上市以來，一直未得到合理的估值，不能為其旗下的投資項目提供資金支持；而相較之下，A股市場估值高，且再融資方式多，可為企業帶來更多的現金流。

2房產企業面臨困局

受到行業環境、經濟政策環境以及金融環境的影響，以首創置業為代表的房產企業面臨著如下困局。

21資產負債率高，營運資金不足

房地產行業普遍呈現高資產負債率，首創置業公司近年來負債率持續攀升，于2016年年底已達132%，結合目前的金融環境，融資渠道緊縮，首創置業于2017年2月停止了公司債的發行，并且目前房產市場下行，這意味著首創置業或無足夠的資金償還債務以及支撐自身的運營，財務風險加大，房產企業去杠桿便顯得尤為重要。詳見圖1。

22存貨周轉率低，庫存居高不下

前幾年房地產行業存活周轉率普遍偏低，比如2014年首創置業的存活周轉率僅為018，甚至低于行業平均水平，三、四線城市庫存積壓成了多數房產企業的通病。這很大程度上受到此前寬松的房產政策的影響，企業紛紛投資、試圖擴大自身規模。2015年及2016年的中央經濟會議均強調了“去庫存”的政策思想，加大去庫存力度，這使房產行業庫存居高不下的情況有所緩解，但目前仍需進一步執行三、四線城市去庫存的政策。

23銷售利潤率低，增收而不增利

以首創置業為代表的一些房產企業出現了銷售利潤率低、增收不增利（收入增長但利潤卻并未增長）的現象，盡管首創調整了自身戰略重回一線城市，但由于一線城市拿地成本增高，加之各地紛紛出臺限購限價政策，房價漲幅有限，這些環境因素造成了以首創置業為代表的房產企業增收不增利的現象。首創置業公司2013—2016年核心凈利率見圖2。

3房產企業如何進行財務戰略決策以應對困境

為應對以上問題，房產企業不得不做出相應財務戰略決策，以適應環境變化，謀求自身長遠發展，具體可從以下三方面展開。

31拓展融資渠道，加大股權融資力度

針對資產負債率高、營運資金不足的問題，首創置業致力于回歸A股，拓展融資渠道以融通更多資金支持自身發展，同時降低其資產負債率。

目前房地產企業融資渠道單一，以向銀行貸款和自籌資金為主，兼有通過信托、基金、定增等方式融資。近期因相關政策的出臺，房產市場下行，銀行為避免過高的風險而惜貸，尤其對于一些中小企業來說，融資渠道受限，財務風險加大。

企業可采取以下措施拓展融資渠道：一是對于中小企業，可選擇聯合開發的方式，聯合企業之間共享利潤、分散風險。[1]二是對于大型房產企業，應優先選取股權融資以提升企業自有資金持有比例，在一定程度上可優化企業的資本結構。[2]三是房產企業可選擇發行公司債以降低銀行貸款比例，但今年因房產市場過熱、企業過度投資，國家加緊了對公司債發行的審批力度并進行了諸多限制，當國內融資渠道收緊、融資成本升高，企業可考慮進行海外融資，于境外發行債券。四是隨著我國互聯網金融的發展，企業可通過P2P網絡借貸[3]、房地產眾籌等方式籌集資金，但在此方面仍需有關部門加大監管力度，使網絡借貸平臺規范化、透明化，控制網貸風險。

32集中優勢資源于核心戰略城市，加大力度去三、四線城市庫存針對三、四線城市庫存積壓、存活周轉率低的問題，首創置業降價出售三、四線城市庫存，集中力量于北京、天津、重慶、成都、上海五個戰略城市，目前存貨周轉率逐漸回升。

2016年上半年以前，房產市場火爆，房價上漲，各開發商紛紛投資，致使供大于求，尤其是三、四線城市庫存積壓。目前在國家政策的指導下，各地加快了去庫存的步伐，房產企業可集中自己的優勢資源于主要城市，響應政策去庫存。在去庫存的同時，房地產開發企業可抓住機遇，響應國家發展綠色環保建筑和住宅工業化的號召，加快企業結構調整，把優勢資源集中于優勢產業、環保產業中來。

33有選擇性地拓展海外市場

面對增收不增利的困境，首創置業除將工作重心轉移至五個戰略城市外，還致力于開發澳大利亞市場。在國內頻頻出臺限購限貸、房產稅等房地產調控政策時，不少房地產開發企業把目光投向了海外市場。房產開發企業投資海外項目，其主要受眾還是來源于國內，近年來出國留學、旅游升溫，為國內房產企業的海外擴張注入了動力。同時，房產企業海外擴張亦存在著政治、經濟、法律等方面的風險，房產企業在“出海”前應注重投資地的選擇，充分了解該地的政策法律環境、金融環境、行業環境等，進行風險評估并做好充分準備，可采取聯合當地企業、購買保險等方式降低風險。

4結論

企業具有社會性，企業享有政府與社會公眾所提供的公共資本，也必然受到政策法規等環境的約束，尤其對于房地產企業，受宏觀環境、行業環境影響明顯，企業須保持對于環境的敏感度，對環境的變化及時做出反應，適時調整企業發展戰略，進行合理的財務決策以謀求長遠發展。

參考文獻：

[1]陳英房地產開發企業融資現狀及渠道分析[J].企業改革與管理，2016（23）

[2]張炳信中小房地產開發企業融資渠道探究[J].財會通訊，2016（26）

[3]張印拓展我國房地產融資渠道的策略[J].企業改革與管理，2016（3）：100

[作者簡介]倪書陽（1996—），女，漢族，江蘇省南通人，河海大學商學院2014級會計專業在讀。