房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力影響因素分析

周發(fā)明+陽(yáng)靜怡

[摘要]近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但由于不同的房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力不同，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r也有所不同。又由于我國(guó)的財(cái)政政策和貨幣政策等宏觀因素的影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更加困難。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)，也是民生的根本，其發(fā)展將直接影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由此筆者認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)從企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力影響因素進(jìn)行分析是十分有必要的。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；競(jìng)爭(zhēng)力；因素分析

房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱決定了其在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所處的地位，因此增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也就十分重要了。房地產(chǎn)投資者可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素判斷他們是否能取得投資回報(bào)；消費(fèi)者可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素判斷他們是否購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。因此，分析研究房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素，從而提出增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力影響因素的方案，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力和綜合實(shí)力具有重要的意義。

1國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

彭羅斯在《企業(yè)成長(zhǎng)理論》中說(shuō)明了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源于企業(yè)本身所含有的資源，具體說(shuō)是企業(yè)所擁有的效率較高的特殊資源。[1]企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得領(lǐng)先就必須擁有較多的這種特殊資源。房地產(chǎn)企業(yè)的這種特殊資源主要包括消費(fèi)者資源、投資者資源、土地資源等。房地產(chǎn)企業(yè)擁有這些特殊資源越多，其競(jìng)爭(zhēng)能力越強(qiáng)，占有的市場(chǎng)份額越大。根據(jù)波士頓公司的BCG 模型理論，其理論的核心是根據(jù)市場(chǎng)需求和其他各項(xiàng)因素來(lái)確定出各項(xiàng)資源的需求量。[2]房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)市場(chǎng)需求量來(lái)進(jìn)行決策，如供大于求，將不利于房地產(chǎn)企業(yè)的利益。

普拉哈拉德和哈默爾的觀點(diǎn)主要是利用核心能力理論來(lái)解釋企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源。[3]房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱與企業(yè)本身的能力有關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)能力越強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)。這種能力是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱的標(biāo)準(zhǔn)，具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)核心能力還包括營(yíng)運(yùn)能力和償債能力。

MHMeye和JMutterback將核心競(jìng)爭(zhēng)力分解為三個(gè)維度：產(chǎn)品技術(shù)能力、分析和關(guān)注消費(fèi)者需求能力、分析和協(xié)調(diào)各部門(mén)的能力。[4]房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與其技術(shù)能力息息相關(guān)，質(zhì)量過(guò)硬的房產(chǎn)更能吸引消費(fèi)者。這就要求房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者具有較強(qiáng)的控制組織能力。范莉莉設(shè)計(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估維度，主要包括模仿能力維度和資源利用率維度。[5]

房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱與資源利用率有關(guān)，資源利用率越強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)能力越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)的資源利用率可以從其盈利能力營(yíng)運(yùn)能力和償債能力反映。

陳靜根據(jù)企業(yè)文化凝聚力的功能、指導(dǎo)的功能、激勵(lì)的功能、約束的功能、互動(dòng)的功能，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，分析企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素。[6]房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力與企業(yè)的自身文化有關(guān)。良好的企業(yè)文化，可以增加員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同度和忠誠(chéng)度，增加員工的工作積極性，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。馬東生等闡述了戰(zhàn)略資源、企業(yè)知識(shí)、組織學(xué)習(xí)和企業(yè)文化和集成是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力要素[7]。房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力與其戰(zhàn)略管理決策有關(guān)，設(shè)定科學(xué)可行的戰(zhàn)略管理目標(biāo)，并進(jìn)行合理的控制保證實(shí)行，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

時(shí)希杰、吳育華根據(jù)系統(tǒng)思想建立了基于三個(gè)層次的指標(biāo)體系，分別包括市場(chǎng)表現(xiàn)、技術(shù)水平和服務(wù)態(tài)度。[8]房地產(chǎn)企業(yè)中的龍頭，如從萬(wàn)科的財(cái)務(wù)報(bào)表可以看出其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位、市場(chǎng)占額和技術(shù)水平等綜合實(shí)力指標(biāo)。

總體而言，國(guó)內(nèi)外關(guān)于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的分析和研究，已經(jīng)有了一套相對(duì)完整的體系。國(guó)內(nèi)外有關(guān)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的研究主要涉及如下幾個(gè)方面：①企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的界定；②企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的來(lái)源；③企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素；④提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策。

