房地產企業競爭力影響因素分析

周發明+陽靜怡

[摘要]近年來我國房地產企業發展迅速，但由于不同的房地產企業的競爭力不同，各個房地產企業的發展狀況也有所不同。又由于我國的財政政策和貨幣政策等宏觀因素的影響，我國房地產企業的發展更加困難。我國的房地產企業是我國的重要產業，也是民生的根本，其發展將直接影響我國經濟的發展。由此筆者認為對房地產從企業競爭力影響因素進行分析是十分有必要的。

[關鍵詞]房地產；競爭力；因素分析

房地產企業競爭力的強弱決定了其在整個房地產企業所處的地位，因此增強房地產企業的競爭力對房地產企業的發展也就十分重要了。房地產投資者可以根據房地產企業競爭力的影響因素判斷他們是否能取得投資回報；消費者可以根據房地產企業競爭力的影響因素判斷他們是否購買房產。因此，分析研究房地產企業競爭力的影響因素，從而提出增強房地產企業競爭力影響因素的方案，對于房地產企業提升競爭力和綜合實力具有重要的意義。

1國內外研究現狀

彭羅斯在《企業成長理論》中說明了企業的競爭力來源于企業本身所含有的資源，具體說是企業所擁有的效率較高的特殊資源。[1]企業在市場競爭中獲得領先就必須擁有較多的這種特殊資源。房地產企業的這種特殊資源主要包括消費者資源、投資者資源、土地資源等。房地產企業擁有這些特殊資源越多，其競爭能力越強，占有的市場份額越大。根據波士頓公司的BCG 模型理論，其理論的核心是根據市場需求和其他各項因素來確定出各項資源的需求量。[2]房地產企業需根據市場需求量來進行決策，如供大于求，將不利于房地產企業的利益。

普拉哈拉德和哈默爾的觀點主要是利用核心能力理論來解釋企業競爭力來源。[3]房地產企業競爭力的強弱與企業本身的能力有關，房地產企業能力越強，競爭力越強。這種能力是評價房地產企業競爭力強弱的標準，具體來說，房地產企業核心能力還包括營運能力和償債能力。

MHMeye和JMutterback將核心競爭力分解為三個維度：產品技術能力、分析和關注消費者需求能力、分析和協調各部門的能力。[4]房地產企業的發展與其技術能力息息相關，質量過硬的房產更能吸引消費者。這就要求房地產領導者具有較強的控制組織能力。范莉莉設計核心競爭力評估維度，主要包括模仿能力維度和資源利用率維度。[5]

房地產企業的競爭力強弱與資源利用率有關，資源利用率越強，競爭能力越強。房地產企業的資源利用率可以從其盈利能力營運能力和償債能力反映。

陳靜根據企業文化凝聚力的功能、指導的功能、激勵的功能、約束的功能、互動的功能，增強企業的核心競爭力，分析企業競爭力的影響因素。[6]房地產企業的競爭力與企業的自身文化有關。良好的企業文化，可以增加員工對企業的認同度和忠誠度，增加員工的工作積極性，有利于房地產企業的長期發展。馬東生等闡述了戰略資源、企業知識、組織學習和企業文化和集成是企業競爭力要素[7]。房地產企業的競爭力與其戰略管理決策有關，設定科學可行的戰略管理目標，并進行合理的控制保證實行，有利于房地產企業的發展。

時希杰、吳育華根據系統思想建立了基于三個層次的指標體系，分別包括市場表現、技術水平和服務態度。[8]房地產企業中的龍頭，如從萬科的財務報表可以看出其在房地產行業中的地位、市場占額和技術水平等綜合實力指標。

總體而言，國內外關于企業競爭力的分析和研究，已經有了一套相對完整的體系。國內外有關企業競爭力的研究主要涉及如下幾個方面：①企業競爭力的界定；②企業競爭力的來源；③企業競爭力的影響因素；④提高企業競爭力的對策。

2房地產企業競爭力影響因素分析

房地產企業競爭力的影響因素與房地產企業自身的盈利能力、營運能力和償債能力有關。房地產企業自身的盈利能力越強，其在整個行業中的競爭力越強；房地產企業自身的盈利能力越弱，其在整個行業中的競爭力越弱。房地產企業營運能力越強，其在整個行業中的競爭力越強，反之越弱。房地產企業償債能力越強，其在整個行業中的競爭力越強；房地產企業償債能力越弱，其在整個行業中的競爭力越弱。