2房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力影響因素分析

房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素與房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力和償債能力有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈利能力越強(qiáng)，其在整個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)；房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈利能力越弱，其在整個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力越弱。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力越強(qiáng)，其在整個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，反之越弱。房地產(chǎn)企業(yè)償債能力越強(qiáng)，其在整個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)；房地產(chǎn)企業(yè)償債能力越弱，其在整個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力越弱。

下文將從盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力對(duì)保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)展開(kāi)分析。

21盈利能力分析

從表1中我們了解到，2011—2014年金地集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率相對(duì)其他三家公司而言是最差的。這說(shuō)明金地集團(tuán)的開(kāi)發(fā)力度不大，導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率無(wú)法得以提升。保利地產(chǎn)2012年的額外融資股本乘數(shù)下降，凈資產(chǎn)收入率下降，在公司努力開(kāi)發(fā)和提高銷(xiāo)售效率的同時(shí)，凈資產(chǎn)回報(bào)率也在上升。2013年由于宏觀政策的影響，凈資產(chǎn)收益率有所下降。萬(wàn)科2011—2014年凈資產(chǎn)收益率總體來(lái)說(shuō)還是比較平穩(wěn)的，這可能與萬(wàn)科不斷進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新、擴(kuò)大開(kāi)發(fā)力度有關(guān)。

22營(yíng)運(yùn)能力分析

從表2我們可以了解到，保利地產(chǎn)在2011—2014年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對(duì)于萬(wàn)科和金地集團(tuán)而言是較低的。這是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)實(shí)施擴(kuò)張型的政策，使得各項(xiàng)費(fèi)用的支出增加，從而導(dǎo)致保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率無(wú)法提高。萬(wàn)科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2011—2014年相對(duì)于金地集團(tuán)和保利地產(chǎn)而言是最高的。這是因?yàn)槿f(wàn)科實(shí)行了循序漸進(jìn)的發(fā)展方針，各項(xiàng)費(fèi)用合理支出和分配。金地集團(tuán)在2011—2014年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對(duì)于萬(wàn)科和保利地產(chǎn)是處于最低位置的。這說(shuō)明金地集團(tuán)需要?jiǎng)?chuàng)新技術(shù)和更新管理理念和制度，制定出合理的發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)金地集團(tuán)在擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模時(shí)也應(yīng)更加重視操作風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能提升金地集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，增強(qiáng)其營(yíng)運(yùn)能力。

23償債能力分析

從表3我們可以了解到，2011—2014年的保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)于萬(wàn)科和金地集團(tuán)而言比率最大，這說(shuō)明保利地產(chǎn)采取了擴(kuò)張型的發(fā)展戰(zhàn)略。保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率在2011—2014年較穩(wěn)定，這說(shuō)明保利地產(chǎn)在實(shí)施擴(kuò)張性戰(zhàn)略的同時(shí)也注重了資產(chǎn)的穩(wěn)定。萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率在2011—2014年一直保持在67%左右，雖然萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率波動(dòng)幅度穩(wěn)定，但相比保利地產(chǎn)而言其資產(chǎn)負(fù)債率是較低的，這說(shuō)明保利地產(chǎn)的償債能力要優(yōu)于萬(wàn)科。金地集團(tuán)2012年的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)2011年有所下降，這是因?yàn)?012年金地集團(tuán)的負(fù)債增加，從而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率下降。

3結(jié)論與建議

房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力與其盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力有關(guān)。

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力較良好，管理的制度和理念較完善，可以有效地對(duì)成本進(jìn)行控制。因此房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力的強(qiáng)弱直接影響其在整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力越強(qiáng)，其在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)。從房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力來(lái)看，目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力不強(qiáng)，各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)資本需要更加合理地配置，實(shí)現(xiàn)其最優(yōu)化。因此房地產(chǎn)企業(yè)需增加其營(yíng)運(yùn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力越領(lǐng)先，其在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)力越領(lǐng)先。從房地產(chǎn)企業(yè)償債能力上來(lái)看，目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力還是較強(qiáng)的。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的資產(chǎn)流動(dòng)性，隨著合理的管理制度的實(shí)施，使得與房地產(chǎn)企業(yè)償債能力相關(guān)的各項(xiàng)指標(biāo)都能有利地變動(dòng)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力的強(qiáng)弱直接影響其在整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，其在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)。

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[作者簡(jiǎn)介]周發(fā)明（1965—），湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)商學(xué)院，教授，碩士生導(dǎo)師。研究方向：營(yíng)銷(xiāo)與商務(wù)管理；通訊作者：陽(yáng)靜怡，湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)商學(xué)院碩士研究生。