下文將從盈利能力、營運能力、償債能力對保利地產、萬科、金地集團展開分析。

21盈利能力分析

從表1中我們了解到，2011—2014年金地集團凈資產收益率相對其他三家公司而言是最差的。這說明金地集團的開發力度不大，導致凈資產收益率無法得以提升。保利地產2012年的額外融資股本乘數下降，凈資產收入率下降，在公司努力開發和提高銷售效率的同時，凈資產回報率也在上升。2013年由于宏觀政策的影響，凈資產收益率有所下降。萬科2011—2014年凈資產收益率總體來說還是比較平穩的，這可能與萬科不斷進行技術創新、擴大開發力度有關。

22營運能力分析

從表2我們可以了解到，保利地產在2011—2014年的總資產周轉率相對于萬科和金地集團而言是較低的。這是因為保利地產實施擴張型的政策，使得各項費用的支出增加，從而導致保利地產的總資產周轉率無法提高。萬科的總資產周轉率在2011—2014年相對于金地集團和保利地產而言是最高的。這是因為萬科實行了循序漸進的發展方針，各項費用合理支出和分配。金地集團在2011—2014年的總資產周轉率相對于萬科和保利地產是處于最低位置的。這說明金地集團需要創新技術和更新管理理念和制度，制定出合理的發展戰略。同時金地集團在擴大資產規模時也應更加重視操作風險，這樣才能提升金地集團的總資產周轉率，增強其營運能力。

23償債能力分析

從表3我們可以了解到，2011—2014年的保利地產的資產負債率相對于萬科和金地集團而言比率最大，這說明保利地產采取了擴張型的發展戰略。保利地產的資產負債率在2011—2014年較穩定，這說明保利地產在實施擴張性戰略的同時也注重了資產的穩定。萬科的資產負債率在2011—2014年一直保持在67%左右，雖然萬科的資產負債率波動幅度穩定，但相比保利地產而言其資產負債率是較低的，這說明保利地產的償債能力要優于萬科。金地集團2012年的資產負債率相對2011年有所下降，這是因為2012年金地集團的負債增加，從而導致資產負債率下降。

3結論與建議

房地產企業競爭力與其盈利能力、營運能力、償債能力有關。

目前許多房地產企業的盈利能力較良好，管理的制度和理念較完善，可以有效地對成本進行控制。因此房地產企業的盈利能力的強弱直接影響其在整個行業的競爭力。房地產企業的盈利能力越強，其在整個房地產行業中的競爭力越強。從房地產行業的營運能力來看，目前許多房地產企業的營運能力不強，各項營運資本需要更加合理地配置，實現其最優化。因此房地產企業需增加其營運能力。房地產企業的營運能力越領先，其在整個房地產行業中競爭力越領先。從房地產企業償債能力上來看，目前許多房地產企業的償債能力還是較強的。大多數房地產企業具有較強的資產流動性，隨著合理的管理制度的實施，使得與房地產企業償債能力相關的各項指標都能有利地變動。因此房地產企業的償債能力的強弱直接影響其在整個行業的競爭力，房地產企業的償債能力越強，其在整個房地產行業中競爭力越強。

參考文獻：

[1]PenroseFirm Growing Theory[M].4th Revised editionNew York：Oxford University Press，1998：21-42

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[5]范莉莉，高喜超，葉常發企業核心競爭力的灰色關聯度評價方法[J].管理學報，2010（3）：102-106

[6]陳靜企業文化提升企業核心競爭力的機制與路徑研究「D].武漢：武漢理工大學，2011：3-9

[7]馬東生，杜常華，尚國房地產開發企業核心競爭力要素分析[J].商業時代，2012（8）：58-59

[8]時希杰，吳育華企業核心競爭力三維評價模型與實證研究[J].中國管學，2004（3）：102-106

[作者簡介]周發明（1965—），湖南農業大學商學院，教授，碩士生導師。研究方向：營銷與商務管理；通訊作者：陽靜怡，湖南農業大學商學院碩士研究生。